Можно ли оспорить её межевание и зарегистрированные границы участка?

Question

Добрый день! Хотела бы проконсультироваться по поводу границ дачного участка и межевания. У нас есть дачный участок. Несколько лет назад мы сделали межевание и официально установили границы участка. Между нашим участком и соседним участком есть небольшая тропинка, которая ведёт к другому соседскому участку, расположенному за нами. Насколько мы понимаем, по границам, существовавшим ещё в 1990-х годах, эта территория относилась к нашему участку. Однако прежние собственники также оставляли эту часть земли в виде прохода, чтобы соседям было удобно попадать на свои участки. Когда мы делали межевание, мы фактически отказались от этой части земли: по документам граница нашего участка была проведена таким образом, чтобы тропинка не входила в состав нашего участка. При этом в реальности мы ничего не меняли — забор остался на прежнем месте, и фактически эта территория всё это время использовалась как проход. Все эти годы собственница соседнего участка практически не пользовалась своей дачей, не ухаживала за участком, не убирала его и не спиливала деревья. Сейчас ей начали приходить какие-то штрафы, и она решила привести документы в порядок и провести межевание. Насколько мы понимаем, при проведении своего межевания она без нашего уведомления включила эту тропинку в границы своего участка и оформила её на себя. При этом с нами и с другим соседом, который пользуется этой тропинкой для прохода к своему участку, она этот вопрос не согласовывала. Для нас это проблема, поскольку эта тропинка — единственный удобный проход к участку соседа, расположенному за нами. Кроме того, изначально эта территория исторически относилась к нашему участку, а от неё мы отказались именно в процессе своего межевания, сохранив при этом фактическое расположение забора. Хотели бы понять: 1. Законно ли соседка могла включить эту территорию в границы своего участка при межевании без нашего согласования и уведомления? 2. Можно ли оспорить её межевание и зарегистрированные границы участка? 3. Можно ли в нашей ситуации оспорить наше прежнее межевание и вернуть тропинку в состав нашего участка? 4. Если это возможно, можем ли мы отказаться от другой части земли, которая по документам сейчас входит в наш участок (передней части), и за счёт этого вернуть себе именно территорию тропинки? 5. Имеет ли значение тот факт, что по старым документам/границам 1990-х годов эта территория относилась к нашему участку? 6. Имеет ли значение, что тропинка фактически существовала много лет и использовалась соседями для прохода к своим участкам? 7. Если мы не сможем вернуть землю себе, можно ли каким-то другим способом юридически сохранить право прохода по этой территории для соседа, например, установить сервитут? Подскажите, пожалуйста, какие документы нам необходимо предоставить для оценки ситуации и какие действия сейчас лучше предпринять, чтобы не пропустить сроки для оспаривания межевания соседки. Также хотелось бы понять, имеет ли смысл сначала направлять соседке претензию/требование, обращаться в Росреестр или сразу готовить иск в суд.

Эрик Степанов · Answer

Здравствуйте. Пришлите, пожалуйста, кадастровые номера вашего участка, участка соседки и участка, к которому ведёт тропинка, а также укажите регион и СНТ, если участок находится в СНТ. И второй момент: когда примерно соседка провела межевание и когда вы впервые узнали, что тропинка включена в границы её участка?

Алексей Третьяков · Answer

Здравствуйте! По вашей ситуации коротко и по делу. Если вы сами при межевании отказались от тропинки и провели границу так, что она не вошла в ваш участок, вернуть её обратно в состав участка будет очень сложно: придётся оспаривать собственное межевание либо доказывать право по давности, что в таких обстоятельствах проблематично. Оспорить межевание соседки можно, если она нарушила ваши права, не согласовала границы как смежный землепользователь или если есть реестровая ошибка/наложение. Старые документы 1990-х и фактическое многолетнее использование тропинки имеют значение как доказательства, но приоритет у текущих сведений ЕГРН. Если вернуть землю не получится, самый реальный путь сохранить проход — установить сервитут, особенно если это единственный удобный доступ к участку соседа. Сроки на оспаривание ограничены, поэтому лучше не тянуть: закажите выписки ЕГРН, найдите кадастрового инженера, направьте соседке письменную претензию, при необходимости обратитесь в Росреестр, а затем готовьте иск. Если хотите, можем перейти в личный чат — пообщаться, возможно, смогу подготовить документы профессионально-юридически.

