Здравствуйте, Елена!
Вернуть деньги за непрожитые дни и залог в вашей ситуации юридически возможно, так как закон и сложившаяся судебная практика находятся на вашей стороне.
Ниже разбор ситуации и пошаговый план, как выстроить разговор и защитить свои права.
1. Юридическая сторона: действует ли договор и что с перерасчетом?
Договор считается продленным (пролонгированным): Согласно ст. 684 ГК РФ, если за 3 месяца до окончания срока найма собственник не предложил оформить новый договор и не потребовал освободить жилье, договор автоматически продлевается на тех же условиях на тот же срок (или на 5 лет, если первоначальный договор был заключен на год). Ваши фактические отношения и ежемесячные платежи подтверждают, что найм продолжался.
Повышение платы задним числом и без согласия недействительно: Изменение цены в одностороннем порядке запрещено, если такое право хозяйки прямо не прописано в договоре (ст. 310, ст. 614 ГК РФ). Подтверждением вашей реальной договоренности являются выписки о переводах на 22 000 руб. (сообщения, банковские чеки).
Непрожитые дни — это неосновательное обогащение: Оплата за найм берется за фактическое пользование жильем. Если вы оплатили период с 15 числа месяца по 14 число следующего месяца, но выезжаете в среду (прожив около 7–8 дней), оставшаяся сумма удерживается наймодателем без законных оснований (ст. 1102 ГК РФ — неосновательное обогащение).
Залог (2 000 руб.): Если квартира возвращается без повреждений (учитывая естественный износ и то, что она изначально была в «убитом» состоянии), залог обязан быть возвращен в полном объеме.
2. Пошаговый план действий
Шаг 1. Фиксация состояния квартиры при выезде (Критически важно!)
Перед передачей ключей обязательно обезопасьте себя от возможных обвинений в порче имущества:
Снимите подробное видео и фото всей квартиры, сантехники, мебели и показаний счетчиков (свет, вода).
Подготовьте Акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах (укажите дату выезда, показания счетчиков, отсутствие претензий по состоянию помещения и факт передачи ключей).
Шаг 2. Как передать квартиру, если хозяйка отказывается приходить
То, что у хозяйки «свадьба дочери» или «нет времени» — не ваша проблема.
Направьте ей письменное уведомление (через WhatsApp / Telegram / SMS) о том, что вы выезжаете в среду, готовы сдать квартиру, подписать акт и передать ключи.
Если она не приедет: зафиксируйте на видео факт закрытия квартиры, опустите ключи в почтовый ящик (или передайте под видеозапись доверенному лицу / оставьте в договоренном месте) и отправьте ей видеосообщение.
Шаг 3. Досудебное урегулирование и ведение переговоров
Подготовьте и отправьте хозяйке письменное требование (претензию) о возврате денежных средств. В разговоре или переписке используйте следующие юридические аргументы:
Расчет суммы к возврату: Укажите точный расчет (например, из 22 000 руб. вы прожили 8 дней = 5 866 руб., к возврату за непрожитые дни: 16 134 руб. + 2 000 руб. залог = 18 134 руб.).
Аргумент по доходам и налогообложению (ФНС): Напомните, что регулярные переводы на карту (22 000 руб. ежемесячно на протяжении двух лет) являются официальным доказательством получения ею дохода от сдачи имущества в аренду. Если она не декларировала этот доход и не платила НДФЛ / налог на профессиональный доход (самозанятость), ей грозит проверка налоговой инспекции по ст. 208, 228 НК РФ с взысканием налога, пеней и штрафов по ст. 119, 122 НК РФ.
Перспектива обращения в суд: При обращении в суд с иском о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ) с нее дополнительно будут взысканы: Проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ);
Расходы на оплату юридических услуг и государственную пошлину.
3. Образец претензии / текстового сообщения наймодателю
Вы можете направить этот текст в мессенджер или оформить документом:
Кому: [ФИО Наймодателя] От: [Ваше ФИО]
Уведомление и требование о возврате денежных средств
Уважаемая [Имя Отчество]!
Настоящим уведомляем вас о прекращении пользования жилым помещением по адресу: [Адрес квартиры] и выезде [Дата выезда, например: 23 сентября 2026 г.].
15 [Месяц] 2026 г. нами была внесен авансовый платеж за период по 14 [Следующий месяц] 2026 г. в размере 22 000 рублей, а также ранее передан обеспичительный платеж (залог) в размере 2 000 рублей.
В связи с односторонним извещением о повторном повышении арендной платы и отсутствием согласованных условий, проживание прекращается досрочно. Фактический период проживания составил [Число] дней (с 15 по [Дата выезда]).
Согласно ст. 1102 ГК РФ, денежные средства за неиспользованный период проживания в размере [Сумма к возврату] руб., а также залоговая сумма в размере 2 000 руб. являются неосновательным обогащением и подлежат возврату. Общая сумма к возврату составляет: [Итоговая сумма] руб.
Просим вас прибыть [Дата выезда] в [Время] для приемки квартиры, подписания акта и возврата ключей.
В случае отказа от возврата денежных средств мы будем вынуждены обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов по ст. 395 ГК РФ и судебных расходов, а также направят обращение в УФНС России по факту проверки уплаты налогов с доходов от сдачи жилого помещения за период 2024–2026 гг.
Реквизиты для перевода: [Номер карты / СБП, Банк, ФИО получателя]
Резюме
Как показывает практика, четко аргументированное письменное требование с упоминанием выписок Банка и Налоговой инспекции в 80% случаев заставляет наймодателей вернуть деньги за неиспользованные дни без доведения дела до суда.
Надеюсь, консультация была вам полезна.
