Федор, здравствуйте. Пока дом не сдан, у вас нет объекта недвижимости. До государственной регистрации права собственности в Росреестре вы владеете не самой долей в апарт-отеле, а имущественным правом — требованием передать вам эту долю после завершения строительства. Льгота из п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождает от НДФЛ доход от продажи объекта недвижимого имущества при условии, что он находился в собственности в течение минимального срока. Но поскольку на момент продажи объекта (зарегистрированного помещения) ещё нет, эта норма к вашей сделке неприменима. В Налоговом кодексе действительно есть положение (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), которое позволяет исчислять минимальный срок владения с даты полной оплаты — но только для жилых помещений, приобретённых по договору долевого участия. К нежилым помещениям (апартаментам, к которым относятся апарт-отели) это правило не распространяется. Тот факт, что вы оплатили договор цессии в 2020 году, не запускает отсчёт срока для льготы. Когда вы уступаете право требования, вы реализуете не объект недвижимости, а обязательственное право. Доход от такой уступки облагается НДФЛ на общих основаниях (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 210 НК РФ). Хотя льготы по сроку нет, вы можете уменьшить налоговую базу. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, доход от уступки права требования можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на приобретение этого права. То есть вы считаете разницу между ценой, за которую продаёте право, и суммой, которую сами заплатили по договору цессии (плюс другие подтверждённые затраты — например, на оформление). Налог уплачивается с этой разницы.