Юрий Ковалев · Answer

Здравствуйте. Ситуация, которую вы описываете, относится к категории сложных земельных споров, где переплелись действия разных собственников по межеванию в разное время. Разберу её последовательно. 1. Законность включения тропинки соседкой без согласования с вами Действия соседки с высокой долей вероятности незаконны. По общим правилам кадастрового учета местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных участков. Если ваша тропинка была смежной с её участком, вы являлись заинтересованным лицом и должны были подписывать акт согласования границ. Если такого акта с вашей подписью нет и вы не получали извещения о проведении собрания о согласовании границ, то процедура межевания нарушена. Если же кадастровый инженер соседки оформил согласование через публикацию в газете или задним числом, но вы не видели извещения, это также может быть основанием для признания межевого плана недействительным. Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (о юридически значимых сообщениях) здесь работает против неё: она не предприняла должных мер для вашего уведомления, если вы не уклонялись от получения. 2. Можно ли оспорить её межевание и зарегистрированные границы Да, можно. Но здесь кроется важный юридический нюанс, от которого зависит успех дела. Вам нужно понять, что именно вы оспариваете: — Если спор о праве на землю. Вы считаете, что земля должна принадлежать вам или остаться общей (не входить в участок соседки), потому что это меняет сложившийся порядок пользования. В этом случае подается иск об установлении границ земельного участка. Это спор о праве, а не о технической ошибке. — Если спор о реестровой ошибке. Если кадастровый инженер механически ошибся в координатах (например, внес в ЕГРН не те цифры, по которым вы подписывали акт). Для этого в материалах вашего старого межевания должны быть точные данные. В вашей ситуации, судя по описанию, это спор о праве, а не об ошибке. Соседка сознательно включила тропинку. В таком случае иск подается по правилам статей 304 ГК РФ (защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения) и статьи 60 ЗК РФ (восстановление положения, существовавшего до нарушения права). Важный плюс: в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность на негаторные требования не распространяется. Это значит, что вы не пропустите срок, даже если с момента её межевания прошло больше трех лет, пока вы продолжаете пользоваться землей. 3. Можно ли оспорить ваше прежнее межевание и вернуть тропинку себе Да, это возможно, но это сложный путь. Когда вы отдавали тропинку при межевании, вы подписывали акт согласования границ. Если вы хотите вернуть её в состав своего участка, вам придется доказывать, что при вашем межевании была допущена ошибка или что вы действовали под влиянием заблуждения. Ваш аргумент «исторически земля была нашей по документам 1990-х» может сыграть роль, но нужно смотреть, что именно указано в тех документах (свидетельствах, постановлениях о выделении). Если в первичных документах площадь участка была больше, а при уточнении границ вы уменьшились более чем на допустимый предел (как правило, это 10% от площади по правоустанавливающим документам), то ваше собственное межевание можно попытаться отменить. Однако суды редко идут навстречу лицу, которое «сначала отдало, а потом передумало», если нет ошибки, допущенной инженером. 4. Можно ли «обменять» переднюю часть участка на тропинку Технически это возможно, но это уже не спор, а сделка. Вы можете заказать новое межевание, уменьшить территорию спереди и увеличить сзади, чтобы включить тропинку. Но для этого соседка, которая уже оформила тропинку на себя, должна согласиться. Либо сначала нужно в суде признать её границы недействительными и вернуть землю в «ничейное» состояние или в вашу собственность, а потом уже проводить перераспределение. 5. Значение границ 1990-х годов Да, это ключевой документ. Если в первичных документах (госакт, свидетельство старого образца, план БТИ или выкопировка) видно, что тропинка входила в ваш участок (конфигурация и площадь), это сильное доказательство. Суды по земельным спорам опираются на первоначальные землеотводные документы. Если же в 1990-е участок был весь, но точных координат нет, доказать местоположение именно тропинки будет сложнее. Тогда решающую роль сыграет экспертиза по фактическому положению забора, существующему на местности 15 и более лет: согласно части 10 статьи 22 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» границы могут определяться по фактическому пользованию, сложившемуся 15 лет и более. 6. Значение факта существования тропинки Это имеет большое значение для ограничения прав соседки. Если вы сможете доказать (свидетели, старые фото, БТИ, тот же забор), что проход существует десятки лет, вы можете поставить вопрос о необходимости обеспечить проход. Если спор дойдет до суда, вы можете заявить требование об установлении сервитута по статье 274 ГК РФ. Суд оценит, действительно ли у соседа нет иного прохода, и при наличии оснований может установить сервитут, но исход заранее не гарантирован — всё зависит от доказательств. 7. Сервитут, если земля останется у соседки Да, это рабочий запасной вариант. Статья 274 ГК РФ позволяет требовать установления сервитута (права ограниченного пользования чужим участком). Если тропинка — единственный проход к заднему участку, вы можете просить суд обязать соседку предоставить право прохода, возможно за соразмерную плату. Однако вам (истцу по сервитуту) придётся доказать, что альтернативного прохода нет вообще. Если сосед за вами может зайти с другой стороны улицы, в сервитуте могут отказать. Какие документы нужны и что делать сейчас 1. Закажите выписку из ЕГРН на участок соседки, чтобы узнать кадастровый номер и дату внесения сведений о границах. Но сама по себе выписка не покажет, как проводилось согласование. Для проверки согласования границ запросите кадастровое дело или копию межевого плана соседки в Росреестре (можно через МФЦ) либо через суд. 2. Поднимите свои документы 1990-х: свидетельство о праве собственности, постановление главы администрации о выделении, техпаспорт БТИ. Шаги по порядку: 1. Направьте письменную претензию соседке. Хотя для споров о границах досудебный порядок часто не обязателен (по смыслу постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18 претензионный порядок обязателен только в случаях, прямо указанных в законе или договоре), в земельных спорах суды приветствуют попытку урегулировать спор. Более того, для будущего иска будет полезно зафиксировать её отказ. 2. Проверьте публичную кадастровую карту. Посмотрите, как сейчас выглядят ваши границы и границы соседки. Если наложение произошло, это видно визуально: её участок «захватил» полосу, которая подходит к вашему забору. Если наложения нет (она оформила тропинку как самостоятельную часть, которая в ваш участок не входит), то у вас спор о праве на территорию, которую вы сами когда-то отпустили. 3. Готовьте иск в суд. Не тратьте слишком много времени на претензии и обращения в Росреестр — Росреестр не разрешает споры о границах, он только регистрирует. Одновременно с подачей иска об установлении границ (или признании недействительными её границ) заявите ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы. Эксперт определит, где проходит граница по фактическому пользованию (забору) и по первичным документам 90-х годов. Это будет главным доказательством. Чего делать не надо: не пытайтесь втайне передвинуть забор, чтобы «физически занять» тропинку. Это может быть расценено как самоуправство и сыграет против вас в суде. Все действия только в правовом поле.