Добрый день!Имею долю в квартире по приватизации 1/3,еще 2/3 были бабушки,но бабушка написала завещания на родственников.Хочу выкупить оставшуюся долю у других собственников после их вступления в наследство.Они не говорят сумму сделки,говорят,что сколько скажет нотариус,сколько стоит их доля,за столько они и продадут.Вопрос:Как нотариус считает стоимость доли?Кадастровая стоимость или рыночная ?
Здравствуйте, Карина. Нотариус сам стоимость доли не считает. Цену в договоре указывают продавец и покупатель, то есть вы и родственники. Это ваше право договориться о любой сумме.
Но есть нюанс. Для расчёта нотариального тарифа за удостоверение сделки нотариус берёт кадастровую стоимость доли. Она есть в выписке ЕГРН. Поэтому родственники и говорят «сколько скажет нотариус» скорее всего, они имеют в виду именно кадастровую стоимость, чтобы не прогадать с налогами.
Если вы укажете в договоре цену ниже кадастровой, нотариус сделку удостоверит. Но налоговая может потом доначислить НДФЛ продавцам исходя из кадастровой стоимости. Поэтому обычно стороны ориентируются на кадастр или на рыночную оценку.
Совет закажите выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью. Это будет ваш ориентир. А окончательную цену определите по соглашению. Если родственники настаивают на кадастровой, можно так и сделать это безопасно для них по налогам.
Если мой ответ помог вам, буду благодарна за плюс.
Здравствуйте!
Это не так ( стоимость не определяется по той, то сказал — установил нотариус).
Так, каждый из долевых собственников может распорядиться совей долей ( продать ее) с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном приобретении доли другим долевым собственником.
Он должен в продолжении указать на цену ( какую захочет), по которой будет продать долю.
Однако продать долю третьему лицу, в случае не выкупа, или в случае, если долевой собственник отказывается от приобретения — он может только по этой указанной цене.
Здравствуйте. Понимаю, вы оказались в немного подвешенной ситуации, когда другая сторона перекладывает ответственность за цену на третье лицо. Нотариус не считает и не назначает стоимость продаваемой доли. Цену определяете только вы и продавцы.
Правовое обоснование и как это работает на практике
Нотариус при удостоверении сделки купли-продажи не оценивает недвижимость и не вмешивается в определение цены. Его задача — проверить законность сделки, дееспособность сторон и право собственности. Это следует из Основ законодательства о нотариате (статьи 54-56). В договоре купли-продажи, который он удостоверяет, вы с продавцами обязаны указать конкретную денежную сумму. Нотариус лишь фиксирует то, о чём вы договорились.
Расчёт стоимости для нотариального тарифа
Заблуждение ваших родственников часто возникает из-за того, что нотариус действительно «считает» цифры, но для другой цели — для расчёта госпошлины за удостоверение сделки. По статье 22.1 Основ законодательства о нотариате, при удостоверении сделок с недвижимостью тариф считается от её стоимости. Для этих целей по общему правилу берётся кадастровая стоимость, если иное не установлено законом. Нередко нотариусы берут за основу тарифа именно сумму сделки, если она выше кадастровой. Но эта цифра — лишь база для оплаты услуг нотариуса, а не цена, которую продавцы обязаны за неё требовать.
Ваше право на свободу договора
В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Это значит, что ваши родственники как продавцы вольны просить за свою долю любую цену, хоть символическую, хоть завышенную. А вы как покупатель вольны с этой ценой не согласиться. Нотариус не может обязать их продать за кадастровую или какую-либо иную конкретную цену.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью
Кадастровая стоимость чаще всего заметно ниже реальной рыночной. Она нужна для налогов. Использовать её для сделки можно, но если кто-то из участников захочет продать дороже, закон ему не запрещает.
Что делать в вашей ситуации по шагам
1. Определите рыночную цену сами. Логика «сколько скажет нотариус» не имеет законных оснований. Чтобы начать предметный разговор, закажите у оценщика отчёт о рыночной стоимости той доли, которую хотите выкупить. Это будет стоить несколько тысяч рублей, но даст вам аргумент в переговорах. Пока вы просто обсуждаете абстрактное «сколько скажет», вы не приблизитесь к сделке.
2. Отталкивайтесь от хотя бы кадастровой, если не хотите идти к оценщику. Вы можете посмотреть кадастровую стоимость всей квартиры публично, на сайте Росреестра или по выписке, и назвать родственникам свою цену за их доли, пропорциональную их доле от этой стоимости. Но учтите: кадастровая часто занижена, и они могут на неё не согласиться, но это уже вопрос переговоров.
3. Начните с конкретной цифры. Вместо того чтобы спрашивать родственников о сумме, сами предложите им ту цену, которую готовы заплатить, в письменном или хотя бы в явном устном виде. Договориться можно только о конкретных деньгах. Если они опять скажут про нотариуса, стоит пояснить, что по закону цена — это условие договора, которое определяют продавец и покупатель, а нотариус лишь удостоверяет уже достигнутое соглашение.
4. Если не сойдётесь в цене. Как сособственник вы, скорее всего, уже знаете о преимущественном праве покупки по статье 250 Гражданского кодекса РФ. Оно работает иначе: если они захотят продать долю постороннему человеку, вы имеете право выкупить её по той цене, что они предложили ему, и на тех же условиях. Но пока они просто не хотят продавать за вашу цену, обязать их закон вас не может. Сделка возможна только при взаимном согласии по цене.
Чего делать не стоит
Не ждите, что нотариус каким-то образом принудит их к «справедливой» цене. В сделке он не является арбитром по стоимости. Если вы придёте к нотариусу без договорённости о цене, он просто не сможет подготовить договор, так как в нём нет существенного условия о цене.
Итог: инициатива по определению цены — на вас и на продавцах, нотариус здесь ни при чём. Назовите им свою цену; не выйдет — поищите компромисс или обсудите продажу их долей на сторону, где у вас будет преимущественное право выкупа на тех же объявленных условиях.
Оказалось полезно — отметьте ответ, пожалуйста. Другим с тем же вопросом будет проще.
