Законно ли предлагать денежную компенсацию вместо квартиры при расселении из аварийного жилья?

Анна, добрый день!

Да, законно предлагать денежную компенсацию вместо квартиры при расселении из аварийного жилья. Однако, в некоторых случаях собственник имеет право требовать предоставления именно жилого помещения.

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) предусматривает два основных способа обеспечения жилищных прав собственников при изъятии жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу:

Предоставление другого жилого помещения: По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение взамен изымаемого. Это может произойти, если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В таком случае собственник имеет право выбора между получением другого жилья или денежной компенсации.

Выкуп жилого помещения (денежная компенсация): В случае недостижения соглашения или если дом не включен в региональную программу переселения, жилищные права собственника обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения. Размер возмещения определяется соглашением сторон или, в случае спора, судом. В возмещение включается рыночная стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием.

Важные нюансы:

Приобретение жилья после признания дома аварийным: Если право собственности на жилое помещение возникло после того, как дом был признан аварийным и подлежащим сносу (за исключением случаев наследования), то, согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, такой собственник, как правило, имеет право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение. Размер этого возмещения не может превышать стоимость приобретения им такого жилого помещения. При этом положения о предоставлении другого жилого помещения (части 8 и 8.1 статьи 32 ЖК РФ) к таким гражданам не применяются. Однако, если дом включен в региональную адресную программу по переселению, судебная практика показывает, что право на предоставление другого жилого помещения может сохраняться и для таких собственников.

Право выбора: Включение аварийного дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда дает собственнику право выбора способа обеспечения его жилищных прав: либо выкуп жилого помещения, либо предоставление другого жилого помещения.
Доплата разницы в стоимости: Законодательство и судебная практика (в частности, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)) не предусматривают обязанности граждан доплачивать разницу между стоимостью изымаемого и вновь предоставляемого жилья, если дом включен в региональную программу переселения. Превышение стоимости должно оплачиваться за счет средств бюджета.

Если мой ответ был полезен для Вас, буду признательна за положительную оценку (значок + под ответом) или благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Здравствуйте! Действия уполномоченных органов в данном случае в большинстве ситуаций соответствуют закону, однако правовой режим расселения зависит от статуса вашего жилого помещения (находится ли оно в собственности или занимает по договору социального найма) и включения дома в адресные программы.

Ниже приводится подробный правовой анализ ситуации с точки зрения действующего жилищного законодательства РФ.

1. Если жилое помещение находится в СОБСТВЕННОСТИ
Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), процедура расселения собственников аварийного жилья строится на следующих принципах:

Приоритет денежного возмещения: Основным способом обеспечения жилищных прав собственника при изъятии земельного участка под аварийным домом является выплата выкупной стоимости (денежной компенсации). В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные изъятием (включая расходы на переезд, временный найм, оформление документов и т.д.).
 

Предоставление другого жилья — только по соглашению: Предоставление взамен изымаемого другого жилого помещения законом допускается исключительно по соглашению сторон. Иными словами, если муниципалитет не предлагает квартиру, а настаивает только на деньгах, обязать их выдать вам именно новое жилье в судебном порядке по общему правилу нельзя — закон этого не требует.
 

Важное исключение (Региональные программы):

Если ваш многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, у собственников возникает право выбора: они могут потребовать либо выплату денежной компенсации, либо предоставление другого равнозначного жилого помещения.

Рекомендация: Вам необходимо проверить на сайте местной администрации или фонда содействия реформированию ЖКХ, включен ли ваш дом в действующую региональную программу переселения.

2. Если жилое помещение занимает по договору СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Если квартира не приватизирована (находится в муниципальной собственности), правила совершенно иные (ст. 89 ЖК РФ):

Денежная компенсация не выплачивается: Нанимателям выплаты за аварийное жилье не полагаются.
 

Гарантия предоставления жилья: Им в обязательном порядке должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилью, отвечающее установленным требованиям и находящееся в том же населенном пункте.
 

Резюме и алгоритм действий
Уточните статус жилья: Приватизирована квартира или нет.
 

Проверьте программу расселения: Если квартира в собственности, запросите в администрации информацию о том, по какой именно программе (адресной региональной или местной за счет бюджета муниципалитета) производится снос дома.
 

Оцените размер компенсации: Если вам предлагают только деньги, вы имеете право на независимую рыночную оценку. Если предложенная администрацией сумма занижена и на нее невозможно приобрести аналогичное жилье в вашем районе, вы вправе оспорить размер выкупной стоимости в суде, предоставив свой отчет об оценке.
 

