Как организовать глэмпинг и построить домики под аренду на купленном участке?

Здравствуйте!

Вы должны будете соблюдать целевое назначение земельного участка дабы не попасть под административную ответственность по ст.8.8 КоАП РФ.

Насколько видно из приложенных документов земельный участок имеет категорию земли особо охраняемых территорий и объектов, ВРИ — земли запаса, для сельскохозяйственного производства .

У земель особо охраняемых территорий и объектов  особый правовой режим. Согласно ст. 10 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», перевод таких земель в иную категорию возможен только при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных экспертиз, если доказано, что использование участка по целевому назначению невозможно ввиду утраты им особого природоохранного, историко-культурного или иного ценного значения.

 И надо отметить, что перевод земель из категории ООПТ в другую категорию довольно сложная процедура, которая, как указано мною выше, требует прохождения государственной экологической экспертизы. 

Сам порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую прописан в ст.3 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ.

Обращаться нужно в уполномоченный орган.

Глэмпинг может быть организован, если это не противоречит градостроительному регламенту и режиму охраны конкретной территории.Если мы говорим о нем как некапитальном средстве размещения.

В общем и целом для туристической деятельности наиболее подходящим является ВРИ «Природно-познавательный туризм» (код 5.2 согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412).  На земле с данным ВРИ можно размещать глэмпинги.

 Установление и изменение видов разрешенного использования земельных участков осуществляется согласно ст.14.2 ЗК РФ.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/bfa636cdd88eb029462eb3c5b01829346ef6da47/

Надо смотреть Вам   также правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования. Если участок находится в зоне, где туристическая деятельность запрещена или ограничена, то  реализовать проект будет невозможно.

Если Вам нужна более подробная консультация обратитесь ко мне в чат. 

Уважаемая Яна.

По представленным скриншотам я бы пока не рекомендовала начинать именно с перевода участка в другую категорию.

Более того, сведения в приложенных Вами кадастровых сервисах расходятся: в одном указан вид использования «для ведения сельскохозяйственного производства», в другом — «земли запаса». Поэтому первоначально необходимо получить актуальную выписку ЕГРН и установить точный правовой режим участка. Сторонние кадастровые сервисы для принятия решения о строительстве недостаточны.

Категория «земли особо охраняемых территорий и объектов» сама по себе не исключает туристическое использование. В частности, к этой категории относятся земли рекреационного назначения (ст. 94, 98 ЗК РФ). На землях рекреационного назначения допускается создание объектов для осуществления рекреационной деятельности. Перечень таких объектов утвержден распоряжением Правительства РФ от 01.06.2024 № 1372-р и включает гостиницы и иные средства размещения, в том числе некапитальные.

Поэтому перевод земельного участка в другую категорию может вообще не потребоваться. Для размещения глэмпинга и домиков следует прежде всего проверить возможность установления ВРИ «Туристическое обслуживание», код 5.2.1 по Классификатору, утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. С 15.09.2026 этот ВРИ предусматривает размещение средств размещения, в которых не оказываются услуги по лечению. См. Приказ Росреестра от 02.06.2026 N П/0278/26 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412» .

Если такой ВРИ предусмотрен применимым регламентом в качестве основного, собственник вправе выбрать его и обратиться за внесением соответствующих сведений в ЕГРН. Если он установлен как условно разрешенный, потребуется получение соответствующего разрешения. Это следует из ст. 14.2 и 14.4 ЗК РФ. 

Отдельно необходимо установить, находится ли участок непосредственно в границах особо охраняемой природной территории. Если да, решающее значение будет иметь положение о конкретной ООПТ и установленный для нее режим: именно им определяются допустимые виды использования. В таком случае возможность строительства может быть существенно ограничена. Перевод таких земель в другую категорию действительно допускается лишь в специальных случаях, предусмотренных ст. 10 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ, в том числе при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. 

Алгоритм действий:

Шаг 1. Получить свежую выписку ЕГРН на участок.

Шаг 2. Определить территориальную зону и применимый регламент использования земель; если участок входит в ООПТ — изучить положение и функциональную зону ООПТ.

Шаг 3. Получить ГПЗУ и проверить ограничения, зоны с особыми условиями использования территории и допустимые параметры строительства.

Шаг 4. После этого решать вопрос об изменении ВРИ либо, если это действительно необходимо, о переводе участка в другую категорию.

Также при фактическом открытии глэмпинга необходимо будет учитывать действующие требования к классификации средств размещения и включению их в соответствующий реестр.

Вывод:

По представленным сведениям нельзя сделать вывод, что участок обязательно необходимо переводить из категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Вполне возможно, что проект можно реализовать в существующей категории с ВРИ «Туристическое обслуживание», но это зависит от точного статуса участка и действующего для него земельного режима.

Если потребуется, можете обратиться ко мне в чат с актуальной выпиской ЕГРН по участку — можно будет предметно проверить ПЗЗ, ограничения и определить наиболее реалистичный вариант размещения глэмпинга.