При отсутствии официальной работы вычет на покупку до 2 млн руб. использовать можно: доход от продажи жилья сам формирует налоговую базу по НДФЛ, которую закон разрешает уменьшить расходами на приобретенную недвижимость (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Но автоматически такой взаимозачет не применяется: перекрыть налог с продажи покупкой закон разрешает при регистрации обеих сделок в одном календарном году и их совместном декларировании через 3-НДФЛ, поэтому Вам нужно сопоставить даты перехода прав по выпискам ЕГРН.
В детальном разборе подготовлю точный расчёт налога с зачётом обоих вычетов и порядок декларирования сделок через личный кабинет налогоплательщика - заявите взаимозачет без ошибок и без лишней переплаты в бюджет.
Здравствуйте, Ольга!
Отсутствие работы не лишает вас права на оба вычета, поскольку в вашей ситуации они применяются к доходу от продажи квартиры, а не к заработной плате.
Первый вычет предусмотрен подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и уменьшает доход от продажи жилья на один миллион рублей. Он предоставляется независимо от наличия работы и иных доходов, поскольку уменьшает налогооблагаемую базу по конкретной сделке. Вместо него можно заявить уменьшение дохода на сумму фактических расходов на приобретение продаваемой квартиры, и если она покупалась дороже миллиона, такой вариант обычно выгоднее. Выбирайте тот способ, который дает меньший налог.
Второй вычет при покупке жилья установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса и составляет до двух миллионов рублей. Ключевое для вас обстоятельство состоит в том, что он уменьшает налоговую базу по всем доходам, облагаемым по основной ставке, включая доход от продажи недвижимости. Поэтому безработный человек, продавший квартиру и в том же году купивший другую, вправе зачесть вычет с покупки против налога с продажи. Заработная плата для этого не требуется.
Принципиальное условие состоит в том, что обе сделки должны приходиться на один календарный год, поскольку зачет производится в рамках одного налогового периода. Если продажа и покупка состоялись в разных годах, применить вычеты друг против друга не получится.
Право на имущественный вычет при покупке вы ранее не использовали, значит оно сохранено в полном объеме. Обратите внимание, что неиспользованный остаток не сгорает и переносится на последующие годы, когда у вас появятся облагаемые доходы.
Практически по итогам года подайте декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, заявив в ней оба вычета одновременно. Приложите документы по продаже и по покупке: договоры, платежные документы, выписки из реестра недвижимости. Налог уплачивается до 15 июля. При правильном расчете сумма к уплате нередко оказывается нулевой.
Подскажите, в одном ли календарном году совершены продажа и покупка, и за какую сумму приобреталась продаваемая квартира? Также уточните стоимость обеих сделок. От этого зависит итоговый расчет налога.
При необходимости помогу рассчитать налоговую базу с учетом обоих вычетов и подготовить декларацию.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/
Это займет пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!
налоговый вычет — это, по сути, возврат части уже уплаченного вами налога (НДФЛ). Поэтому ключевое требование: у вас должен быть доход, с которого удерживался НДФЛ. И не обязательно, чтобы это была зарплата по трудовому договору. Но также возможно получить вычет при получении Вами иного официального дохода: например Вы сдаёте в аренду квартиру, машину или другое имущество и платите с этого дохода НДФЛ и т.д.
Да, вы можете применить оба вычета — и при продаже, и при покупке — в одной декларации 3-НДФЛ за один и тот же год. То, что вы официально не работаете, не лишает вас этого права, потому что сам доход от продажи квартиры является налогооблагаемой базой.
Ключевой момент: отсутствие зарплаты не препятствует вычетам, если у вас есть иной доход, облагаемый НДФЛ. Доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности меньше минимального срока, как раз относится к таким доходам.
Механизм («взаимозачёт») выглядит так:
Вычет при продаже. Вы уменьшаете полученный доход на 1 млн руб. (либо на сумму документально подтверждённых расходов на покупку этой квартиры — что выгоднее).
Вычет при покупке. Оставшуюся налоговую базу вы дополнительно уменьшаете на сумму вычета при покупке нового жилья — до 2 млн руб. (если вы им раньше не пользовались).
Всё это заявляется в одной декларации 3-НДФЛ за год, в котором произошли обе сделки.
Важное ограничение для безработного
Вычет при покупке — это возврат уже уплаченного НДФЛ, а не «подарок» от государства. Поэтому:
Если после применения вычета при покупке налог от продажи обнуляется — вы просто ничего не платите. Это ваш случай, и он полностью законен.
Если бы налог от продажи оказался меньше суммы вычета при покупке (например, налог 50 тыс., а вычет 260 тыс.), то вернуть разницу из бюджета напрямую вы бы не смогли, пока не появится доход, облагаемый НДФЛ. Остаток вычета можно перенести на будущие годы — но только если вы снова начнёте работать или получите другой облагаемый доход.
Что нужно сделать
Дождаться окончания года, в котором прошли обе сделки.
Подать декларацию 3-НДФЛ в ФНС по месту жительства — до 30 апреля следующего года.
Приложить документы: договоры купли-продажи, платёжные документы, выписки ЕГРН, а также документы, подтверждающие ваше право на вычет при покупке (если вы ранее им не пользовались).
Уплатить налог (если он останется после всех вычетов) — до 15 июля.
Дополнительно: проверьте минимальный срок владения
Если проданная квартира была вашим единственным жильём и вы купили новую в течение 90 дней до или после продажи, минимальный срок владения сокращается до 3 лет. Если вы укладываетесь в этот срок, налог от продажи не возникает вовсе — и тогда вычет при покупке можно заявить отдельно для возврата налога (но опять же, только при наличии облагаемого дохода).
