Здравствуйте. Я купила квартиру в браке, но на средства с продажи добрачной квартиры. Нужно ли согласие супруга на продажу? И нужно ли согласие на продажу, если мы разведемся?
Здравствуйте!
По общему правилу в соответствии со статьей 34 СК РФ, любое имущество, приобретенное в браке, презюмируется совместно нажитым, независимо от того, на кого оно оформлено. Но статья 36 СК РФ содержит важное исключение: имущество, приобретенное хотя и в период брака, но на личные средства одного из супругов (например, вырученные от продажи добрачного имущества), признается личной собственностью этого супруга, а не совместной. Это подтверждается устойчивой судебной практикой — Верховный Суд РФ неоднократно признавал такую «трансформацию» личного имущества: если добрачную квартиру продали, а деньги от продажи практически сразу направили на покупку новой квартиры, новая квартира сохраняет статус личной собственности того супруга, чьи средства были использованы.
Однако даже при наличии убедительных доказательств личного характера средств, на практике Росреестр при регистрации сделки не анализирует происхождение денег и в реестре квартира просто числится оформленной на вас без пометки «личная собственность» — формально это создает презумпцию совместности по умолчанию.
Поэтому нотариус или покупатель (особенно если он берет ипотеку и его банк проверяет чистоту сделки) могут на всякий случай настаивать на нотариальном согласии супруга, даже если вы объективно правы по существу, — просто чтобы исключить любой будущий риск оспаривания сделки супругом. Это не строго обязательное юридическое требование в вашей ситуации, но частая осторожная практика участников рынка недвижимости;
если такое согласие не получить, а муж впоследствии (особенно при разводе, в конфликтной ситуации) заявит претензии на половину вырученных от продажи денег, вам придется доказывать в суде личный характер квартиры теми самыми документами — лучше подготовить их заранее, до продажи.
Чтобы полностью избежать рисков и не зависеть от осторожности нотариуса или покупателя, лучший вариант — заранее оформить с супругом брачный договор или нотариальное соглашение, прямо фиксирующее, что данная квартира является вашей личной собственностью в связи с её приобретением на средства от продажи добрачного имущества. Это устранит любые сомнения при последующей продаже — ни нотариус, ни покупатель, ни банк покупателя не будут требовать отдельного согласия супруга, поскольку статус личной собственности будет закреплен официальным документом, а не подлежать доказыванию постфактум.
Ответ на оба ваших вопроса одинаков, если статус личной собственности подтвержден документально или соглашением: согласие супруга не требуется ни сейчас, в браке, ни после развода — поскольку это никогда не было совместным имуществом. А вот если доказать личный характер средств не получится (нет документов, был длительный разрыв во времени, средства смешивались с общими) — тогда квартира по умолчанию считается совместной, и согласие потребуется как во время брака (в нотариальной форме по статье 35 СК РФ), так и после развода, если раздел имущества не проведен (уже как согласие бывшего супруга-сособственника).
Добрый день.
Если вы не вкладывали общие / личные средства супруга, то совместно нажитое она не считается и потому вам не нужно разрешение на ее продажу.
СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Но если вы в период брака вложили в нее общие средства, то не исключено признание ее судом совместной по иску супруга.
Потому рекомендую документально подтвердить происхождение денег на которые вы купили квартиру.
Алена, здравствуйте!
В Вашей ситуации есть важные нюансы, которые зависят от обстоятельств покупки квартиры.
Написал Вам в личном чате несколько уточняющих вопросов.
Здравствуйте. По вашему описанию фактов, квартира является вашей личной собственностью. Согласия мужа на ее продажу получать не нужно. Однако, на практике регистрирующие органы, увидев, что квартира оформлена на вас в браке, могут потребовать нотариальное согласие от мужа на продажу квартиры. И тогда придется обжаловать незаконные действия органа власти.
