Как снизить налог при дарении квартиры от двоюродного дяди?

Подскажите, пожалуйста, как можно снизить налоговую нагрузку, если мне мой дядя (двоюродный брат моего отца) хочет подарить квартиру?

 Добрый день!

 Если Даритель и Одаряемый — не близкие родственники, то у Одаряемого возникает обязанность уплаты НДФЛ за полученный подарок.

 Квартира в собственности более 5 лет.

В данной ситуации, если все стороны согласны, проще оформить договор купли-продажи  квартиры, и если она во владении более 5 лет, то ни у Продавца, ни у покупателя не возникает обязанность уплаты НДФЛ.

 Но тут есть свои «НО»

 Далее продолжу.

Здравствуйте.

Дядя не является Вашим близким родственником по смыслу, придаваемом налоговым кодексом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ)

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

как видите, дяди и племянники в этот перечень не входят.

Поэтому Вы правильно понимаете, что Вам придется подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2027 года, если дарение произойдет в 2026 г., а уплатить сам налог не позднее 15 июля 2027 года.

Если не хотите платить налог, то дарения придется избегать.

Можете заключить со своим дядей договор пожизненной ренты, по которому он передает Вам в собственность квартиру, в обмен на предоставление содержания (ст. 601 ГК РФ)

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

в таком случае налогооблагаемого дохода у Вас не возникнет, соответственно налог платить не придется.

Такой договор тоже заключается у нотариуса и стоит примерно как и дарение.

Либо найти человека, который будет и Вашим, и Вашего дяди близким родственником, а затем дядя дарит квартиру этому человеку, он дарит ее Вам.

Также иногда заключают договоры купли-продажи, в котором фиктивно прописывают стоимость квартиры и то, что расчеты за квартиру произведены при подписании договора. Т.е. формально это купля-продажа, но на деле — договор дарения.

Я Вас подталкивать к такому варианту не могу, поскольку это притворная сделка. Заключение таких сделок само по себе не наказывается, но в дальнейшем могут быть проблемы, иногда самые неожиданные, если стороны или заинтересованные лица (наследники Вашего дяди напримерн) захотят его оспорить по мотиву притворности.

Здравствуйте.

В вашей ситуации избежать для избегания  налога  рекомендую заключить договор купли-продажи 
Т. Е. Дядя выступает продавцом, вы — покупателем. Поскольку квартира находится у него в собственности более 5 лет, его доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ и ст. 217.1 НК РФ.

Вы, как покупатель, налог с покупки также не платите. 
Суммарный налог для обеих сторон равен 0 рублей. Никакие декларации в 2027 году подавать не придется. 
Но! Сумма в ДКП может быть чисто символической или рыночной (передавать реальные деньги закон не обязывает, факт расчета фиксируется распиской). Главный риск — если сделку попытаются оспорить третьи лица (хотя вы указали, что дядя холост и без детей, что снижает риски оспаривания).

Либо делать цепочку дарения через близких родственников.
Закон позволяет освободить дарение от налога, если оно происходит между близкими родственниками.

Для этого нужно найти промежуточное звено — человека, который является близким родственником и вашему дяде, и вам (или вашим родителям). Например, ваш отец или мать
Дядя дарит квартиру вашему родителю. Родные они поэтому налог не возникает.Ваш отец или мать дарит эту же квартиру вам. Вы— близкие родственники. 

Налоговые органы могут пристально изучать такие сделки, если они совершены за короткий промежуток времени (в течение нескольких дней/недель), усматривая в этом притворную сделку. Рекомендую выдержать паузу в несколько месяцев между сделками.

Правильно понимаю, что при этом варианте нужно будет подать данные в налоговую, а сам налог на дарение я должна буду оплатить уже в 2027 году?

 Здравствуйте.

Да, при дарении квартиры от неблизкого родственника (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), каковым является Ваш дядя, возникает материальная выгода на стороне одаряемого (на Вашей стороне), ввиду чего Вам после окончания календарного года (2026 г), в котором состоялось дарение потребуется оформить налоговую декларацию до 30 апреля 2027 года и уплатить налог НДФЛ до 15 июля 2027 года.

Притом, что дядя владеет собственностью более 5 лет, при продаже он платить НДФЛ не будет, соответственно, он может заключить с Вами договор купли-продажи и указать цену, которую захочет — все равно никаких налогов он платить не будет. Да, действительно, если деньги не передаются фактически, то тут можно говорить о фиктивности договора. Но проверять это собственно некому. Если в договоре будет указано, что сумма уплачена полностью до подписания договора, то нет никаких оснований предполагать, что этот договор фикция.

Принципиально, если Вы не хотите действовать таким образом, Вы конечно можете предложить дяде написать завещание, согласно которому после его смерти квартира перейдет к Вам. В этом случае никто никакие фиктивные договора не подписывает, но момент перехода права собственности к Вам на квартиру передвинется на неопределенное время.

Юлия, в части расчета налога ваша мысль о кадастровой стоимости верна. Правило о 70% кадастровой стоимости относится к определению дохода от продажи недвижимости. Переносить его на полученную в дар квартиру и уменьшать базу до 70% записью в договоре нельзя. При дарении применяется кадастровая стоимость по правилам пункта 6 статьи 214.10 НК РФ — по состоянию на 1 января года регистрации перехода права; для вновь образованного объекта есть специальное правило. ФНС прямо разъясняет расчет налога с кадастровой стоимости подаренной квартиры: www.nalog.gov.ru/rn25/ifns/r25_01/info/16608288/

Для налогового резидента РФ действует ставка 13% в пределах 2,4 млн рублей соответствующей совокупности налоговых баз за год и 15% на превышение. Поэтому расчет не всегда равен просто 13% от стоимости квартиры: нужно учесть и другие доходы, входящие в эту совокупность. Например, при базе по подарку 5 млн рублей и отсутствии других учитываемых в ней доходов налог составит 312 000 + 390 000 = 702 000 рублей. Зарплата относится к иной совокупности налоговых баз.

При переходе права в 2026 году декларацию нужно подать не позднее 30 апреля 2027 года, налог уплатить не позднее 15 июля 2027 года. Срок владения квартирой дарителем более пяти лет не освобождает вас от налога с подарка.

Снижение нагрузки через куплю-продажу возможно обсуждать только при настоящей продаже с реальными расчетами. Расписка о якобы переданных деньгах не превращает бесплатную передачу в продажу и не исключает применения статьи 170 ГК РФ. Цепочка через вашего отца также не дает обещанного освобождения на первом этапе: он и даритель — двоюродные братья, а не близкие родственники из пункта 18.1 статьи 217 НК РФ.

Для выбора варианта сначала нужны кадастровая стоимость квартиры, ваш налоговый статус и сведения об иных соответствующих доходах за 2026 год. Если квартира находится в Москве, для нотариального оформления могу рекомендовать Василия Емельянова; правовую проверку и проект можно согласовать здесь, на Правоведе.

О ставках и перечне освобожденных дарений: www.nalog.gov.ru/rn19/news/activities_fts/16614277/; о разных совокупностях налоговых баз: www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/ndfl_fl/