По постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 изменить статус дома на садовый или признать его непригодным для проживания можно через администрацию района по месту нахождения объекта. Исход здесь зависит от вида разрешенного использования земельного участка: на землях для садоводства действует прямой перевод жилого дома в садовый по заявлению, а на участках под индивидуальное жилищное строительство статус меняется через обследование межведомственной комиссией. При этом печное отопление и отсутствие центрального водопровода закон допускает для индивидуальных домов, поэтому ошибка в основаниях приведет к отказу органа местного самоуправления, а жилая площадь продолжит числиться в собственности и препятствовать назначению субсидии.
В детальном разборе:
Наталья, здравствуйте ситуация у вас довольно типичная, но есть важный нюанс, который может всё осложнить. Давайте разберём по порядку.
Какой путь выбрать — зависит от земли
Всё решает вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка — это указано в выписке из ЕГРН.
Если участок «для садоводства» — можно перевести жилой дом в садовый дом по упрощённой процедуре. Это самый простой путь: садовый дом по закону — нежилое здание сезонного использования, и для смены статуса достаточно подать заявление в местную администрацию.
Если участок под ИЖС или ЛПХ — придётся идти через признание дома непригодным для проживаниямежведомственной комиссией. Это сложнее и дольше.
Главная ловушка
По Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, отсутствие централизованного водопровода, канализации и горячего водоснабжения в одно-двухэтажном доме НЕ является основанием для признания его непригодным для проживания. Печное отопление тоже закон допускает для индивидуальных домов. Так что аргументы «нет воды, только печка» комиссия, скорее всего, не примет — и это приведёт к отказу.
Поэтому прежде всего проверьте ВРИ участка. Если это садоводство — вам повезло, путь короткий. Если ИЖС — придётся искать другие основания: физический износ конструкций, угроза обрушения, несоответствие санитарным нормам и т. д.
Пошаговый план
Шаг 1. Закажите выписки из ЕГРН
На дом и на земельный участок. Посмотрите:
назначение здания (жилой дом / садовый дом);
ВРИ участка (садоводство, ИЖС, ЛПХ);
нет ли обременений (залог, арест).
Шаг 2. Если участок «для садоводства» — перевод в садовый дом
Закажите техническое заключение у кадастрового инженера — члена СРО. Он обследует дом и подтвердит, что по факту это сезонное строение без условий для круглогодичного проживания.
Подайте заявление в местную администрацию (по месту нахождения дома, не по вашей прописке в СПб). К заявлению приложите техзаключение и выписку из ЕГРН. Уточните форму заявления в администрации района, где находится дом.
Дождитесь решения — до 45 календарных дней. При положительном решении администрация сама направит документы в Росреестр для изменения статуса в ЕГРН. 18
Проверьте изменения — закажите свежую выписку, убедитесь, что дом теперь числится как садовый (нежилой).
Шаг 3. Если участок под ИЖС — признание непригодным для проживания
Подайте заявление в администрацию района по месту нахождения дома о признании жилого помещения непригодным для проживания.
Приложите документы: правоустанавливающие, техпаспорт (если есть), заключение специализированной организации о техническом состоянии конструкций.
Комиссия проведёт оценку — может потребоваться выездное обследование.
Решение — если комиссия найдёт основания (износ, дефекты конструкций, нарушение саннорм и т. д.), дом признают непригодным. Если оснований нет — откажут.
При отказе можно обжаловать в суде, но без веских технических оснований шансы невелики.
Важные предупреждения
Никто не должен быть прописан в доме — при переводе в нежилое это обязательное условие.
Дом не должен быть в залоге (ипотека, арест) — иначе отказ.
Стоимость: техзаключение кадастрового инженера — от 15 000 до 50 000 ₽, госпошлина за внесение изменений в ЕГРН при переводе в садовый дом не взимается. 19
Сроки: в среднем 2–4 месяца на весь процесс.
Что делать прямо сейчас
Закажите электронные выписки из ЕГРН на дом и участок (через Госуслуги или сайт Росреестра) — это стоит около 700 ₽ за каждый документ.
Посмотрите ВРИ участка — от этого зависит весь дальнейший путь.
Если это садоводство — найдите кадастрового инженера в районе, где находится дом, и закажите техзаключение.
Какой у вас участок — садоводство или ИЖС? От этого зависит, насколько простой будет процедура. Удачи .
Если будут вопросы — пишите.
я обязательно отвечу
Здравствуйте! Сначала нужно уточнить, для какой именно субсидии требуется, чтобы дом не считался жилым: разные программы по-разному учитывают недвижимость.
Юридически есть два разных варианта. Первый — признание жилого помещения непригодным для проживания по Постановлению Правительства РФ № 47. Для этого подаётся заявление в местную администрацию, после чего межведомственная комиссия обследует дом и принимает решение. Само отсутствие постоянного проживания основанием не является. Более того, для одно- и двухэтажных домов в местности без централизованных сетей отсутствие водопровода и канализации в отдельных случаях допускается.
Второй вариант, если дом расположен на садовом земельном участке и фактически используется как дача, — признать жилой дом садовым домом. Такой порядок прямо предусмотрен разделом VI Постановления № 47; решение принимает орган местного самоуправления.
Просто «перевести дом в нежилой» только ради субсидии не всегда возможно и не всегда даст нужный результат. Поэтому сначала рекомендую проверить условия конкретной субсидии, затем выписку ЕГРН на дом и вид разрешённого использования земельного участка.
Если пришлёте название субсидии и выписку ЕГРН на дом и участок, я могу определить, какой вариант Вам подходит и какие документы подавать в администрацию. Для подробной платной консультации нажмите кнопку «Общаться в чате».
Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
