Подскажите пожалуйста, какие обязательные документы необходимы со стороны продавца?

День добрый.

Понадобится :

-Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

-Правоустанавливающие документы (документ-основание, по которому объект попал в фонд). Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия  или акт приема-передачи при формировании фонда.

-Документы, подтверждающие полномочия Управляющей компании 
-Действующая лицензия Банка России у управляющей компании на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, ПИФ-ами и НПФ.
-Корпоративные документы УК: Устав, Лист записи ЕГРЮЛ, решение/протокол о назначении генерального директора.

-Согласие Специализированного депозитария. 
-Одобрение Инвестиционного комитета если апартамент приобретается в ЗПИФ для квалифицированных инвесторов (с ограниченным оборотом паев), то согласно ст. 17.1 ФЗ № 156-ФЗ, в правилах может быть прописана обязанность одобрять крупные сделки или сделки с недвижимостью на Инвесткомитете. Запросите выписку из протокола Инвесткомитета об одобрении продажи.

-Протокол Общего собрания пайщиков (в отдельных случаях). Требуется, если продажа данного апартамента или пула объектов влечет за собой, например, прекращение фонда или если это сделка с заинтересованностью, требующая одобрения пайщиков 
 

Здравствуйте, Алексей!

Покупка у управляющей компании закрытого паевого инвестиционного фонда отличается от обычной сделки: имущество фонда принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности, а управляющая компания лишь распоряжается им как доверительный управляющий в силу Федерального закона № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Поэтому проверять нужно не только объект, но и само право компании его продавать.

Начну с документа, отсутствие которого чаще всего и приводит к оспариванию сделки. Распоряжение недвижимым имуществом, составляющим фонд, допускается только с согласия специализированного депозитария фонда. Требуйте это согласие в письменном виде применительно к вашей конкретной сделке, а не общую справку. Дополнительно запросите правила доверительного управления фондом в зарегистрированной Банком России редакции со всеми изменениями: в них указано, вправе ли компания продавать объекты самостоятельно либо требуется решение инвестиционного комитета или общего собрания владельцев паев. Если такое решение требуется, его протокол также входит в обязательный комплект.

Далее проверяется сам продавец. Это лицензия управляющей компании на управление инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, с обязательной сверкой по реестру Банка России, свежая выписка из ЕГРЮЛ, устав, а также документ о полномочиях подписанта: протокол об избрании руководителя либо доверенность с правом отчуждения недвижимости. Отдельно обратите внимание на оформление самого договора: управляющая компания должна быть указана как доверительный управляющий с пометкой «Д.У.» и наименованием фонда, поскольку при отсутствии такого указания она считается действующей от своего имени (статья 1012 ГК РФ), что создает прямой риск для покупателя.

По объекту понадобятся свежая выписка из ЕГРН, где право будет отражено как общая долевая собственность владельцев инвестиционных паев с указанием фонда, правоустанавливающие документы на то, как объект поступил в фонд, разрешение на ввод здания в эксплуатацию, технический план с экспликацией, а также отчет независимого оценщика: имущество фонда подлежит оценке, и продажа по цене ниже оценочной является основанием для претензий со стороны владельцев паев и для оспаривания. Обязательно запросите справку об отсутствии задолженности по эксплуатационным и коммунальным платежам и действующий договор с управляющей организацией здания с тарифами.

Особое внимание обременениям. Объекты в составе фондов нередко заложены по кредитным обязательствам, сдаются в аренду либо включены в гостиничный пул с действующими договорами. Все это видно из выписки ЕГРН и из ответа компании на письменный запрос, и при наличии залога потребуется согласие залогодержателя.

Отдельно о существе апартамента, поскольку это влияет на последствия сильнее, чем комплект документов. По назначению это нежилое помещение: постоянная регистрация в нем невозможна, налог на имущество и коммунальные тарифы рассчитываются по нежилым ставкам и существенно выше, нормы Жилищного кодекса о правах собственников и о капитальном ремонте не применяются, а размер платежей определяется договором с управляющей организацией, который может пересматриваться. Имущественный налоговый вычет при покупке не предоставляется, а при последующей продаже минимальный срок владения составляет пять лет, и вычет в один миллион рублей не применяется. Проверьте по выписке ЕГРН точное назначение и наименование помещения: иногда апартаменты оформлены как жилые помещения, и тогда картина меняется полностью.

Расчеты безопаснее проводить через аккредитив или эскроу с условием раскрытия после регистрации перехода права.

Подскажите, пожалуйста: какое назначение помещения указано в выписке ЕГРН, в здании какого типа находится апартамент, и предлагает ли компания свой проект договора? Также уточните, планируется ли покупка с привлечением кредита и известно ли о залоге объекта.

Могу провести правовую проверку продавца и объекта, изучить правила доверительного управления и проект договора, и подготовить перечень обязательных условий, которые защитят вас в этой сделке.

С уважением,
Гайворонский Александр.

Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/

Это займет пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!

Здравствуйте, Алексей!

Приобретение апартаментов у управляющей компании паевого фонда отличается от покупки у застройщика: имущество принадлежит пайщикам, а компания действует как управляющий. На практике ключевая сложность состоит не в базовой проверке объекта, а в соблюдении процедур специального контроля, нарушение которых создает риск признания договора недействительным по иску владельцев паев.

Со стороны продавца обязательно письменное согласие специализированного депозитария на совершение конкретной сделки по ст. 40 Закона об инвестиционных фондах и правила доверительного управления. Также необходим отчет независимого оценщика: имущество фонда отчуждается по рыночной стоимости, а сам отчет сохраняет силу строго 6 месяцев. Истечение этого срока блокирует выдачу согласия депозитарием и создает существенный риск оспаривания сделки пайщиками.

Оплата должна перечисляться строго на отдельный счет доверительного управления фондом по правилам ст. 1018 ГК РФ, а не на счет самой компании. Поскольку помещение нежилое, сделка облагается НДС 20%, поэтому налог обязан быть включен в цену договора. Также обязательны документы на землю под зданием для оформления прав на долю в участке или в договоре аренды.

Я готов провести правовую проверку документов и договора. Для предметного анализа уточните:
1) Предоставлен ли проект сделки с реквизитами специального счета фонда?
2) Имеются ли согласие депозитария и отчет оценщика не старше 6 месяцев?
3) В каком статусе находится земельный участок под зданием?
Как только Вы ответите на эти вопросы или пришлёте материалы в чат, я в течение пары рабочих дней после их получения подготовлю для Вас заключение с анализом рисков и перечнем правок к договору.