Здравствуйте!
У Вас достаточно большой вопрос, постараюсь ответить последовательно:
1. ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от налогообложения — 3 года, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком:
— в порядке наследования или при дарении между близкими родственниками..
Срок исчисления на праве собственности начинает течь с даты смерти наследодателя… а не с даты регистрации перехода права собственности в Росреестре. Если срок в собственности менее 3-х лет, то возникает обязанность по оплате налога и подаче декларации.
2. По ст. 217.1 НК РФ:
Доход для налогообложения = большая из двух величин:
— цена по договору продажи
— 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи
70% кадастра: 70% × 14 854 159 = 10 397 911,3 руб.
Цена продажи 23 000 000 руб, налогооблагаемая база будет 23 000 000 рублей...
3. При подсчете налога применяем ст. 220 НК РФ:
— уменьшить доход на имущественный вычет 1 000 000 руб.
- уменьшить доход на фактические расходы на приобретение этого имущества.
В вашем случае: Квартира получена по наследству, затрат на покупку как таковых нет.
Поэтому применяем налоговый вычет 1 000 000 рублей.
4. письмо Министерства финансов РФ № 03-04-05/15216 от 30.04.2013 г.:
— если квартира, находившаяся в общей долевой собственности менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1000000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
— Если каждый владелец 1/2 или 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности менее трех лет, как объект права собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1000000 рублей.
На основании этого письма, рекомендуюВам с сестрой сделать 2 дог. купли-продажи по 11 500 000 и применить каждой налоговый вычет в 1 000 000 рублей. Если будет 1 дог купли-продажи, то по 500 000 (в соответствии с долями по 1/2)..
5. Считаем налог:
11 500 000 – 1 000 000 = 10 500 000 руб.
Для налоговых резидентов РФ:
13% — с доходов до 5 000 000 руб. в год
15% — с суммы свыше 5 000 000 руб. в год
Доход от продажи доли (после вычета) у каждой: 10 500 000 руб.
— 5 000 000 руб. по ставке 13%
Остаток: 10 500 000 – 5 000 000 = 5 500 000 руб. по ставке 15%
Считаем налог:
5 000 000 × 13% = 650 000 руб.
5 500 000 × 15% = 825 000 руб.
Итого НДФЛ с продажи доли:
650 000 + 825 000 = 1 475 000 руб. с каждой.
6. По ст. 228, 229 НК РФ:
Подать декларацию 3‑НДФЛ —до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Уплатить налог — до 15 июля этого же года.
7. Вы (не работаете): то все равно должны подать 3-НДФЛ и заплатить около 1 475 000 руб.
Сестра (работает): тоже подаёт 3-НДФЛ и доплачивает ту же сумму около 1 475 000 руб.
Можно применить имущественный вычет сестре:
Главными условиями являются: должны быть налоговым резидентом РФ и иметь облагаемый НДФЛ по ставке 13% (с зарплаты и т.п.).
Вы можете вернуть налог только за последние 3 года, предшествующие подаче..
В соответствии со ст. 220 НК РФ:
— имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на покупку недвижимостидо 2 000 000 руб. — 13 % = лимит 260 000 рублей может получить Ваша сестра...
Очень надеюсь, что мой ответ станет для Вас полезным.
Всего доброго!
