Здравствуйте, хотела бы уточнить вопрос о маткапитале. Хочу приобрести комнату /квартиру и могу ли я сдавать ее в аренду , либо продать ? Какие есть варианты чтобы это было законно ? Какие действия ? Благодарю за ответ !
Здравствуйте, сдавать в аренду можно, продать тоже можно, но с ограничениями. Разберём оба варианта.
Сдача в аренду — можно
Закон не запрещает сдавать жильё, купленное на маткапитал, в аренду. Жильё приобретается для улучшения жилищных условий семьи, и сдача его внаём не противоречит этому — особенно если вы временно не живёте там сами.
Что важно:
Оформите договор найма (аренды) и декларируйте доход — как самозанятая (НПД 4–6%) или через 3-НДФЛ (13%).
Если квартира в ипотеке — обязательно согласие банка на сдачу внаём. Большинство банков дают его без проблем, но без согласия это нарушение кредитного договора.
Жильё должно быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи (родители + дети), в том числе несовершеннолетних — это обязательное требование при использовании маткапитала.
Продажа — можно, но с условиями
Продать жильё, купленное с использованием маткапитала, можно, но есть два барьера:
1. Доли детей
Если дети получили доли в этом жилье (а они должны), то для продажи нужно согласие органов опеки и попечительства (ст. 28 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). Опека даст разрешение только если взамен дети получат не меньшее по площади и не худшее по условиям жильё.
На практике это значит:
Вы обязаны выделить доли детям в новом жилье (или в уже имеющемся) — не меньше тех, что были в проданном.
Опека проверит: не ущемлены ли права детей по площади, санитарным условиям, местоположению.
Если просто продать и забрать деньги без выделения долей детям — опека откажет, а при самовольной продаже возможен иск о признании сделки недействительной.
2. Если жильё в ипотеке
Если маткапитал был вложен в ипотечную квартиру, нужно согласие банка на продажу. Обычно это делается через:
досрочное погашение остатка долга за счёт средств покупателя;
переоформление ипотеки на покупателя.
Пошаговый план для продажи
Выделите доли детям, если ещё не выделили. По закону на это даётся 6 месяцев после снятия обременения (если была ипотека) или после регистрации сделки (если покупали без ипотеки).
Получите согласие органов опеки. Для этого подайте:
паспорта родителей, свидетельства о рождении детей;
документы на продаваемую и на приобретаемое (или уже имеющееся) жильё;
предварительный договор купли-продажи;
справку о прописке.
Получите согласие банка (если квартира в ипотеке).
Заключите сделку и обязательно выделите доли детям в новом жилье в течение срока, указанного опекой (обычно 6 месяцев).
Зарегистрируйте переход права в Росреестре.
Готов помочь вам в решении вашей проблемы, смогу составить все необходимые документы и дополнительно проконсультировать, напишите мне в чат и я помогу вам, квалифицированный военный юрист, лейтенант юстиции запаса, отлично в этом разбираюсь.
Для обращения ко мне, вы можете перейти в мой профиль и нажать кнопку общения в чате.
При вашем желании выразить свою благодарность, возможно это сделать по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4511742/
В случае, если мой ответ был вам полезен, вы можете нажать плюсик под моим ответом, мне будет очень приятно.
Добрый день!
Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и всех детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих) с определением размера долей по соглашению. Неисполнение этой обязанности является нарушением прав детей и может повлечь судебное разбирательство, вплоть до взыскания неосновательно израсходованных средств материнского капитала в пользу государства. Законодательство не устанавливает временных ограничений (сроков), в течение которых жилье, купленное с использованием материнского капитала, нельзя продавать. Однако, поскольку в таком жилье выделены (или должны быть выделены) доли несовершеннолетних детей, распоряжение им регулируется нормами гражданского и семейного законодательства:
1. В соответствии со ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (в том числе доли в квартире) требуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
2. Орган опеки выдает разрешение только в том случае, если сделка не нарушает интересы ребенка и не ухудшает его жилищные условия. На практике для получения положительного решения необходимо предоставить гарантии того, что ребенку будет выделена доля в новом жилом помещении (не меньшая по размеру или стоимости) либо денежные средства от продажи доли будут зачислены на специальный счет ребенка.
3. Если квартира находится в ипотеке, для ее продажи также требуется согласие банка-залогодержателя.
Прямого законодательного запрета на сдачу в аренду жилья, приобретенного на средства материнского капитала, не существует. Однако, поскольку такое жилье находится в долевой собственности (включая доли детей), распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (ст. 246 ГК РФ). При этом, если сделка по сдаче в аренду влечет уменьшение имущества подопечного или нарушает его права, орган опеки и попечительства может вмешаться в ситуацию, вплоть до обращения в прокуратуру для проверки целевого использования средств материнского капитала. Судебная практика исходит из того, что использование материнского капитала носит целевой характер — улучшение жилищных условий семьи. Попытки «обналичивания» средств через мнимые сделки или ухудшение жилищных условий детей (например, сдача хорошего жилья в аренду с переездом семьи в худшие условия) могут быть квалифицированы как нецелевое использование средств.
Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.) — содержит правовые позиции по вопросам улучшения жилищных условий.
Для расширенной консультации и подготовки документов напишите мне в личный чат.
Здравствуйте, Екатерина.
Да, жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, в дальнейшем можно и сдавать, и продавать, но порядок будет зависеть от того, как оформлены доли детей и есть ли ипотека.
Если детям уже принадлежат доли, сдача квартиры внаём затрагивает их имущество, поэтому здесь нужно учитывать требования органов опеки.
Продажа также возможна, но при наличии долей несовершеннолетних потребуется предварительное разрешение опеки и соблюдение условий, которые не ухудшают имущественное положение детей.
Вы можете написать мне в личный чат и уточнить, что именно планируете покупать — комнату или квартиру, возраст детей, будете ли использовать ипотеку и хотите ли сдавать жильё сразу после покупки. Там более подробно разберём, какой вариант оформления будет для Вас безопаснее.
Здравствуйте, Екатерина!
Жилье, купленное на маткапитал, должно быть оформлено в общую долевую собственность родителей и детей. Это прямое требование ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Доли должны быть выделены в течение 6 месяцев после снятия обременения банка (если была ипотека) или после перечисления средств Социальным фондом продавцу.
Распоряжение имуществом (продажа или долгосрочная аренда) до выделения долей незаконно. Сделка может быть признана ничтожной по иску прокуратуры или Социального фонда РФ.
Сдача недвижимости в аренду (найм)
Сдавать такую квартиру или комнату законно, но поскольку собственниками долей являются несовершеннолетние дети, родители действуют как их законные представители с ограничениями.
Разрешение органов опеки: В силу ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ и ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», законные представители (родители) не вправе без предварительного согласия органов опеки совершать сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного или отказ от принадлежащих ему прав (сдача в аренду/найм временно ограничивает право ребенка пользоваться своим имуществом).
Доход ребенка: Деньги от аренды за детские доли должны перечисляться на личный счет ребенка.
Налоги: Доход облагается налогом в соответствии со ст. 208 Налогового кодекса РФ.
Продажа недвижимости с маткапиталом
Продать объект можно, но исключительно с одновременным обеспечением детей альтернативным жильем или компенсацией.
• Согласие опеки: Продажа имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, возможна только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 37 ГК РФ и п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ). Главное условие опеки — новые доли детей в покупаемом жилье не должны быть меньше прежних ни по площади, ни по кадастровой/рыночной стоимости.
• Нотариальное удостоверение: Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Без нотариуса Росреестр сделку не зарегистрирует.
Здравствуйте, Екатерина.
Да, жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в дальнейшем можно и сдавать, и продавать. Сам по себе маткапитал не устанавливает пожизненный запрет на распоряжение таким объектом.
Главное условие после покупки — соблюсти права детей и оформить жилое помещение в общую собственность родителей и детей с определением долей в порядке, предусмотренном ст. 10 Федерального закона №256-ФЗ.
С продажей порядок строже. Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, до сделки необходимо получить предварительное разрешение органа опеки. Опека будет оценивать не формально «метры», а то, не ухудшается ли имущественное положение детей. В зависимости от конкретной сделки условием может быть предоставление детям долей в другом жилье либо иной вариант защиты их имущественных интересов. Универсального правила, что новая доля всегда должна быть буквально такой же по площади, законом не установлено.
Продажа недвижимости, в которой имеются доли несовершеннолетних, также требует нотариального оформления. Если объект еще находится в ипотеке, дополнительно необходимо учитывать права банка-залогодержателя.
Сдавать жилье внаем тоже можно, однако если детям уже принадлежат доли, распоряжение их имуществом подпадает под ограничения ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ. Поэтому сдачу всей квартиры или комнаты, принадлежащей в том числе несовершеннолетним, безопаснее предварительно согласовывать с органом опеки. Кроме того, доход от найма необходимо надлежащим образом учитывать и декларировать.
Есть еще существенный момент именно при покупке комнаты: за счет маткапитала можно приобретать жилое помещение, отвечающее требованиям закона и реально улучшающее жилищные условия семьи. Поэтому перед покупкой конкретной комнаты лучше проверить ее статус в ЕГРН и возможность использования маткапитала именно на этот объект.
Если пришлете мне в чат, что именно планируете покупать — отдельную комнату или квартиру, возраст детей и будет ли ипотека, я смогу предложить наиболее безопасную схему оформления, чтобы впоследствии объект можно было законно сдавать или продать.
