Должен ли ИП на ОСНО платить НДС при продаже дома по семейной ипотеке?

Здравствуйте, Лилия!

Если недвижимость была построинна для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, реализуемая с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 кодекса, а ранее, до ее введения, имущественный вычет по подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости пяти лет  не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ на сумму не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

С 2025 года при продаже недвижимости предпринимателям нужно будет также начислять НДС. Коснется это нежилых помещений. Жилые помещения подпадают под освобождение по ст. 149 НК РФ.

За более подробной консультаций, можете обратиться на платной основе.

Здравствуйте. Если дом к моменту продажи зарегистрирован именно как жилой дом, НДС с продажи дома платить не нужно. Реализация жилых домов освобождена от НДС по подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Продажа земельного участка также не облагается НДС по подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Поэтому при общей цене дом + земля 10 млн руб. НДС составит 0 руб. То, что покупатель приобретает объект по семейной ипотеке, этот вывод не меняет.

Но у ИП на ОСНО останется НДФЛ с предпринимательского дохода, который считается не просто с 10 млн руб., а с учётом подтверждённых расходов на строительство и иных профессиональных расходов. Отдельно нужно проверить входной НДС по стройматериалам и подрядчикам. Если он принимался к вычету, освобождённая продажа жилого дома может повлечь восстановление НДС по правилам ст. 170 НК РФ. Поэтому для расчёта всей налоговой нагрузки нужны сумма расходов на строительство и информация, принимал ли ИП входной НДС к вычету.

Здравствуйте, Лилия!

Закон освобождает реализацию жилья от налога на добавленную стоимость, однако для предпринимателя на ОСНО главный финансовый вопрос заключается в расчете НДФЛ по прогрессивной шкале и возврате в бюджет ранее заявленных вычетов.

При сделке НДС к уплате составит 0 руб. Жилой дом освобожден от налога по подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, а земля не признается объектом налогообложения по подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Покупка дома по семейной ипотеке этот порядок не меняет.

Налоговая нагрузка возникнет по НДФЛ. Налог рассчитывается не с 10 млн руб., а с чистой прибыли: доходы уменьшаются на подтвержденные расходы на землю и стройку на основании ст. 221 НК РФ. К разнице применяется прогрессивная шкала: 13% с прибыли до 2,4 млн руб., 15% от 2,4 до 5 млн руб. и 18% с суммы превышения 5 млн руб.

Если при покупке земли или стройке Вы заявляли к вычету входящий НДС по материалам и услугам, его придется восстановить в бюджет по ст. 170 НК РФ из-за безналоговой продажи. Восстановленный налог при этом включается в состав профессионального вычета по ст. 221 НК РФ и уменьшает базу по НДФЛ. В договоре для банка необходимо разделить цену дома и земли.

Я готов рассчитать точную налоговую нагрузку и составить договор купли-продажи. Для анализа прошу уточнить:

1) Какова сумма подтвержденных затрат на покупку участка и стройку?
2) Принимался ли к вычету входящий НДС по материалам, подрядчикам или услугам?
3) Зарегистрирован ли жилой дом в Росреестре?

Как только Вы ответите на эти вопросы или пришлёте материалы в чат, я в течение пары рабочих дней после их получения подготовлю для Вас точный налоговый расчет и проект договора.