Здравствуйте. Вам не нужно сначала самостоятельно погашать ипотеку, чтобы вернуть деньги с эскроу. Но сначала важно проверить основание расторжения. По ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ право на односторонний отказ возникает при просрочке именно передачи квартиры более чем на два месяца относительно срока передачи, установленного ДДУ. Задержка только ввода дома в эксплуатацию этого основания не заменяет.
Если этот срок уже превышен и уведомление направлено застройщику заказным письмом с описью вложения, следующим шагом нужно обратиться через МФЦ/ с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о прекращении ДДУ. К заявлению прилагаются уведомление об одностороннем отказе и подтверждение его отправки. Это прямо предусмотрено ч. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ.
После погашения записи о ДДУ передает сведения Сбербанку как банку эскроу и ВТБ как залогодержателю. Только после этого возникает основание для возврата средств со счета эскроу. При ипотеке деньги не должны просто выдаваться Вам на обычный счет. По ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ они перечисляются на залоговый счет, связанный с банком-кредитором, если это предусмотрено кредитной документацией. Далее ВТБ направляет причитающуюся сумму на погашение ипотечного кредита. После полного погашения кредита оставшаяся сумма, если она будет, освобождается в соответствии с условиями банковских договоров.
Поэтому сейчас я бы параллельно письменно обратился в ВТБ и сообщил о расторжении ДДУ, запросив реквизиты залогового счета и порядок досрочного погашения кредита за счет возвращаемых средств эскроу. Позиция Росреестра также состоит в том, что при расторжении ДДУ запись о залоге права требования не должна сохраняться как действующая и прекращение ДДУ и залога может оформляться одновременно.
Нужно уточнить два момента, поскольку от них зависит, состоялось ли расторжение юридически: какая точная дата передачи квартиры указана в ДДУ и как именно Вы направили уведомление застройщику, заказным письмом с описью или другим способом. Если пришлёте ДДУ и уведомление с документами об отправке, я могу проверить процедуру и сказать, с каким комплектом документов идти в и что отдельно направить в ВТБ и Сбербанк.
