Как продать дом в наследство, если у умершего брата остался внук?

Здравствуйте. Начать продажу дома нужно с проверки наследственных документов и ЕГРН. Искать внука брата заранее не требуется. Сначала необходимо установить, возникла ли у вашего брата доля в наследстве после смерти матери.

Поскольку мать умерла около 30 лет назад, наследство открылось до 1 марта 2002 года. Поэтому вопрос о принятии наследства братом первоначально оценивается по законодательству, действовавшему тогда. По статье 546 ГК РСФСР наследник считался принявшим наследство, если в течение шести месяцев подал заявление нотариусу либо фактически вступил во владение наследственным имуществом. Статья 546 ГК РСФСР предусматривала именно эти способы принятия наследства. Переход на современное наследственное законодательство регулируется статьей 6 Федерального закона № 147-ФЗ.

Поэтому важно установить, проживал ли брат после смерти матери в этом доме, пользовался ли им как своим, оплачивал ли содержание дома либо совершал другие действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства. Если ничего подобного не было и к нотариусу он не обращался, оснований считать, что у него возникла доля, может не быть.

Если же брат фактически принял наследство, но не оформил документы, ситуация другая. Его право на соответствующую долю могло перейти уже к его наследникам. То, что внук брата тогда был несовершеннолетним и находился в детском доме, также придется учитывать. Поэтому продавать дом до проверки этого обстоятельства я бы не рекомендовал.

В первую очередь дочери по доверенности следует получить свежую выписку ЕГРН на дом и земельный участок и поднять наследственное дело после вашей матери. Нужно посмотреть, на основании какого документа весь дом был оформлен на вас и имеются ли в наследственном деле сведения о брате.

Для дочери потребуется нотариальная доверенность. Поскольку речь идет о распоряжении недвижимостью и государственной регистрации, доверенность должна быть нотариальной согласно статье 185.1 ГК РФ.

В доверенности целесообразно предоставить дочери полномочия представлять вас у нотариусов, в Росреестре, МФЦ, архивах и иных учреждениях, получать документы и выписки, подавать и подписывать заявления, выяснять сведения по наследственному делу, а после проверки документов представлять вас при продаже дома, подписывать договор купли-продажи и акт приема-передачи, подавать документы на государственную регистрацию и получать документы после регистрации.

Полномочие на получение денег от покупателя лучше указать отдельно только в том случае, если вы действительно хотите, чтобы дочь могла получать за вас деньги. Если деньги должны поступить непосредственно на ваш счет, право получения денежных средств ей можно не предоставлять.

Вам самой ходить к нотариусу не обязательно. Можно позвонить нотариусу и заказать выезд на дом. При выезде нотариус удостоверит доверенность по месту вашего нахождения.

Для точного вывода нужны два обстоятельства. Был ли брат зарегистрирован или фактически проживал в доме после смерти матери и когда именно он умер относительно смерти матери? Также желательно посмотреть ваше свидетельство о праве на наследство или иной документ, на основании которого дом был оформлен на вас.

Напишите в личный чат, чтобы прислать свидетельство о наследстве и выписку ЕГРН. По ним можно определить, есть ли реальный риск со стороны наследников брата и какую доверенность лучше оформить дочери.

Здравствуйте, Ирина!

Если после смерти Вашей мамы Вы оформили дом на себя и сейчас являетесь единственным собственником по ЕГРН, начать нужно с проверки наследственного дела и актуальной выписки ЕГРН. Само наличие у умершего брата внука еще не означает, что этот внук имеет долю в доме.

Поскольку брат умер после Вашей мамы, право внука зависит от того, принял ли Ваш брат наследство после матери. Если брат действительно не подавал заявление нотариусу и фактически наследство не принимал, то его доля в наследстве могла у него вообще не возникнуть. Внук не становится наследником бабушки «по праву представления», поскольку его дед — Ваш брат — был жив на день смерти матери.

Но перед продажей я рекомендую обязательно поднять наследственное дело 30-летней давности и проверить, на каком основании весь дом был оформлен на Вас. Это позволит исключить риск претензий со стороны наследников брата.

Порядок действий такой:

Получите свежую выписку ЕГРН и проверьте, что собственником всего дома и земельного участка указаны только Вы.
Через нотариуса запросите сведения по наследственному делу после смерти Вашей мамы и выясните, подавал ли брат когда-либо заявление о принятии наследства.
Если подтверждается, что право собственности на весь дом принадлежит Вам и у брата доля не возникала, разыскивать его внука специально для согласия на продажу не требуется.
После проверки документов можно готовить договор купли-продажи.
Поскольку Вам 88 лет и Вы не хотите самостоятельно ходить по учреждениям, Вы можете оформить на дочь нотариальную доверенность. Самостоятельно составлять ее необязательно — нотариус подготовит текст.

