Что проверить перед продажей апартамента юридическому лицу?

Question

Добрый день! я планирую продать апартамент, я физлицо. Оплата чз аккредитив, договор в МФЦ. покупатель ООО. Покупает директор, по выписке ЕГРЮЛ владелец 100% ООО. По уставу директор единоличный исполнительный орган общества. Посоветуйте пожалуйста, что еще необходимо проверить у покупателя перед сделкой? Есть ли какие то у меня дополнительные риски в тч по налогам, по сравнению с обычной сделкой где покупатель физлицо?

Владимир Куковякин · Answer

Здравствуйте, Алексей! Прежде всего можете проверить наличие действующих исполнительных производств по данному юридическому лицу, а также наличие или отсутствие сведений относительно банкротства данного юридического лица. Проверка юридического лица в реестре банкротных дел достаточно важный момент, так как имеются существенные риски. Например, согласно ч. 1 ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). То есть, при проведении банкротства имеется риск оспаривания сделок по отчуждению юридическим лицом его имущества.

Юрий Колковский · Answer

покупатель ООО. Покупает директор, по выписке ЕГРЮЛ владелец 100% ООО. Здравствуйте. Вот эти два утверждения противоречат друг другу. Или покупает директор как физлицо, или ООО в лице директора. Я исхожу из того, что вторая версия правильная. Представляется, что есть смысл проверить, есть ли в отношении данного ООО исполнительные производства, Выписку Вы получили сами или Вам ее предоставили? Если предоставили, стоит проверить самостоятельно. Есть ли какие то у меня дополнительные риски в тч по налогам, по сравнению с обычной сделкой где покупатель физлицо? Нет, не имеет значения, кто является покупателем. В отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи имущества, обязанность уплатить НДФЛ возникает у самого физического лица. Организация в этом случае налоговым агентом не признается (Письма Минфина РФ от 30.04.2019 № 03-04-05/32124, от 08.05.2019 № 03-04-06/33776). Что касается внесения каких-то дополнительных условий в договор — надо анализировать предложенный. Это можно сделать в рамках персональной консультации в чате.

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! Перед сделкой с ООО проверьте полномочия директора (устав, решение об одобрении крупной сделки, если требуется), признаки банкротства и исполнительные производства по данным ФНС и ФССП, а также достоверность ЕГРЮЛ. Риск для вас — оспаривание сделки при банкротстве ООО или превышении полномочий директором. С учетом требований ГК РФ Статья 867. «Общие положения о расчетах по аккредитиву» , аккредитив должен быть безотзывным и покрытым. Согласно Положению Банка России от 29.06.2021 N 762-П «О правилах осуществления перевода денежных средств», глава 6. «Расчеты по аккредитиву», п. 6.1 ., установлено, что при расчетах по аккредитиву банк, действующий по распоряжению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указаниями: обязуется осуществить перевод денежных средств получателю средств при условии представления документов, предусмотренных аккредитивом и подтверждающих выполнение его условий. По налогам, — ООО не является налоговым агентом, вы сами декларируете НДФЛ. Регистрация в МФЦ возможна.

Ольга Чистякова · Answer

Алексей, приветствую Вас. Покупает директор, по выписке ЕГРЮЛ владелец 100% ООО. По уставу директор единоличный исполнительный орган общества. Хотя директор является 100% собственником, автоматического права подписывать любые сделки у него нет. Внимательно прочитайте раздел «Полномочия директора». Иногда в Уставе пишут: «Директор имеет право совершать сделки на сумму свыше ХХХ рублей только с согласия Общего собрания». Даже если он единственный участник, должно быть оформлено письменное Решение единственного участника об одобрении сделки (либо о подтверждении полномочий директора на данную сделку) в соответствии со ст. 40 и ст. 46 ФЗ «Об ООО». Сделка по покупке апартамента может быть для ООО крупной (более 25% от балансовой стоимости активов по последней отчетности). Запросите у бухгалтера ООО бухгалтерский баланс за последний отчетный период (или справку за подписью главбуха о том, что сделка не является крупной). Чтобы полностью исключить риск оспоримости сделки по ст. 46 ФЗ № 14-ФЗ, оформите упомянутое выше Решение единственного участника об одобрении сделки. Проверьте паспорт на сайте МВД (сервис проверки паспортов), чтобы исключить подписание неустановленным лицом. Убедитесь, что аккредитив будет открыт именно со счета данного ООО, а не со личного счета директора как физлица (иначе возникнет путаница с назначением платежа).