Здравствуйте!
В вашей ситуации есть важная юридическая особенность: фактически речь идет не о «приватизации квартиры целиком» в обычном смысле, а о приватизации той части жилого помещения, которая в настоящее время остается в собственности города Москвы и предоставлена по договору социального найма. При этом уже существующие права собственности на другую комнату сами по себе не препятствуют приватизации муниципальной комнаты, однако право каждого из членов семьи на бесплатную приватизацию необходимо проверять отдельно.
По действующему законодательству гражданин имеет право на бесплатную приватизацию только один раз, за исключением специального случая, когда жилое помещение было приватизировано им в несовершеннолетнем возрасте. Это прямо следует из статьи 11 Закона РФ № 1541-1. Поэтому прежде всего нужно установить, на каком основании вы и сестра получили свои нынешние 1/2 доли. Если эти доли были приобретены именно в результате предыдущей приватизации, вы и сестра повторно участвовать в бесплатной приватизации уже не сможете. Если же доли были приобретены, например, по наследству, договору купли-продажи, дарению и т.п., предыдущее право на приватизацию могло не использоваться.
Это принципиально важно для определения состава участников.
Если ваша мать ранее никогда не участвовала в приватизации, она, при наличии права пользования муниципальной комнатой по договору социального найма, может участвовать в ее приватизации. Закон позволяет передать жилое помещение в общую собственность либо в собственность одного лица с согласия всех совершеннолетних лиц, имеющих право на приватизацию.
При этом сама регистрация по адресу еще не является достаточным критерием. Необходимо посмотреть действующий договор социального найма: кто в нем указан нанимателем и членами семьи нанимателя, а также какие именно комнаты указаны в договоре. Московская процедура приватизации также исходит из необходимости наличия договора социального найма на соответствующее жилое помещение и текущего состава семьи.
Поэтому в вашем случае возможны, например, такие варианты.
Если вы и сестра ранее уже использовали право приватизации при получении своих 1/2 долей, а мать этого права не использовала, наиболее вероятно, что участником приватизации муниципальной комнаты сможет быть мать, а вопрос участия либо согласия вас и сестры будет определяться с учетом их статуса в договоре социального найма и того, каким образом была приобретена ваша существующая собственность.
Если же нынешние 1/2 доли были приобретены вами и сестрой не в результате приватизации, теоретически все трое могут иметь право участвовать в приватизации муниципальной части. Тогда возникает вопрос, в каких долях будет оформлена именно эта часть. Это уже можно определить после изучения договора социального найма и документов, на основании которых возникла ваша нынешняя собственность.
Особо обращу внимание на обстоятельство, что мать и сестра фактически проживают в другом городе. Само по себе их фактическое отсутствие в московской квартире не прекращает прав и обязанностей по договору социального найма, если они сохраняют статус членов семьи нанимателя и зарегистрированы в квартире. В жилищном законодательстве прямо предусмотрено сохранение определенных прав за временно отсутствующими членами семьи. Поэтому просто исходить из того, что «они там не живут», нельзя.
При этом личное постоянное присутствие матери и сестры в Москве, как правило, не требуется. Московский административный регламент прямо предусматривает возможность получения услуги по заявлению физического лица либо его представителя, а подача документов осуществляется в том числе через МФЦ.
Следовательно, при правильно оформленной нотариальной доверенности вы можете представлять интересы матери и сестры. Но здесь есть важная оговорка: доверенность должна быть составлена именно под процедуру приватизации, с необходимыми полномочиями на подачу заявления, получение документов, подписание документов, связанных с приватизацией, взаимодействие с Департаментом городского имущества и МФЦ, а при необходимости — совершение регистрационных действий. Нельзя ограничиваться общей формулировкой «представлять интересы во всех организациях».
Если мать или сестра должны лично подписать заявление о приватизации либо заявление об отказе от участия в приватизации, соответствующие документы также нужно оформить с соблюдением требований московского регламента. Поэтому я бы не рекомендовал сначала оформлять произвольную доверенность, а затем пытаться по ней подавать документы: лучше сначала определить окончательный состав участников и только после этого сделать нотариальные доверенности под конкретную схему.
Что касается инвалидности сестры, сама по себе инвалидность III группы не лишает ее права на приватизацию и не создает автоматического права на получение большей доли. Инвалидность также не означает недееспособность. Если сестра полностью дееспособна, она самостоятельно принимает решения относительно приватизации либо выдает вам нотариальную доверенность. Если же когда-либо имелось судебное решение об ограничении или лишении дееспособности, тогда ситуация будет совершенно иной и потребуется участие законного представителя.
Инвалидность может иметь значение уже на этапе переселения по реновации: Москва предусматривает специальные меры содействия отдельным категориям граждан, включая инвалидов, при организации переселения. Но это не означает, что из-за инвалидности сестры квартира автоматически должна приватизироваться именно на нее или что она получает дополнительную долю.
Теперь относительно реновации. Сам факт включения дома в программу реновации не запрещает приватизацию. Более того, законодательство о реновации специально предусматривает права как собственников, так и нанимателей жилых помещений. Взамен освобождаемого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение.
И здесь, на мой взгляд, находится главный практический вопрос именно вашей ситуации.
Если муниципальную часть квартиры приватизировать сейчас, то после завершения приватизации квартира окажется в частной собственности в соответствующих долях. При переселении собственникам предоставляется равнозначное жилое помещение, причем действующее законодательство предусматривает гарантии сохранения имущественных прав собственников.
