Возможна ли приватизация квартиры в Свердловске ЛНР?

Здравствуйте, Сергей!

Право граждан на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений регламентировано Законом РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который носит бессрочный характер. Однако на территории Луганской Народной Республики процесс приватизации муниципального и государственного жилого фонда имеет специфические юридические барьеры. Исторически на территории республики действовал Закон ЛНР от 01.09.2014 № 21-I «О запрете приватизации объектов права государственной и коммунальной собственности». С момента принятия ЛНР в состав Российской Федерации в соответствии с Федеральным конституционным законом № 6-ФКЗ, на территории региона был введен длительный переходный период (продленный по ряду имущественных параметров до 2028 года)

Здравствуйте, Сергей!

Сам по себе ответ администрации «приватизации нет» еще не означает, что приватизация вашей квартиры в принципе невозможна.

В ЛНР сейчас действует специальный переходный порядок регулирования жилищных отношений. В частности, до 1 января 2028 года граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании ордера и других ранее выданных документов, могут оформить договор социального найма.

Поэтому в вашей ситуации сначала нужно установить, кому сейчас принадлежит квартира и на каком основании вы ею пользуетесь. От этого зависит, есть ли возможность оформить ее в собственность и какой именно порядок необходимо применять.

Я бы рекомендовал запросить у администрации письменный ответ с указанием конкретной нормы закона, на основании которой вам отказано в приватизации. Если отказ связан только с тем, что у вас пока нет договора социального найма, это уже другая ситуация и ее можно отдельно разбирать.

Если у вас есть письменный ответ администрации и документы на квартиру, их можно проверить и определить, какой порядок оформления применим именно к вашей квартире.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.

Здравствуйте.

Ситуация, с которой вы столкнулись, к сожалению, типична для прифронтовых и недавно освобождённых территорий, и ответ «приватизации нет» сам по себе не означает, что право приватизировать квартиру у вас отсутствует. По существу.

Что говорит закон

Базовый акт здесь — Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Он закрепляет право граждан, занимающих жильё по договору социального найма, приобрести его бесплатно в собственность — однократно. Этот закон продолжает действовать на всей территории РФ, а ЛНР с 30.09.2022 является субъектом РФ, и на её территории применяется российское законодательство с учётом переходных положений.

Ключевой момент — переходный период. В новых субъектах (ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области) до завершения формирования органов власти и реестров действует особый порядок, установленный переходным законодательством о принятии новых субъектов в состав РФ и подзаконными актами Правительства РФ. Именно из-за этого в администрациях часто отвечают отказом: не потому, что приватизация запрещена как таковая, а потому, что муниципалитет ещё не готов принимать заявления и заключать договоры передачи — нет сформированного жилищного фонда, реестров, полномочий. Конкретный порядок приватизации жилья в ЛНР этими актами не урегулирован — он должен быть установлен отдельно, и до этого момента реализация права объективно отложена.

Отдельно нужно понимать статус самого жилья. Приватизировать можно только муниципальную или государственную квартиру, занимаемую по договору социального найма. Отношения соцнайма и права членов семьи нанимателя урегулированы ст. 60–91 ЖК РФ: наниматель и члены его семьи имеют равные права пользования жильём, а временное отсутствие не лишает их этих прав (ст. 71 ЖК РФ). Важный нюанс: если кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, право пользования за ним сохраняется бессрочно — «бывший» член семьи нанимателя (в отличие от собственника) права пользования не теряет, и выселить его можно только за длительный добровольный выезд (п. 32 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Если же квартира была в частной собственности (например, принадлежала предприятию, кооперативу или частному лицу), либо вы занимаете её по договору коммерческого найма или без договора вообще — приватизация к ней неприменима, и отказ администрации будет законным по существу, а не по формальным причинам.

Что из этого следует и что делать

Первое. Письменный отказ. Устный ответ «нет приватизации» юридически ничего не значит и обжаловать его невозможно. Вам нужно подать в администрацию письменное заявление о передаче квартиры в собственность в порядке приватизации и получить письменный ответ с указанием основания отказа. Это тот документ, от которого дальше можно отталкиваться. Заявление подаётся в двух экземплярах, на вашем — отметка о приёме с датой и входящим номером, либо направляется почтой с описью вложения и уведомлением.

