Квартира в ипотеке, единственное жилье. Так как кроме ипотеки есть несколько кредитов, то хотел заключив мировое соглашение с банком по ипотечной квартире, ее продать, полностью погасить кредит и на оставшиеся средства приобрести себе другую квартиру. Чем это чревато в рамках банкротства
Здравствуйте, Михаил!
Да, такой вариант в принципе можно рассматривать, но здесь есть важный нюанс: заключение отдельного мирового соглашения с ипотечным банком само по себе не означает, что квартиру после этого можно свободно продать и забрать себе весь остаток денег.
Для единственного ипотечного жилья законом предусмотрено специальное отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором (ст. 213.10-1 Закона о банкротстве). После его утверждения судом квартира и земельный участок под ней не включаются в имущество, подлежащее реализации в рамках банкротства, а ипотека и обязательства перед банком сохраняются. Согласие остальных кредиторов для такого соглашения не требуется.
Однако само соглашение не является разрешением на продажу квартиры. Если Вы после этого хотите именно продать жильё, необходимо отдельно согласовать с ипотечным банком погашение кредита за счёт цены продажи и снятие ипотеки. Кроме того, поскольку Вы находитесь в процедуре банкротства, важно правильно оформить дальнейшее движение полученных от продажи денег, чтобы сделка не была расценена как попытка вывести имущество или денежные средства из-под требований остальных кредиторов.
Есть и другой вариант: если квартира продаётся непосредственно в рамках процедуры банкротства, с 2026 года действует специальная ст. 213.27-1 Закона о банкротстве. Она устанавливает порядок распределения выручки от продажи единственного ипотечного жилья: 80% направляется ипотечному кредитору в пределах его требований, часть средств направляется на требования кредиторов первой и второй очереди, а определённые оставшиеся суммы могут быть исключены из конкурсной массы и переданы должнику. При этом суд вправе уменьшить сумму, оставляемую должнику, в частности если на неё можно приобрести жильё, явно превышающее разумную потребность семьи.
Поэтому Вашу ситуацию нужно сначала разделить на два возможных сценария:
1. отдельное мировое соглашение с ипотечным банком → квартира выводится из реализации → затем согласованная с банком продажа;
2. продажа квартиры непосредственно в процедуре банкротства → распределение денег по специальным правилам ст. 213.27-1.
Какой вариант для Вас выгоднее, зависит прежде всего от того, на какой стадии находится банкротство, какая стоимость квартиры, сколько осталось платить по ипотеке и сколько составляют остальные долги.
Если напишете мне эти данные в личном чате, я смогу уже предметно разобрать именно Вашу схему и сказать, есть ли реальная возможность после продажи погасить ипотеку и направить оставшиеся деньги на приобретение другого жилья.
Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.
