Дочь находится в браке, хотят купить квартиру с материнским капиталом, оформлять будут покупку на зятя, как передать часть денег на первоначальный взнос дочери?
Здравствуйте Елена.
Лучше всего передать деньги дочери по письменному договору дарения денежных средств и перечислить их безналично именно на её личный банковский счёт.
В договоре желательно прямо указать сумму и цель, например:
«Денежные средства передаются дочери в дар для внесения первоначального взноса при приобретении квартиры».
В назначении банковского перевода также лучше написать:
«Дарение денежных средств дочери по договору дарения от ___, на первоначальный взнос за квартиру».
Это важно, потому что деньги, подаренные лично дочери родителем, являются её личными средствами, а не общими деньгами супругов. Поэтому нужно сохранить:
— договор дарения;
— банковскую выписку о переводе денег именно дочери;
— подтверждение, что именно эти деньги затем пошли на первоначальный взнос.
Я бы не рекомендовала просто переводить деньги зятю. В таком случае впоследствии будет значительно сложнее доказывать, что деньги предназначались именно дочери и являлись её личным подарком.
При этом есть важный момент: если квартира приобретается в браке и первоначально оформляется только на зятя, это не означает автоматически, что квартира принадлежит только ему. Имущество, приобретённое супругами в браке, обычно считается совместным независимо от того, на кого оформлено право собственности.
Кроме того, если при покупке используется материнский капитал, в дальнейшем квартира должна быть оформлена с выделением долей супруге и детям. Поэтому окончательно оставить квартиру только на зяте при использовании маткапитала нельзя.
Если для Вас важно не просто помочь с первоначальным взносом, а защитить именно сумму, которую Вы дарите дочери, наиболее безопасный вариант — договор дарения + перевод на счёт дочери + сохранение всей цепочки движения денег. При значительной сумме можно дополнительно предусмотреть у супругов брачный договор, где будет прописано, как учитывается личный вклад дочери при покупке квартиры.
Дарение денег от родителя дочери налогом на доходы не облагается.
Таким образом, оптимально: подарить деньги именно дочери документально, не переводить их напрямую зятю и обязательно сохранить подтверждение, что эти средства пошли на первоначальный взнос.
Здравствуйте Елена
Главная задача — передать деньги так, чтобы они остались личными деньгами дочери и не превратились в общее имущество супругов. Потому что если просто перевести на карту, через пару лет при разводе никто уже не докажет, что это был подарок, а не совместный доход. Деньги — не квартира, их происхождение легко теряется.
Как передать деньги правильно
Составьте договор дарения денег. В простой письменной форме, можно у нотариуса — с нотариусом надёжнее, но не обязательно. В договоре укажите:
деньги дарятся лично дочери, а не семье;
целевое назначение — на покупку квартиры;
откуда у вас эти средства.
Переводите на личный счёт дочери, не на общий. Если счёт совместный — деньги автоматически станут общими. А дальше пусть дочь сама переводит их продавцу или застройщику со своего счёта, чтобы цепочка прослеживалась.
Оформление на зятя — вот что беспокоит
Если покупаете с маткапиталом, закон требует оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи — обоих супругов и детей, с выделением долей. Только на зятя оформить не получится: Пенсионный фонд и банк это не пропустят. Обычно при ипотеке сначала квартира оформляется на заёмщика, а потом выделяются доли всем.
Если всё же оформят только на зятя, а потом развод — дочери придётся доказывать, что у неё есть доля. Это сложно и долго. Ваши подаренные деньги дочь сможет потребовать как компенсацию, но не как долю в квартире. Защита слабее, чем если бы она сразу была собственницей.
Что я бы посоветовал
Договор дарения денег — дочери, на её личный счёт.
Квартиру оформлять в общую собственность, не на одного зятя. С маткапиталом по-другому и не получится.
В договоре купли-продажи прописать, что часть оплаты идёт из личных средств дочери, часть — из маткапитала. При ипотеке в кредитном договоре будут видны источники взноса.
Если зять настаивает на оформлении только на себя — это повод задуматься. Закон при маткапитале всё равно заставит выделить доли всем, но чем раньше дочь войдёт в собственность, тем меньше проблем потом.
Зять против оформления квартиры на обоих?
Здравствуйте. В вашей ситуации нужно сразу разделить два вопроса: как правильно оформить передачу денег, чтобы они считались личными средствами дочери, и как правильно оформить саму покупку с использованием материнского капитала, потому что заявленный вами вариант «оформлять на зятя» законом не допускается.
