Здравствуйте. Я нахожусь в разводе два года, у нас с бывшим супругом осталась общая квартира в ипотеке. Супруг отказывается продавать недвижимость и делить имущество добровольно. Подскажите, какие правовые инструменты существуют для принудительного раздела ипотечной квартиры и как мне действовать, учитывая наличие обязательств перед банком?
Людмила, здравствуйте!
Принудительный раздел возможен только через суд, поскольку согласия нет.
Подавайте иск о разделе совместно нажитого имущества с требованием определить доли (по общему правилу — равные) и признать право собственности на 1/2 за каждым
Ипотека не является препятствием — суд выделяет доли, не спрашивая банк, но залог сохраняется.
Важно! При невозможности выдела доли в натуре суд может обязать ответчика выплатить вам денежную компенсацию стоимости вашей доли, прекратив ваше право собственности.
Но квартиры обычно «не выделяют», технически невозможно.
Учитывайте срок исковой давности с момента расторжения брака.
Здравствуйте .
Суд не может обязать банк изменить условия кредита т.е. переоформить долг на одного из вас без согласия кредитной организации. Поэтому в процессе обязательно участвует представитель банка. Банк будет смотреть, насколько предложенный раздел выгоден именно ему.
Сначала попробуйте договориться мирно и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В нём можно прописать, кто какую долю получает и кто берёт на себя платёж.
Если диалог не сложился — подавайте иск в суд. При этом в процессе банк привлекут как третье лицо.
Здравствуйте, Людмила!
Если договориться не получается, квартиру действительно можно делить через суд. Суд вправе определить доли бывших супругов в ипотечной квартире; само наличие ипотеки этому не препятствует, и для определения долей согласие банка не требуется. Залог при этом сохраняется.
Но важно понимать: раздел квартиры и изменение ипотечного кредита — это не одно и то же. Суд не может просто исключить одного из заемщиков из кредитного договора или переложить весь долг на другого без согласия банка. Перевод долга допускается только с согласия кредитора.
И еще один нюанс: суд не всегда может просто «обязать бывшего супруга выкупить Вашу половину». Принудительная компенсация без согласия собственника применяется в исключительных случаях, в частности когда доля незначительна и у собственника нет существенного интереса в пользовании имуществом. Для доли 1/2 это обычно не тот случай.
Поэтому в иске нужно сразу продумать не только доли в квартире, но и ипотечный долг, кто фактически платил после развода и чего Вы хотите добиться в итоге: сохранить свою долю, получить квартиру с компенсацией бывшему супругу либо выйти из этой собственности.
И отдельно: трехлетний срок по разделу имущества считается не автоматически от даты развода, а со дня, когда Вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права. Верховный Суд это прямо разъясняет.
***
Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.
Здравствуйте Людмила.
Если бывший супруг отказывается добровольно продавать ипотечную квартиру и делить имущество, Вы вправе обратиться в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества.
Само несогласие бывшего супруга не препятствует судебному разделу квартиры.
Если квартира приобретена в браке за общие средства, по общему правилу она относится к совместно нажитому имуществу, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из супругов. При разделе доли супругов обычно признаются равными, если отсутствуют обстоятельства для отступления от равенства долей.
В судебном порядке можно, в зависимости от обстоятельств, просить:
— признать за каждым из бывших супругов определённую долю в квартире;
— признать ипотечный долг общим обязательством супругов и определить, в какой пропорции он приходится на каждого;
— при наличии соответствующих условий поставить вопрос о передаче квартиры одному из супругов с выплатой другому денежной компенсации.
При этом необходимо учитывать позицию банка.
Раздел квартиры между супругами не прекращает ипотеку. Квартира останется в залоге у банка до полного погашения кредита.
Кроме того, решение суда о разделе общего долга между бывшими супругами само по себе не изменяет кредитный договор с банком. Например, если оба бывших супруга являются созаёмщиками, суд не может без согласия банка просто освободить одного из них от обязательств и оставить единственным заёмщиком второго.
Для такого изменения потребуется согласие банка, например посредством изменения кредитного договора, перевода долга либо рефинансирования кредита на одного из бывших супругов.
Если Ваша основная цель — именно продать квартиру, а бывший супруг категорически против, важно понимать, что суд обычно не просто выставляет совместную ипотечную квартиру на продажу по требованию одного из супругов.
Практически возможны следующие варианты:
Через суд определить доли каждого бывшего супруга в квартире.
Договориться с банком о продаже заложенной квартиры с одновременным погашением остатка ипотеки и разделом оставшихся денежных средств.
Если один из супругов хочет оставить квартиру себе, получить согласие банка на перевод кредитных обязательств на него и выплатить второму супругу компенсацию.
Если договориться не удается, определить доли через суд, после чего отдельно решать вопрос дальнейшего распоряжения своей долей с учетом прав второго собственника и требований банка как залогодержателя.
Если после развода ипотеку фактически оплачиваете только Вы из собственных денежных средств, сохраняйте все банковские выписки и платежные документы. При определённых обстоятельствах можно требовать от бывшего супруга компенсацию соответствующей части уже произведенных после прекращения семейных отношений платежей.
Банк необходимо привлечь к участию в деле, поскольку квартира находится у него в залоге и решение может затрагивать его права.
Также обращаю внимание на срок давности. То, что после развода прошло два года, само по себе не означает, что срок для раздела имущества истёк. Срок связывается не автоматически с датой расторжения брака, а с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Для подготовки иска желательно собрать:
— договор купли-продажи квартиры;
— кредитный и ипотечный договоры;
— выписку ЕГРН;
— справку банка об остатке задолженности;
— сведения о первоначальном взносе;
— документы обо всех ипотечных платежах, особенно произведённых после развода;
— свидетельство или решение суда о расторжении брака;
— при наличии — документы об использовании материнского капитала.
Если использовался материнский капитал либо в квартире должны быть выделены доли детям, порядок раздела будет дополнительно осложнён, и это обязательно нужно учитывать при формулировании исковых требований.
Поэтому в Вашей ситуации разумным первым шагом будет получить в банке актуальную справку об остатке ипотеки и письменную информацию о том, согласен ли банк на продажу квартиры либо на перевод кредита на одного из бывших супругов. После этого уже можно определить наиболее эффективные требования для суда.
