Моя сестра взяла в ипотеку квартиру под 4 процента на 25 лет. Через два месяца решила что она ей не нужна и предложила квартиру мне. Подскажите как можно переоформить квартиру на меня? Ипотеку оплачиваю я, сестра не против передать квартиру документально на мое имя куда надо обратиться?
Здравствуйте!
Просто переоформить ипотечную квартиру с сестры на Вас через МФЦ или Росреестр не получится, пока квартира находится в залоге у банка.
Здесь нужно решить сразу два вопроса:
1. Передать Вам право собственности на квартиру.
2. Перевести на Вас обязательства по ипотечному кредиту.
По пункту 2 статьи 391 ГК РФ перевод долга на другое лицо допускается только с согласия банка-кредитора. Без такого согласия заменить заемщика нельзя.
Кроме того, по статье 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» продажа, дарение или иное отчуждение заложенной квартиры обычно допускается только с согласия банка.
Поэтому первым делом нужно обращаться именно в банк, где оформлена ипотека, и подавать заявление о замене заемщика/переводе долга и переоформлении квартиры.
Банк проверит Вас как нового заемщика: доход, кредитную историю, долговую нагрузку и соответствие требованиям конкретной ипотечной программы.
Если банк согласится, обычно оформляются необходимые соглашения к кредитному договору и сделка по передаче квартиры, после чего изменения регистрируются в Росреестре.
Но есть важный нюанс. Вы указали ставку 4%. Нужно обязательно выяснить, по какой программе оформлена ипотека: семейная, льготная, IT-ипотека или другая. У льготных программ есть специальные требования к заемщику, и при замене заемщика банк должен проверить, соответствуете ли Вы условиям этой программы. Сохранение ставки 4% автоматически не гарантируется.
Если банк не согласится перевести ипотечный долг на Вас, то даже если Вы фактически будете платить кредит вместо сестры, заемщиком и собственником перед банком останется сестра. Поэтому просто оплачивать ее ипотеку без юридического переоформления рискованно.
Практически рекомендую:
1. Посмотреть кредитный договор и определить программу ипотеки.
2. Обратиться в банк с заявлением о переводе долга и замене заемщика.
3. Одновременно уточнить, допускается ли передача квартиры именно Вам и сохранится ли льготная ставка.
4. До согласия банка не оформлять между собой дарение или продажу квартиры самостоятельно.
Если напишете, какой банк выдал ипотеку и как называется программа со ставкой 4%, можно будет точнее определить порядок переоформления и возможность сохранить эту ставку.
Если ответ оказался для Вас полезным и помог разобраться в ситуации, Вы знаете, что делать.
Начните с банка, выдавшего ипотеку. Здесь нужно согласовать две операции: переход права на квартиру и замену заёмщика. Оплата вами платежей сама по себе не делает вас собственником и не переводит на вас обязательства сестры.
По статье 391 ГК РФ перевод долга требует согласия кредитора. Отчуждение заложенного жилья также регулируется условиями ипотеки и статьёй 37 Закона № 102-ФЗ. Банк должен проверить вашу платёжеспособность и предложить допустимую схему — например, согласованную передачу квартиры с переводом долга либо иной вариант финансирования. После оформления сделки регистрируется переход права в ЕГРН.
Сохранение ставки 4% заранее обещать нельзя: оно зависит от программы, условий договора и соответствия нового заёмщика её требованиям. Если использован маткапитал, имеются доли детей или квартира является совместной собственностью супругов, потребуются дополнительные решения. До согласования сохраняйте подтверждения ваших платежей и письменно определите отношения с сестрой: нельзя считать, что длительная оплата гарантирует последующее получение квартиры.
