Здравствуйте, год назад купила дом у свекрови под материнский капитал. Через кого делали мужа не вписали вписали только меня и детей. На тот момент дому не было еще года. Сейчас свекрови выставляет налоговая 240 тысяч что она продала дом которому не было 3 лет. И если бы мужа вписали то он родственник, а я и внуки никто. Что то можно сделать? В интернете читаю написано что внуки родственники
Здравствуйте!
Если на день продажи свекровь владела имуществом менее 3-5 лет, у нее возникает налоговая обязанность.
Как свекровь получила это имущество?
Какие документы от налоговой у вас есть?
Добрый день, Дарья. Сразу сниму главное заблуждение, на котором вы строите вопрос. То, кто выступает покупателем, вы, муж или дети, для сокращенного трехлетнего срока владения по п.3 ст.217.1 НК РФ вообще не имеет значения. Этот сокращенный срок зависит только от того, как сама свекровь получила дом в собственность, по наследству или в дар от близкого родственника, в порядке приватизации, по договору ренты, либо от того, было ли это ее единственным жильем на момент продажи. Того, что муж как сын свекрови является родственником, а вы и внуки формально нет, для расчета срока владения продавца попросту не существует в законе, то есть даже если бы мужа вписали как покупателя, на налог свекрови это никак бы не повлияло.
Значит смотреть нужно не на покупателя, а на то, каким образом дом изначально оказался в собственности свекрови. Если она его когда то просто купила, а не унаследовала или получила в дар от своих родственников, не приватизировала и не получила по ренте, и это не было ее единственным жильем, тогда применяется общий пятилетний срок по п.4 ст.217.1 НК РФ, и раз она владела домом меньше трех лет, налог доначислен обоснованно независимо от того, кому она его продала. Но если выяснится, что дом достался ей по наследству или в дар именно от близкого родственника, либо являлся ее единственным жильем, ситуация в корне меняется и налога вообще быть не должно, это стоит проверить по правоустанавливающим документам на дом.
Даже если налог обоснован, его можно законно уменьшить. Свекровь вправе выбрать либо фиксированный вычет 1 млн рублей по пп.1 п.2 ст.220 НК РФ, либо вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение дома по пп.2 п.2 ст.220 НК РФ, но не оба сразу. Сумма в 240 тысяч похожа на 13% от базы около 1,85 млн рублей, и если у нее сохранились документы о том, за сколько она сама покупала дом, второй вариант вычета почти наверняка выгоднее фиксированного миллиона. Также стоит проверить, не применила ли налоговая правило п.2 ст.214.10 НК РФ, когда при цене в договоре ниже 70% кадастровой стоимости база пересчитывается именно до этих 70% независимо от указанной в договоре суммы, это частая причина завышенных начислений при продаже внутри семьи по заниженной цене.
Если по вашей ситуации останутся вопросы, буду рад помочь, обращайтесь ко мне напрямую.
Обращаю внимание, что ответ подготовлен исходя из тех деталей, которые указаны в вопросе, и при уточнении обстоятельств дела оценка ситуации может измениться.
С уважением, Руслан
За ответ можно отблагодарить положительной отметкой или здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4379475/
Здравствуйте. Обязанность платить налог при продаже дома у свекрови действительно возникла, но сумму можно существенно уменьшить — вплоть до нуля, если правильно заявить налоговый вычет. Родство покупателя здесь ни на что не влияет: налог платит продавец, а не покупатель.
Теперь по порядку.
Что говорит закон именно в вашей ситуации
Свекровь продала дом, которым владела меньше минимального срока (он у неё был меньше года). По общему правилу доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности меньше минимального предельного срока владения, облагается НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Минимальный срок в большинстве случаев — 5 лет, но для некоторых ситуаций (например, если жильё единственное) — 3 года. Здесь дом был в собственности меньше года, поэтому срок не соблюдён, и доход попадает под налог.
Однако при продаже имущества продавец вправе уменьшить полученный доход одним из двух способов (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):
— на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей — это фиксированная сумма, которую вычитают из дохода, и налог платится только с разницы;
— либо на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого дома (например, если свекровь его покупала или строила — стоимость покупки, затраты на стройматериалы, работы и т.п.).