В доверенности целесообразно предусмотреть полномочия дочери: получать выписки и документы в Росреестре, МФЦ, БТИ, архиве и у нотариусов; представлять Вас при оформлении наследственных документов; заказывать технические документы; подписать договор купли-продажи дома и земельного участка; подавать и получать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Право получать деньги за проданный дом включайте только в том случае, если действительно хотите предоставить дочери такое полномочие.

Если Вам тяжело приехать в нотариальную контору, нотариуса можно вызвать на дом. При сохраненной дееспособности возраст 88 лет сам по себе не препятствует выдаче доверенности.

В Вашей ситуации я бы сначала не искал внука брата, а проверил наследственное дело и ЕГРН. Именно эти документы покажут, есть ли вообще у него какие-либо права на дом.

Если мой ответ помог Вам, буду благодарен за положительную оценку — её можно поставить, нажав на “+” под ответом.

Здравствуйте. Начну с главного: брат наследство после мамы не принял — ни юридически, ни фактически, как Вы сами пишете. Значит, он в число наследников не вошёл и никаких прав на дом у него не возникло, а потому и его внук к этому дому отношения не имеет. Наследство у Вас, и продать дом Вы можете как единственный собственник. По ст. 1152 и 1153 ГК РФ наследство считается принятым со дня открытия, если наследник в течение шести месяцев (ст. 1154 ГК РФ) подал заявление нотариусу или фактически вступил во владение; брат не сделал ни того, ни другого, поэтому наследство он не приобрёл и передать внуку было нечего. Внук — наследник первой очереди по праву представления (ст. 1142 ГК РФ), но только после имущества самого брата, а не после Вашей мамы, и лишь при условии, что брат это наследство принял.

Теперь о рисках, которые стоит закрыть до сделки. Первое: поднимите наследственное дело у нотариуса, который вёл дело после мамы, и посмотрите, фигурировал ли там брат — подавал ли он заявление, отказывался ли, извещался ли. Это ключевой факт для чистоты Вашего титула: если брат в деле есть, нотариус должен был учитывать его как наследника первой очереди, и лучше понимать, на каком основании свидетельство выдано только Вам. Второе: свидетельство о праве на наследство по ст. 1163 ГК РФ может быть выдано и раньше шести месяцев, если достоверно известно, что других наследников нет, — так что дата выдачи сама по себе ни о чём плохом не говорит, но её стоит сверить с материалами дела. Третье: проверьте, зарегистрировано ли Ваше право в ЕГРН; если нет — регистрируете его сами, и уже потом выходите на сделку.

Единственная теоретическая угроза — если внук когда-нибудь заявит иск о восстановлении срока (ст. 1155 ГК РФ). Здесь важны оба срока: восстановление возможно при уважительных причинах пропуска и при условии, что наследник обратился в суд в течение шести месяцев после того, как эти причины отпали. Поскольку внук был несовершеннолетним и находился в детдоме, момент, когда причины отпали, может определяться иначе, чем для взрослого, — этот вопрос решает суд, и заранее предсказать исход нельзя. Но обратите внимание: восстанавливать срок внуку пришлось бы не после Вашей мамы, а применительно к наследству брата, а брат сам наследство не принимал, так что доказывать ему пришлось бы именно это. Практически же нотариус при выдаче свидетельства и Росреестр при регистрации сделку не заблокируют из-за ненайденного внука: по ст. 61 Основ законодательства о нотариате нотариус извещает лишь тех наследников, чьё место жительства ему известно, и разыскивать никого не обязан.

Что делать по шагам. Сначала поднимите у нотариуса, который вёл дело после мамы, свидетельство о праве на наследство и материалы дела — проверьте, зарегистрировано ли Ваше право в ЕГРН, и уточните, фигурировал ли в деле брат. Затем находите покупателя и заключаете договор купли-продажи; при регистрации перехода права Росреестр проверяет только Ваш титул, а не наличие дальних родственников. Если внук всё же объявится и предъявит притязания — это спор, который решается в суде, и там именно ему придётся доказывать принятие наследства братом, что при отсутствии документов почти невозможно; Вы со своей стороны опираетесь на своё свидетельство и запись в ЕГРН.

По доверенности на дочь: она оформляется у любого нотариуса, личное присутствие доверителя обязательно, но выезд нотариуса на дом возможен — для этого достаточно вызвать нотариуса по месту нахождения. В тексте (ст. 185, 185.1, 187 ГК РФ) укажите полные данные Ваши и дочери, объём полномочий — право продать конкретный дом и земельный участок по любой цене, подписать договор, получить деньги, подать документы в Росреестр и забрать их, — а также срок доверенности; если срок не указан, она действует один год. Доверенность на продажу не требует обязательного указания цены, но если хотите себя обезопасить, впишите минимальную сумму. Не оформляйте генеральную доверенность «на всё» и не передоверяйте полномочия третьим лицам без необходимости — чем уже круг действий, тем меньше риска.