Мария, здравствуйте.
Через доверенность это в принципе делается, но ваша схема ломается в двух местах: генеральная доверенность для дарения не годится, а в Грузии договор оформить не получится.
Почему не подойдёт генеральная. Доверенность на дарение, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). В документе должны стоять ваши данные как одаряемой и конкретная квартира с адресом и кадастровым номером. Широкая формулировка про управление и распоряжение имуществом здесь не работает вовсе, по ней сделку просто не зарегистрируют.
Почему не Грузия. Форма сделки с недвижимостью, которая внесена в российский реестр, подчиняется российскому праву (п. 4 ст. 1209 ГК РФ). А с 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Удостоверить его может российский нотариус, грузинский для Росреестра не подойдёт. В третью страну имело бы смысл ехать не за договором, а максимум за доверенностью, и то если бы мать могла выехать.
Рабочая конструкция выглядит так. Мать оформляет у украинского нотариуса специальную доверенность на дарение конкретной квартиры конкретному одаряемому, доверенность апостилируется, в России делается нотариально заверенный перевод, дальше сестра как представитель и вы подписываете договор у российского нотариуса. Раз сама сделка нотариальная, то и доверенность должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).
Два узла проверяются до того, как мать пойдёт к нотариусу:
1. Примет ли конкретный российский нотариус и Росреестр украинский апостиль. Формально он применим, обе страны участвуют в Гаагской конвенции 1961 года, но практика приёма сейчас неровная, и выясняется это заранее у того нотариуса, который будет удостоверять договор.
2. Не потребуется ли особый порядок по Указу Президента РФ от 01.03.2022 № 81. Он распространяется на сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость, где стороной выступает лицо, связанное с недружественным государством, а Украина в этот перечень внесена. Нотариус проверяет это при удостоверении, и если разрешение правительственной комиссии понадобится, сроки у сделки будут совсем другие.
Теперь про счета. Передоверие тут ни при чём: передоверие это когда полномочия передаёт уже назначенный представитель (ст. 187 ГК РФ). Вам мать выдаёт обычную доверенность напрямую (ст. 185 ГК РФ). Вписать её в тот же документ формально можно, но лучше сделать отдельную. Во-первых, доверенность на дарение уйдёт в дело нотариуса и в Росреестр и на время окажется занята. Во-вторых, банки предъявляют к распорядительным доверенностям собственные требования и проверяют их отдельно, поэтому до оплаты оформления спросите в конкретном банке, примут ли они иностранную нотариальную доверенность с апостилем и какие формулировки полномочий им нужны.
Как запасной вариант взвесьте завещание: наследование недвижимости, внесённой в российский реестр, идёт по российскому праву (ст. 1224 ГК РФ), а завещание мать удостоверяет у украинского нотариуса без вашего участия. Дарение быстрее, завещание проще в оформлении из-за границы.
Как записаны данные матери в ЕГРН, по украинскому паспорту или ещё по прежнему документу и прежней фамилии? Если запись не совпадёт с документом, которым она удостоверит личность у нотариуса, регистрацию приостановят, и начинать придётся с исправления сведений в реестре, а не с доверенности.