Судя по сумме налога (240 тысяч), налоговая, скорее всего, посчитала 13% от всей продажной цены без учёта вычета. Если применить вычет в 1 млн, налог уменьшится на 130 тысяч (13% от 1 млн). Если цена продажи, например, 2,8 млн, то при вычете налог будет: (2,8 млн – 1 млн) × 13% = 234 тыс. — примерно та же сумма? Нет, вы сказали 240 тыс., значит, возможно, цена около 2,85 млн и вычет не применялся. В любом случае подача декларации с вычетом обязательна.
Про родство покупателя — это не основание для освобождения от налога
В налоговом законодательстве нет правила, что продажа недвижимости близкому родственнику освобождает от НДФЛ. Освобождение есть только для дарения между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), но у вас была купля-продажа — возмездная сделка. Поэтому даже если бы в договоре покупателем был сын (муж), свекровь всё равно была бы обязана заплатить налог с дохода. Так что довод «если бы мужа вписали» не сработал бы.
Что можно сделать сейчас — пошагово
1. Подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за год, в котором была продажа (если продали в 2023 году — декларацию надо было подать до 30 апреля 2024, но можно подать и позже; если в 2024 — срок до 30 апреля 2025). В декларации указать доход от продажи и заявить имущественный вычет (1 млн) либо расходы на приобретение/строительство дома, если такие документы есть.
— Если свекровь сама строила дом — собрать все чеки, квитанции, договоры подряда, накладные на материалы. Расходы можно учесть полностью, если они подтверждены.
— Если дом был куплен ранее — приложить копию договора покупки и платёжные документы.
2. Если налоговая уже выставила требование об уплате или уведомление — не игнорировать. Написать в налоговый орган заявление о том, что продавцом не была подана декларация, и приложить декларацию с вычетом. Налог пересчитают. Если уже начислены пени или штраф за неподачу, их можно частично оспорить, но саму декларацию подать необходимо.
3. Проверить, не было ли у свекрови права на освобождение по другому основанию:
— если проданный дом был её единственным жильём — тогда минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года, но она владела меньше года, так что это не поможет;
— если дом продан дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости — налоговая может доначислить налог исходя из кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Но это не освобождает, а наоборот увеличивает базу.
4. Обратить внимание на сроки. Если декларацию не подать вообще, налоговый орган сам исчислит налог по данным Росреестра и может применить штраф по ст. 119 НК РФ (5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30%). Поэтому лучше подать декларацию с вычетом как можно скорее, даже с опозданием.
Какие документы понадобятся
— договор купли-продажи дома (между свекровью и вами/детьми);
— документы, подтверждающие получение денег (расписки, банковские выписки, сведения о перечислении маткапитала);
— документы о расходах свекрови на этот дом (если есть): договор купли-продажи, по которому она сама приобретала дом ранее, или документы на строительство (чеки, сметы, договоры подряда);
— кадастровая стоимость дома (можно взять выписку из ЕГРН);
— паспорт свекрови, ИНН.
Что будет, если налоговая откажется пересчитывать или будет спорить
Если инспекция не примет вычет по формальным причинам (например, нет документов на расходы), можно подать жалобу в вышестоящий налоговый орган (УФНС по региону), а затем в суд. Но в вашем случае достаточно просто заявить стандартный вычет в 1 млн — для этого не нужны подтверждающие документы, кроме договора. Поэтому спор маловероятен.
Чего делать не надо
Не стоит пытаться расторгнуть договор купли-продажи или переоформить его на мужа задним числом — это незаконно и может привести к признанию сделки недействительной. Налог с продажи всё равно придётся платить (или уменьшать через вычет), а вот с материнским капиталом возникнут проблемы: если доли детям уже выделены, расторжение потребует разрешения опеки, и ПФР может потребовать вернуть средства маткапитала.
Итог
Свекрови необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и заявить имущественный вычет. Скорее всего, налог снизится на 130 тысяч (если применить вычет 1 млн). Если у неё были документально подтверждённые расходы на приобретение или строительство дома — можно уменьшить доход на большую сумму, вплоть до нуля. Родство покупателя значения не имеет. Подайте декларацию как можно быстрее, даже если срок пропущен — это уменьшит возможные штрафы.
Если разбор пригодился, отметьте его — это подскажет людям с похожей проблемой, куда смотреть.
