Здравствуйте. На данный момент сдаю физ лицу квартиру, которая находится в собственности, по договору сроком на пол года.Если сдавать квартиру сроком на год, нужно ли этот договор регистрировать в Росреестре? Декларацию 3 НДФЛ предоставляю, налоги на доходы плачу. Если не регистрировать договор, который будет действовать год, в Росреестре, какая ответственность грозит?
Здравствуйте Ирина!
Да, нужно. Договор найма жилого помещения, заключённый на срок год и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Регистрируется не сам текст договора, а обременение права собственности — запись о том, что квартира сдана внаём.
Подать заявление нужно в течение одного месяца со дня подписания договора (ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ). Госпошлина для граждан — 2 000 рублей.
Текущий договор на полгода регистрировать не нужно — он заключён менее чем на год.
Что будет, если не зарегистрировать
Административный штраф. За нарушение срока подачи заявления о регистрации договора найма, заключённого на срок от года, предусмотрен штраф по ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ — 5 000 рублей для граждан. Штраф могут наложить и на наймодателя, и на нанимателя.
Для третьих лиц договор не существует.Незарегистрированный долгосрочный договор действует только между вами и нанимателем — вы можете ссылаться на него в суде при споре с жильцом. Но для наследников, покупателей квартиры или других третьих лиц его как бы нет. Если вы решите продать квартиру, новый собственник сможет выселить жильцов без соблюдения условий договора.
На налоги это не влияет. Вы уже подаёте 3-НДФЛ и платите налог с дохода от сдачи квартиры — это главное. Регистрация договора в Росреестре не связана с налоговой отчётностью, и нерегистрация не означает, что вы скрываете доход. Так что доначисления налогов именно из-за нерегистрации договора не будет — но штраф 5 000 рублей вполне реален, если ведомство об этом узнает.
Отдельный вопрос — временная регистрация жильца
Если наниматель проживает в квартире более 90 дней, по закону он должен оформить временную регистрацию. Если вы не хотите давать согласие на регистрацию — обязаны уведомить МВД о том, что у вас проживают граждане без регистрации, в течение 3 рабочих дней после истечения 90-дневного срока. За неуведомление — штраф по ст. 19.15.2 КоАП РФ: в Мурманской области от 2 000 до 5 000 рублей для собственника.
Практические варианты
Заключать договор на 11 месяцев и продлевать — тогда регистрация в Росреестре не нужна. Самый распространённый подход.
Заключать на год и регистрировать — если нужна долгосрочная стабильность и защита от рисков (например, если планируете продавать квартиру и хотите, чтобы жильцы были защищены, или наоборот, хотите зафиксировать условия на год вперёд).
Заключать на неопределённый срок — но тогда по умолчанию договор считается пятилетним (ст. 683 ГК РФ), и регистрация всё равно потребуется.
Самый простой путь для вашей ситуации — продолжать заключать договоры сроком до года. Это избавляет от необходимости идти в Росреестр, а все остальные обязанности (налоги, уведомление МВД о жильцах) остаются теми же.
Если мой ответ был полезен для Вас, буду признательна за положительную оценку (значок + под ответом)
Здравствуйте, Ирина!
В арендных отношениях ключевой практический фактор — точный срок договора: от него зависят обязанность обращения в Росреестр и финансовые расходы. Если договор коммерческого найма заключается на 1 год или более, закон предусматривает регистрацию ограничения (обременения) права собственности (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Заявление направляется сторонами не позднее 1 месяца со дня подписания по правилам закона о регистрации недвижимости. Базовый размер государственной пошлины для граждан составляет 4 000 руб. при кадастровой стоимости жилья до 20 млн руб.
За пропуск срока подачи документов грозит административный штраф 5 000 руб. по ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ. В гражданских отношениях незарегистрированный договор связывает стороны взаимными обязательствами, но не порождает последствий для добросовестных покупателей квартиры. Отсутствие записи в ЕГРН само по себе не образует состава налогового правонарушения, если доход своевременно декларируется. При этом замечу, что вместо уплаты 13% НДФЛ закон позволяет перейти на режим самозанятости со ставкой 4%, что заметно оптимизирует платежи.
Оптимальный выход для защиты от пошлины и процедур учета — заключение договора на 11 месяцев. Краткосрочный наем сохраняет юридическую силу всех условий, допускает продление соглашениями и не требует визита в Росреестр.
Я готов провести правовую экспертизу договоренностей и составить надежный комплект документов. Для этого уточните:
1) Планируется ли передача квартиры с описью мебели и техники?
2) Предусмотрен ли договором обеспечительный платеж и порядок возмещения ущерба?
3) Актуален ли для Вас переход на налог для самозанятых по ставке 4%?
Как только Вы ответите на эти вопросы или пришлёте материалы в чат, я в течение пары рабочих дней после их получения подготовлю для Вас индивидуальный договор найма жилого помещения с передаточным актом.
