Как обезопасить покупку квартиры с арендаторами при отсутствии договора аренды?

Здравствуйте, Светлана!

В настоящий момент подписан предварительный договор купли-продажи. Как нам обезопасить себя в такой ситуации, что следует по этому поводу прописать в основном договоре купли-продажи, что мы можем делать дальше в случае приобретения квартиры с арендаторами (наше проживание в ней, проведение ремонта, расчеты, в тч залог).

 Для ответа на эти вопросы необходимо, прежде всего, анализировать содержание предварительного договора.

По большому счету именно в нем следовало указать обязанности продавца обеспечить выселение арендаторов на момент заключения основного договора купли-продажи.

Если Вам требуется подронбная консультация или подготовка документов по этому или какому-либо иному Вашему вопросу, рекомендую обратиться ко мне в чат для согласования условий оказания услуги. Для входа в чат Вы можете зайти в мой профиль https://pravoved.ru/lawyer/311687/ и кликнуть на кнопку «Обратиться к юристу».

Все мои консультации являются исключительно авторскими, основанными на профессиональных знаниях и личном опыте. При консультировании и подготовке документов не пользуюсь нейросетями (искусственным интеллектом).

Светлана, продажа квартиры наем не прекращает. Вы станете наймодателем на тех же условиях, что были у продавца (ст. 675 ГК РФ). Если срок в их договоре не указан, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), а расторгнуть его против воли нанимателей можно только через суд и по узким основаниям, например долг по оплате за полгода (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Поэтому молчание продавца про договор не мелочь, а главный риск этой покупки.

В основном договоре я бы прописал: кто проживает в квартире и на каком основании, обязанность продавца до конкретной даты расторгнуть наем и обеспечить выезд, а передаточный акт подписывать только по пустой квартире. Часть денег продавец получает только после этого акта. Залог нанимателей решите заранее: договор переходит к Вам на прежних условиях, и вернуть залог потребуют с Вас. Пусть продавец рассчитается с ними сам или уменьшит цену.

И закажите свежую выписку из ЕГРН: наем на год и больше подлежит регистрации как обременение (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Пустая графа, правда, ничего не гарантирует, такие договоры часто не регистрируют. А что уже сказано в предварительном договоре про освобождение квартиры?

При покупке для срочного собственного проживания безопаснее поставить передачу квартиры без проживающих нанимателей до окончательного расчёта условием сделки. Формулировка продавца «договора нет» не исключает спора о найме, особенно если жильцы платят за проживание и сохраняют переписку или расписки.
По ст. 675 ГК РФ смена собственника сама по себе не прекращает действующий договор найма: новый собственник занимает место наймодателя. Если срок договора не указан, также нельзя автоматически считать, что жильцов можно выселить в день покупки. Выселение при споре проводится законным порядком, часто через суд, а не сменой замков и отключением услуг.
В основном договоре нужны точная дата освобождения, обязательство продавца передать квартиру свободной от проживания и пользования третьих лиц, достоверные заверения о договорах и правах пользователей, ответственность за нарушение. Расчёт можно связать с подтверждённой передачей освобождённой квартиры, согласовав подходящий банковский механизм. Но договор с продавцом не отменит уже существующие права нанимателей.
До подписания основного договора потребуйте документы и выясните позицию самих жильцов. Условия расторжения предварительного договора и возврата задатка зависят от его текста; просто объявлять его прекращённым не стоит.
О сохранении найма при продаже: epp.genproc.gov.ru/ru/proc_31/activity/legal-education/explain/e292281/