Если же муниципальную часть не приватизировать, то соответствующая часть будет оставаться муниципальной, а при реновации права нанимателей будут реализовываться через предоставление равнозначного жилья по договору социального найма. При этом для нанимателя предусмотрена возможность получить новое жилье в собственность по договору передачи при наличии соответствующего письменного заявления.
Таким образом, вариант «ничего не делать и ждать реновации» сам по себе не означает потерю жилья. Но он создает более сложную конструкцию: часть прав у вас уже будет как у собственников, а часть — как у нанимателей. В результате при переселении придется учитывать одновременно оба правовых режима.
С практической точки зрения я бы не откладывал приватизацию только из-за реновации. Если документы позволяют беспрепятственно приватизировать муниципальную часть сейчас, получение полной частной собственности до переселения делает правовой статус квартиры значительно более однозначным. После этого при реновации вы будете выступать именно как собственники всего жилого помещения, а не как собственники одной комнаты плюс наниматели другой.
Однако здесь есть исключение. Если выяснится, что вы или сестра уже использовали право приватизации и из-за этого обычная приватизация муниципальной комнаты на текущем составе семьи невозможна либо ДГИ занимает иную позицию относительно состава участников, не следует пытаться искусственно решить вопрос через отказ от приватизации или изменение регистрации перед реновацией. Сначала нужно установить юридический статус каждой комнаты.
Что касается документов, для первичного обращения я рекомендовал бы собрать паспорта вас, матери и сестры, СНИЛС, документы о регистрации в квартире, действующий договор социального найма, все имеющиеся прежние договоры, ордера и решения о предоставлении квартиры, документы о праве собственности на уже приватизированную комнату или долю, документы, на основании которых эти 1/2 доли возникли, техническую документацию на квартиру, сведения ЕГРН по квартире и имеющимся долям, а также документы, подтверждающие состав семьи по договору социального найма.
Особенно важны договор социального найма и правоустанавливающий документ на вашу 1/2 и сестринскую 1/2. Именно из них можно будет установить, действительно ли муниципальная часть является отдельной комнатой в коммунальной квартире либо речь идет о доле в праве на квартиру. Это принципиальная разница.
Московская форма заявления на приватизацию прямо предусматривает указание для коммунальных квартир номера и площади комнат в соответствии с договором социального найма, а также лиц, которых необходимо включить в договор передачи.
Обращаться необходимо за государственной услугой Москвы «Заключение договоров передачи жилых помещений в собственность граждан или собственность города Москвы (приватизация/деприватизация)». Услуга предоставляется через МФЦ, а также предусмотрена возможность электронной подачи через портал государственных услуг Москвы. Органом, ответственным за предоставление услуги, является Департамент городского имущества города Москвы.
Схематично ваши действия я бы выстроил следующим образом.
Сначала нужно получить актуальную выписку ЕГРН и внимательно изучить документы на существующие 1/2 доли. Затем нужно проверить договор социального найма и установить, кто именно в нем указан. После этого необходимо выяснить, использовали ли вы, мать и сестра ранее право бесплатной приватизации. Особенно важно установить основание возникновения ваших с сестрой долей: приватизация это была или другая сделка.
После определения состава лиц, имеющих право на приватизацию, следует подготовить нотариальные доверенности от матери и сестры, если они действительно будут представляться вами. Одновременно необходимо подготовить необходимые заявления и, если потребуется, нотариально удостоверенные заявления соответствующих лиц об отказе от участия в приватизации. При этом отказ от участия в приватизации — это не то же самое, что отказ от права пользования квартирой, и эти документы нельзя смешивать.
Затем подается заявление в МФЦ либо электронным способом. ДГИ проверяет документы, правовой статус помещения, состав лиц, имеющих право на приватизацию, сведения о ранее использованном праве и иные обстоятельства. После положительного решения заключается договор передачи муниципального жилого помещения в собственность граждан.
Завершающим этапом является государственная регистрация возникшего права в ЕГРН. После регистрации у вас должна быть юридически оформленная частная собственность на ранее муниципальную часть. Если в результате собственниками двух комнат являются одни и те же лица, затем отдельно следует проверить возможность и необходимость технического/кадастрового объединения объектов, поскольку переход обеих комнат в частную собственность сам по себе не всегда означает автоматическое изменение объекта недвижимости в ЕГРН с двух комнат на одну квартиру.
И еще один существенный момент. Поскольку дом находится в программе реновации, я бы не советовал сейчас совершать какие-либо сделки с существующими долями, перераспределять доли или менять регистрацию матери и сестры до окончания проверки документов. Это может совершенно не понадобиться и способно только усложнить ситуацию.
В вашем случае я вижу наиболее вероятную конструкцию так: если нынешние 1/2 доли действительно были ранее приватизированы вами и сестрой, то вы и сестра уже реализовали право бесплатной приватизации, а мать, если она его не реализовывала, является потенциальным участником приватизации муниципальной комнаты. Но для окончательного вывода нужно увидеть основание возникновения ваших и сестринских 1/2 долей и сам договор социального найма. Без этих двух документов нельзя надежно определить, кто именно должен стать собственником муниципальной комнаты и каким образом после этого будет оформлена вся квартира.
С учетом реновации я считаю разумным стремиться оформить муниципальную часть до переселения, если ДГИ подтвердит возможность приватизации. Тогда имущественный статус квартиры будет определен до момента переселения, что существенно уменьшит риск возникновения спора о том, кому и в каком качестве предоставляется новое помещение.
Правовую основу здесь составляют Закон РФ № 1541-1 о приватизации, Жилищный кодекс РФ и специальные положения статьи 7.3 Закона РФ № 4802-1 о гарантиях при московской реновации.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