По материнскому капиталу. Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей с определением размера долей по соглашению. Это императивное требование: оформить квартиру только на зятя нельзя, даже если он является супругом и отцом детей. Если в договоре купли-продажи покупателем будет указан только зять, то Росреестр может приостановить регистрацию, а саму сделку впоследствии можно оспорить. Более того, средства материнского капитала имеют строго целевое назначение, и при неисполнении обязательства выделить доли детям Социальный фонд вправе потребовать возврата этих средств в бюджет. Поэтому первый и главный шаг — оформить квартиру в долевую собственность: дочь, зять и все дети (в том числе рождённые после получения сертификата) должны быть указаны как покупатели в договоре, а доли определены соглашением. Нотариально удостоверять обязательство о выделении долей теперь не требуется — эта обязанность вытекает из закона напрямую (после изменений, внесённых Федеральным законом от 01.03.2020 № 35-ФЗ).
По передаче денег на первоначальный взнос. Вы хотите передать деньги именно дочери, чтобы они считались её личным имуществом, а не совместной собственностью супругов. Это правильный подход. По статье 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью. Поэтому, если вы передадите деньги дочери безвозмездно, они не войдут в общую совместную собственность супругов. Однако просто передать наличные из рук в руки недостаточно: в случае спора (например, при разводе и разделе имущества) будет сложно доказать, что эти деньги были подарены именно дочери, а не предоставлены семье в целом. По статье 34 СК РФ все доходы и иные поступления супругов, полученные в браке, по общему правилу считаются общими, если не доказано иное. Поэтому нужно оформить передачу документально.
Рекомендуемый порядок действий.
1. Заключите с дочерью договор дарения денежных средств в простой письменной форме. Договор дарения денег между физическими лицами не требует нотариального удостоверения (статьи 572, 574 ГК РФ), достаточно составить его в двух экземплярах и подписать обеими сторонами. В тексте прямо укажите: «Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемой (дочери) денежную сумму в размере … рублей для оплаты первоначального взноса по договору купли-продажи квартиры. Указанные денежные средства являются личным имуществом Одаряемой и не поступают в совместную собственность супругов». Если деньги передаются наличными, дополнительно составьте расписку о получении денег, которую дочь подпишет собственноручно. Если переводите безналичным платежом — в назначении платежа укажите «дарение дочери по договору от …», и переводите на личный счёт дочери, а не на общий счёт супругов.
2. При внесении первоначального взноса продавцу проследите, чтобы в платёжных документах было видно, что оплата производится именно дочерью за счёт её личных средств. Лучше всего, если оплата пойдёт с её личного банковского счёта, на который вы перевели деньги. В договоре купли-продажи отдельной строкой укажите: часть цены в размере … рублей оплачивается покупателем (дочерью) за счёт личных денежных средств, полученных в дар от родителей по договору дарения от …; оставшаяся часть — за счёт средств материнского капитала по государственному сертификату серии … № ….
3. Если зять также вносит часть собственных средств, укажите это отдельно, чтобы в будущем не возникло спора о том, чьи это были деньги.
4. После регистрации права собственности и перечисления средств материнского капитала продавцу (либо после полной оплаты, если используется ипотека) нужно будет оформить выделение долей детям в соответствии с размером, пропорциональным сумме материнского капитала. Размер долей определяется соглашением, но он должен быть разумным: как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 22.06.2016, доли детей определяются исходя из суммы материнского капитала, а не из всей стоимости жилья, поэтому минимальные доли допустимы, но они должны быть реальными и выделены в натуре.
Если вы не оформите договор дарения, а просто дадите деньги наличными без документов, то при разделе имущества суд с высокой вероятностью признает эти деньги общими, и дочь потеряет половину. Если же оформите квартиру только на зятя, то сделка будет совершена с нарушением закона, и в дальнейшем её можно будет оспорить, а средства материнского капитала — потребовать вернуть. Это две самые частые ошибки: пренебрежение письменным оформлением дарения и попытка обойти требование о выделении долей детям. Не допускайте их.
Никаких дополнительных разрешений или регистрации договор дарения денег не требует. Действует он с момента передачи денег. Для оспаривания дарения действуют общие сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ: три года для общего срока и один год для оспоримых сделок (статья 181 ГК РФ). Документы по сделке храните постоянно.
