Нужна ли плановая проверка вентканалов в доме без газоснабжения?

Здравствуйте, Татьяна!

С правовой точки зрения, данная ситуация регулируется императивными нормами федерального законодательства, невыполнение которых управляющей организацией (УК/ТСЖ) влечет за собой жесткие санкции жилищного надзора. В домах без газового оборудования периодическая проверка вентиляционных каналов в процессе их эксплуатации обязана проводиться не реже 1 раза в год. Данное требование закреплено в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ № 170) и Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ № 290). То, что застройщик при сдаче дома в 2015–2017 годах не проводил эти проверки, является историческим фактом, но не освобождает текущую управляющую компанию от обязанности делать это сейчас. Более того, полная очистка и дезинфекция вентиляционных систем должна проводиться не реже одного раза в 3 года. Ссылка на то, что из каждой квартиры на крышу идет отдельный металлический короб, не исключает эти сооружения из состава общего имущества. Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ № 491) и статье 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу относятся ограждающие конструкции дома, включая вентиляционные шахты и каналы. Поскольку данные трубы проходят через общедомовые строительные конструкции (перекрытия, чердак, кровлю) и неразрывно связаны с инженерной целостностью всего здания, Верховный Суд РФ последовательно указывает: вся вентиляционная система МКД является общедомовым имуществом. Индивидуальный характер вывода трубы не превращает её в личную собственность жильца, так как её обслуживание на кровле силами собственника квартиры технически и юридически невозможно.

Пытаться игнорировать данные правила или соглашаться с бездействием управляющей организации — это прямая угроза безопасности (риск распространения пожара через каналы, появление плесени и обратной тяги) и финансовый риск получения штрафов за грубое нарушение лицензионных требований по ст. 14.1.3 КоАП РФ. Единственный законный способ зафиксировать безопасность дома и заставить УК выполнять свои обязанности — это перевод вопроса в плоскость официального жилищного аудита.

Обращайтесь ко мне в личный чат. Услуги в чате оплачиваются. 

Здравствуйте, Татьяна!

При отсутствии в доме газоснабжения ситуация действительно отличается от той, которая возникает в газифицированных домах.

Специальные требования о периодической проверке дымовых и вентиляционных каналов по Постановлению Правительства РФ № 410 связаны с обеспечением безопасности при использовании газового оборудования. Если в ваших домах газа нет и вентиляция используется только для естественного воздухообмена, автоматически распространять на нее эти требования нельзя.

При этом это не означает, что вентиляцию вообще не нужно содержать и проверять. Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД, а требования к содержанию вентиляционных систем могут следовать из технической документации дома и применяемых нормативов. Постановление Правительства РФ № 290 предусматривает работы по содержанию вентиляционных каналов, однако конкретную периодичность необходимо определять с учетом конструкции системы и действующих требований, а не просто исходя из наличия самого факта вентиляции.

Отдельно важен ваш второй вопрос. Не всякая вентиляционная шахта автоматически является общедомовым имуществом. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ и Правилами № 491 инженерное оборудование относится к общему имуществу, в частности, когда оно обслуживает более одного помещения. Верховный Суд также указывал на этот критерий.

Поэтому если у вас действительно имеется отдельный металлический вентиляционный канал, который начинается в конкретной квартире, проходит только для обслуживания этой квартиры и выходит непосредственно на кровлю, вопрос о его принадлежности нельзя решать только по тому, что он расположен в многоквартирном доме. Здесь необходимо посмотреть проектную и техническую документацию дома и установить, как именно эта система предусмотрена проектом.

То, что застройщик при вводе дома в эксплуатацию не проводил каких-либо последующих плановых проверок, само по себе также еще не означает нарушения: необходимо сначала определить, какая именно проверка требовалась для вашей конкретной системы вентиляции и с какой периодичностью.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.