Здравствуйте. Да, это законно, но не всегда. Всё зависит от того, кто вы в этом доме: собственник или наниматель по договору социального найма. Это ключевой момент, и от него зависит, что вам вообще обязаны предоставить.

Разберу оба варианта.

Если вы собственник квартиры (приватизировали, купили, получили в наследство)

По общему правилу при изъятии жилого помещения у собственника в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу ему выплачивают выкупную цену, а не дают другую квартиру. Это прямо следует из статьи 32 Жилищного кодекса РФ. В выкупную цену входят: рыночная стоимость самого жилого помещения, убытки, которые вы несёте из-за изъятия (переезд, поиск жилья, недополученные доходы), и компенсация за непроведённый капитальный ремонт. То есть денежная компенсация для собственника — это законный основной вариант, а не какое-то нарушение.

Другое жилое помещение собственнику предоставляется только по соглашению сторон — то есть если вы и орган местной власти договорились об этом. Тогда вам могут дать квартиру взамен изымаемой, обычно с зачётом её стоимости. Но это именно соглашение, а не обязанность муниципалитета.

Есть исключение, о котором стоит знать. Если ваш дом включён в адресную программу расселения аварийного жилья (региональную или муниципальную), то у собственника возникает право требовать предоставления другого жилья, а не только денег. Поэтому первым делом посмотрите, есть ли ваш дом в такой адресной программе — это меняет расклад.

Если вы наниматель по договору социального найма

Здесь всё иначе. Нанимателям при выселении из дома, подлежащего сносу, предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по площади, и оно должно находиться в границах того же населённого пункта. Это статьи 86–89 Жилищного кодекса РФ. Денежная компенсация нанимателю законом как основной способ не предусмотрена — ему положено именно жильё. Если вам как нанимателю предлагают только деньги, это уже повод возражать.

Что делать по шагам

Первое — определите свой статус: собственник вы или наниматель. Посмотрите выписку из ЕГРН (её можно заказать в МФЦ или получить онлайн через госуслуги) либо свой договор социального найма.

Второе — выясните, включён ли дом в адресную программу расселения и каким актом принято решение об изъятии. Эти документы есть у местной администрации, их можно запросить письменно.

Третье — если вы собственник и хотите квартиру, а не деньги, подайте в администрацию письменное заявление о заключении соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого. Соглашение — дело добровольное, но заявить о таком желании нужно, иначе по умолчанию вам посчитают выкупную цену.

Четвёртое — проверьте размер предложенной выкупной цены. Она должна быть рыночной. Если сумма занижена, её можно оспорить, в том числе через суд, заказав независимую оценку. Разницу между предложенной и реальной рыночной стоимостью как раз и отстаивают в суде.

Пятое — если вы не согласны с изъятием или с ценой, спор решается в суде. Иск об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены подаёт сама администрация, и в этом процессе вы вправе заявить свои возражения по цене и по способу обеспечения.

Про сроки

Если речь о том, чтобы оспорить решение или соглашение, общий срок исковой давности — три года (статья 196 ГК РФ), и он применяется судом только по заявлению другой стороны, сделанному до вынесения решения (это разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43). Но тянуть не стоит: чем раньше вы заявите о несогласии, тем проще.

Важный момент про уведомления. Если администрация направила вам письмо, а вы его не получили по обстоятельствам, зависящим от вас (не забрали с почты, сменили адрес и не сообщили), оно всё равно считается доставленным. Это статья 165.1 ГК РФ и разъяснение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25. Поэтому не игнорируйте почту и отвечайте на письма письменно.

Чего делать не надо

Не соглашайтесь молча и не подписывайте соглашение о выплате, если сумма вас не устраивает или если вы наниматель и хотите квартиру. Подписанное соглашение потом оспорить сложнее. И не пропускайте ответы на официальные обращения — молчание обычно трактуют не в вашу пользу.

Итог: для собственника денежная компенсация — законный основной вариант, квартиру он может получить по соглашению либо если дом в адресной программе расселения. Для нанимателя положено именно жильё, и замена его на деньги незаконна. Точный вывод зависит от вашего статуса и от того, включён ли дом в программу, — эти документы и определите в первую очередь.

Здравствуйте. Это может быть законно. Согласно ст. 32 ЖК РФ при расселении аварийных домов, находящихся в собственности, основным видом возмещения является предоставление денежной компенсации. Также региональные программы расселения аварийного жилого фонда могут предусматривать собственные правила возмещения.