Второе. Если отказ мотивирован переходным периодом. Тогда вопрос не в вашем праве, а в сроках его реализации. Право на приватизацию не утрачивается — оно отложено до момента, когда заработает соответствующий порядок. Здесь разумно: получить письменный ответ, зафиксировать факт обращения (это важно, если позже встанет вопрос о том, что вы изъявляли волю), и периодически уточнять в администрации и в органе регистрации, когда порядок приёма заявлений будет запущен.

Третье. Если отказ мотивирован тем, что жильё не подлежит приватизации (не муниципальное, не по соцнайму). Тогда нужно поднимать документы на квартиру: ордер, договор найма, выписку из реестра, решение о предоставлении. От статуса жилья зависит всё. Если квартира фактически муниципальная, но не оформлена в реестр, — это устранимо, и отказ по такому основанию оспорим.

Четвёртое. Обжалование. Отказ администрации обжалуется в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства РФ (глава 22, статьи 218–227): заявление подаётся в районный суд по месту нахождения администрации в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении права, то есть со дня получения письменного отказа (ст. 219 КАС РФ). Пропуск срока — самостоятельное основание для отказа в удовлетворении, поэтому тянуть нельзя.

Сроки, которые нельзя пропустить

Здесь важно не смешивать два разных срока. Первый — процессуальный: три месяца на оспаривание отказа администрации по ст. 219 КАС РФ, считаются со дня получения письменного отказа. Второй — общая исковая давность, три года (ст. 196 ГК РФ). Но давность применяется только по заявлению стороны спора, сделанному до вынесения решения (постановление Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43), и суд по своей инициативе её не применяет. В административном споре об оспаривании отказа полагаться на трёхлетнюю давность не стоит: здесь работают именно процессуальные сроки обжалования, и их пропуск гораздо опаснее.

Какие документы понадобятся

Заявление о приватизации; документ, подтверждающий право пользования (ордер, договор соцнайма); технический паспорт на квартиру; выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах; документы, удостоверяющие личность всех участвующих; согласие или отказ членов семьи от участия в приватизации; справка о том, что вы ранее не использовали право бесплатной приватизации (её выдают органы, уполномоченные вести учёт, — по прежнему месту жительства). Техпаспорт заказывается в БТИ, справки о регистрации — в паспортном столе или МФЦ.

Если вторая сторона будет спорить

Администрация может настаивать, что порядок не установлен. Тогда суд проверяет не целесообразность, а законность отказа: есть ли у органа обязанность принять заявление и рассмотреть его по существу. Если обязанность есть, а орган уклонился — отказ признаётся незаконным, и на администрацию возлагается обязанность устранить нарушение. Если суд установит, что жильё действительно не подлежит приватизации, — отказ останется в силе, и тогда нужно смотреть на иные основания возникновения права (например, признание права собственности в порядке приобретательной давности, если вы владеете квартирой открыто и добросовестно длительное время, — статья 234 ГК РФ).

Чего делать не надо

Самая частая ошибка в таких ситуациях — ограничиться устным разговором в администрации и не получить письменный отказ. Люди годами ходят «уточнять», им каждый раз отвечают «пока нельзя», а когда выясняется, что срок обжалования давно истёк или что факт обращения нигде не зафиксирован, — доказывать что-либо становится крайне сложно. Второй распространённый промах — начать с жалоб в прокуратуру и вышестоящие органы, минуя письменное заявление и отказ: без зафиксированного отказа проверять по сути нечего. Сначала — письменное заявление, затем — письменный отказ, и только после этого обжалование.

Вывод предварительный: само по себе право на приватизацию в ЛНР не отменено, но его реализация сейчас зависит от того, заработал ли в вашем муниципалитете соответствующий порядок и каков статус конкретной квартиры. Начните с письменного заявления и письменного ответа — это определит, есть ли у вас перспектива спора или речь идёт о временной отсрочке.