Ничего страшного, что ниже рыночной стоимости?

Здравствуйте!

Учитывая, что у отца налог не возникает в силу долгого владения имуществом, проблем быть не должно. Это право участников сделки — определить в договоре цену, которая устроит обе стороны.

Здравствуйте. Оформить такой договор купли-продажи с родным отцом вы можете абсолютно официально, закон этого не запрещает, однако здесь есть несколько важных налоговых нюансов, о которых нужно знать заранее.
Поскольку ваш отец владеет квартирой шесть лет, что превышает минимальный предельный срок владения, он полностью освобожден от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже этой недвижимости. Тот факт, что цена в договоре составляет два миллиона рублей и она существенно ниже рыночной, для него не повлечет никаких налоговых последствий и штрафов со стороны налоговой инспекции. Государство не может обязать его продавать свое имущество дороже.
Главная сложность в этой сделке возникает у вас как у покупателя из-за статуса близкого родственника. По Налоговому кодексу РФ отец и сын признаются взаимозависимыми лицами. Это означает, что вы полностью теряете право на получение налогового вычета при покупке данной квартиры, то есть вернуть 13 % от потраченных двух миллионов рублей через налоговую не получится. Кроме того, в будущем, если вы решите продать эту квартиру раньше установленного законом срока владения, ваш налог будет рассчитываться от покупной стоимости в два миллиона.

Если нужна расширенная консультация или составление документов-обращайтесь ко мне в чат. Услуги в чате платные

Здравствуйте. Да, вы можете оформить договор купли-продажи квартиры с отцом по цене ниже рыночной. Закон этого не запрещает. Продавец вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе устанавливать любую цену, если он действует добровольно и без принуждения.

Правовое обоснование

1. Свобода договора и цены. В силу п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, а условия определяются по усмотрению сторон. Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ), но закон не устанавливает обязанность продавать по рыночной или кадастровой стоимости. Вы вправе указать в договоре любую сумму, которая устраивает обе стороны.

2. Налоговые последствия для продавца. Поскольку отец владеет квартирой 6 лет, он освобожден от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при ее продаже. Это прямо следует из п. 17.1 ст. 217 НК РФ: доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности более минимального предельного срока владения (5 лет), освобождаются от налогообложения. Для вас как покупателя цена также не имеет налогового значения.

3. Риски признания сделки недействительной. Здесь важно различать два случая:

* Если вы покупаете за собственные средства, то сделка по цене ниже рыночной сама по себе не является основанием для ее оспаривания. Налоговые органы могут заинтересоваться сделкой, если цена будет существенно ниже кадастровой стоимости (более чем на 30%), но это касается только случаев, когда продавец обязан платить налог. В вашей ситуации, когда отец освобожден от налога, претензий со стороны ФНС не будет.

* Если вы покупаете с использованием материнского капитала или ипотечных средств, банк или органы опеки могут потребовать отчет об оценке, чтобы убедиться в рыночной обоснованности цены. Однако для сделки между близкими родственниками за наличный расчет это не требуется.

4. Риски для кредиторов. Если у отца есть долги, сделка по заниженной цене может быть оспорена его кредиторами в рамках процедуры банкротства (ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») как сделка, совершенная при неравноценном встречном предоставлении. Но если у отца нет признаков банкротства и долгов, этот риск минимален.

Что делать и как оформить

1. Составьте договор купли-продажи в простой письменной форме. В нем обязательно укажите цену (2 млн рублей), порядок расчетов (наличные или безналичные) и срок передачи квартиры.

2. Передайте деньги. Если расчет наличными, обязательно составьте расписку о получении денежных средств. Если безналично — сохраните платежные поручения. Это защитит вас от возможных претензий о неоплате.

3. Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ). Для этого понадобятся: договор купли-продажи (3 экземпляра), паспорта сторон, документ-основание права собственности отца (свидетельство или выписка из ЕГРН), квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей для вас как покупателя).

4. После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Чего делать не стоит

Не стоит указывать в договоре фиктивную цену, отличную от реальной суммы расчетов, если вы планируете передавать деньги полностью. Если в договоре будет указана одна сумма, а фактически вы передадите другую, при возникновении спора (например, о расторжении сделки) вам вернут только сумму, указанную в договоре. Указывайте реальную цену — 2 млн рублей, и все будет законно.

Краткий план действий:

1. Составьте и подпишите договор купли-продажи с указанием цены 2 млн рублей.

2. Передайте деньги и оформите расписку (или проведите безналичный расчет).

3. Подайте документы в МФЦ для регистрации перехода права собственности.

4. Получите выписку из ЕГРН на свое имя.