Можно ли арендовать или выкупить проезд к участку ИЖС и ограничить доступ посторонним?

Question

Здравствуйте, имеем несколько участоков в зоне ижс (деревня) Участоки с трех сторон блокированы другими, с 4 стороны есть неразграниченная территория которая используется под проезд 6 метров шириной 80 в длинну с выходом на шоссе, в конце тупик. владельцев неразграниченной территории нету, могу ли я взять в аренду или выкупить эту территорию и поставить шлагбаум или забор что бы людишки не могли пройти к себе домой? или оставить проход метр пусть ползуют))

Василий Кузнецов · Accepted Answer

Здравствуйте, Александр! Возможность оформить эту землю и право перекрыть по ней доступ — два самостоятельных вопроса. Аренда или приобретение территории при определённых условиях возможны, но оформление земли не позволит законно лишить соседей необходимого доступа к их домам. Оставленный метровый проход также не решает вопрос, если требуется автомобильный подъезд. Неразграниченная государственная собственность означает, что земля относится к публичной собственности, однако её принадлежность Российской Федерации, субъекту РФ или муниципалитету не разграничена. Поэтому утверждение, что у территории «нет владельцев», юридически неверно. Распоряжаться такой землёй вправе уполномоченный орган власти. Первое, что необходимо установить, — является ли полоса землёй общего пользования. По Вашему описанию это может быть общий тупиковый проезд, обслуживающий несколько домов. Однако окончательный вывод требует проверки документов: сведений ЕГРН, красных линий, документации по планировке территории и сведений о дороге. Само отсутствие кадастрового номера не доказывает, что территорию можно предоставить Вам. Если это земельный участок общего пользования, занятый проездом, его приватизация запрещена пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ. Расположение в зоне ИЖС и тупиковый характер проезда этот запрет не отменяют. Аренда также не является способом обойти статус общего проезда. Подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ запрещает выставлять на земельный аукцион участок общего пользования либо участок в границах территории общего пользования. Предусмотренное этой нормой исключение для аренды береговой полосы к Вашей ситуации не относится. Следовательно, оформить обычную аренду общего проезда через аукцион для последующего закрытия доступа нельзя. Если же проверка покажет, что территория не относится к общему пользованию и отсутствуют другие препятствия, можно рассматривать её образование и предоставление. По общему правилу продажа и аренда публичной земли осуществляются через аукцион; для предоставления без торгов требуется конкретное предусмотренное законом основание. Наличие у Вас примыкающих участков само по себе такого основания не создаёт. Даже при законном оформлении участка необходимо учитывать доступ соседей. Если другого пригодного прохода или проезда к их недвижимости нет, они вправе требовать сервитут по статье 274 ГК РФ. Это право ограниченного пользования Вашим участком: маршрут, ширина, условия пользования и плата определяются соглашением, а при споре — судом. Собственник обременённого участка по общему правилу вправе требовать соразмерную плату. При этом соседям не предоставляется безусловное право выбрать любой удобный маршрут. Верховный Суд РФ в Обзоре от 26.04.2017 разъяснил: при нескольких реальных вариантах доступа необходимо соблюдать баланс интересов и выбирать условия, наименее обременительные для собственника. Поэтому наличие у соседей другого пригодного подъезда существенно для оценки ситуации. Предложение оставить один метр для прохода нужно оценивать с учётом назначения доступа. Пешеходная дорожка не заменяет необходимый автомобильный проезд и подъезд пожарной техники. Пункт 71 Правил противопожарного режима, утверждённых постановлением Правительства РФ № 1479, запрещает перекрывать пожарные проезды. Для шлагбаума требуется обеспечить предусмотренное правилами открывание; рассчитывать только на то, что собственник при необходимости придёт с ключом, недостаточно. Кроме того, прямо заявленная цель воспрепятствовать соседям попадать домой может свидетельствовать о злоупотреблении правом по статье 10 ГК РФ. Если такими действиями причинены доказанные убытки, возможно требование об их возмещении. Установка ограждения с занятием публичной земли без правового основания также создаёт риск ответственности по статье 7.1 КоАП РФ. Практически рекомендую сначала обратиться в администрацию по месту нахождения земли, приложив схему полосы и кадастровые номера Ваших участков. В обращении попросите: сообщить, какой орган уполномочен распоряжаться территорией; указать, относится ли она к землям общего пользования и находится ли в красных линиях; сообщить статус проезда, наличие сервитутов и иных ограничений; разъяснить возможность образования и предоставления участка, допустимый вид использования и процедуру оформления. До получения этих сведений оплачивать межевание и установку шлагбаума преждевременно. Если оформление окажется допустимым, возможность ограничить доступ следует оценивать с сохранением необходимых прав соседей и требований пожарной безопасности. При необходимости могу проверить схему проезда и документы на участки, а также подготовить запрос в администрацию о возможности оформления этой территории. Если у Вас остались вопросы и требуется детальная проработка или изготовление документов напишите мне в личный чат.