Покупатель хочет внести часть денег за квартиру наличными, сразу, а часть материнским капиталом но через четыре месяца, когда ребенку исполнится три года, возможно ли заключить договор купли продажи квартиры с такими условиями?
Здравствуйте. Заключить такой договор можно. Его следует оформить как договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, прямо разделив цену на две части.
В договоре нужно указать общую цену квартиры, сумму наличных, которую покупатель передает сейчас, и оставшуюся сумму, которая оплачивается за счёт материнского капитала после возникновения у покупателя права распорядиться им. По ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ заявление на обычную покупку жилья за счёт маткапитала можно подать после достижения соответствующим ребёнком трёх лет. Правила прямо предусматривают оплату средствами маткапитала обязательств по договору купли-продажи жилья, в том числе с рассрочкой платежа. При этом размер перечисления не может превышать оставшуюся неоплаченной сумму, а деньги СФР перечисляет продавцу безналично на банковский счёт. Пункты 8(1), 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862.
Но формулировку «оставшиеся деньги будут выплачены через четыре месяца» использовать рискованно. Сам факт достижения ребёнком трёх лет не означает автоматического перечисления денег продавцу. Покупатель только получает возможность обратиться в СФР, после чего Фонд должен принять положительное решение и перечислить средства. Поэтому лучше установить обязанность покупателя подать заявление в СФР в конкретный срок после трёхлетия ребёнка, а окончательную оплату связать с перечислением средств СФР. Отдельно нужно прописать, что произойдёт, если СФР откажет или перечислит меньшую сумму. Недостающую часть в таком случае должен внести сам покупатель в установленный срок.
Если квартира передаётся и право собственности регистрируется за покупателем сейчас, до полной оплаты разумно не отказываться от залога продавца. По п. 5 ст. 488 и ст. 489 ГК РФ неоплаченная квартира при такой конструкции находится в залоге у продавца до окончательного расчёта, если стороны не исключили это условие договором. Это существенно защищает продавца на период ожидания маткапитала.
То есть схема рабочая. Часть цены наличными сейчас, регистрация сделки, остаток за счёт маткапитала после трёхлетия ребёнка. Но договор нужно составлять именно под рассрочку и отдельно регулировать отказ СФР, срок подачи заявления, доплату покупателем и залог квартиры до полного расчёта. Иначе продавец рискует передать квартиру и четыре месяца спустя остаться с неоплаченной частью цены.
Если нужно, можете написать мне в личный чат. Можно подготовить договор купли-продажи с этой схемой расчётов и защитой продавца при отказе или задержке материнского капитала.
