Менять на то, что есть в Классификаторе, и потом уже на ИЖС?

Здравствуйте!

Да, здесь ключевой момент в том, что переходить сначала на какой-то промежуточный ВРИ вовсе не требуется. Более того, я бы не рекомендовал делать такую «цепочку» без необходимости.

Ваш нынешний ВРИ, судя по формулировке, является ранее установленным ВРИ, который не обязан автоматически исчезать только потому, что его наименования сейчас нет в действующем Классификаторе. Федеральный закон № 295-ФЗ прямо установил, что ВРИ, установленные до 1 марта 2026 года, сохраняют действительность. Это подтверждается и действующей редакцией ст. 14.1 ЗК РФ.

При этом с 1 марта 2026 года действует совершенно новая глава II.1 ЗК РФ, регулирующая установление и изменение ВРИ. Основной ВРИ теперь выбирается правообладателем из предусмотренных градостроительным регламентом вариантов, а сведения о выбранном основном ВРИ вносятся в ЕГРН.

ИЖС в действующем Классификаторе есть — это ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства», код 2.1. Его содержание как раз предусматривает размещение отдельно стоящего жилого дома не более трех надземных этажей и высотой не более 20 метров, а также гаража и хозяйственных построек.

Поэтому практическая последовательность сейчас выглядит следующим образом.

Сначала необходимо установить, что именно предусмотрено ПЗЗ для конкретного земельного участка: территориальная зона, ее градостроительный регламент и, главное, присутствует ли в перечне основных ВРИ код 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства». Самого наличия кода 2.1 в федеральном Классификаторе недостаточно: возможность его выбора должна вытекать из применимого градостроительного регламента.

Если 2.1 уже предусмотрен ПЗЗ как основной ВРИ для вашей территориальной зоны, то промежуточное изменение существующего ВРИ на какой-либо другой вид не нужно. Вы обращаетесь с заявлением о выборе/изменении основного ВРИ на 2.1, после чего сведения о выбранном ВРИ должны быть внесены в ЕГРН в установленном порядке.

Если же 2.1 в ПЗЗ вашей территориальной зоны отсутствует, тогда ситуация принципиально иная. В этом случае нельзя просто попросить Росреестр заменить старый ВРИ на 2.1. Сначала потребуется изменить градостроительный регламент ПЗЗ таким образом, чтобы 2.1 стал допустимым для данного участка. В Московской области собственник вправе инициировать соответствующую процедуру изменения ПЗЗ; после утверждения изменений появляется основание для изменения ВРИ. Само ведомство Московской области прямо указывает такой порядок: сначала внесение изменений в ПЗЗ, затем обращение за изменением ВРИ.

То есть схема «старый ВРИ → какой-нибудь существующий в Классификаторе ВРИ → ИЖС» юридически не является необходимой. На мой взгляд, правильнее идти непосредственно к ВРИ 2.1, если он допускается ПЗЗ.

Есть еще один очень важный нюанс именно по вашей формулировке: «малоэтажные и блокированные жилые дома этажности не выше трех этажей». Мне хотелось бы увидеть точную формулировку ВРИ из ЕГРН, а также понять, откуда он установлен — из ПЗЗ, старого постановления/акта органа власти либо из правоустанавливающего документа. От этого может зависеть конкретный механизм перехода.

Кроме того, в Московской области необходимо проверить конкретную территориальную зону и действующую редакцию ПЗЗ по вашему участку, поскольку именно это позволит однозначно сказать, можно ли уже сейчас выбирать 2.1 либо сначала придется менять ПЗЗ.

 
Если пришлёте выписку ЕГРН на участок и, желательно, фрагмент ПЗЗ/ГПЗУ с территориальной зоной, я смогу уже предметно определить точный алгоритм именно для вашего участка, включая то, куда подавать заявление и потребуется ли предварительное изменение ПЗЗ.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Здравствуйте, Алла!

Нет, менять сначала ВРИ на какой-то промежуточный вариант, а затем на ИЖС, не требуется.

Ваш ранее установленный ВРИ сам по себе не становится недействительным из-за изменения Классификатора. Виды разрешенного использования, установленные до 1 марта 2026 года, сохраняют действительность.

Если ваша цель именно ИЖС, нужно прежде всего проверить ПЗЗ по конкретному земельному участку и выяснить, предусмотрен ли для его территориальной зоны ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1). Этот вид в действующем Классификаторе есть.

Если 2.1 предусмотрен ПЗЗ как допустимый основной ВРИ, можно непосредственно оформлять переход на него. Делать промежуточное изменение ВРИ смысла нет.

Если же 2.1 для вашей территориальной зоны ПЗЗ не предусмотрен, простым обращением в Росреестр изменить ВРИ на ИЖС не получится. Тогда сначала необходимо решать вопрос с изменением градостроительного регламента ПЗЗ либо использовать предусмотренный законом механизм получения разрешения на условно разрешенный вид, если 2.1 относится к такой категории в вашей зоне.

Поэтому в вашем случае первый шаг я бы сделал не с изменением ВРИ, а с проверкой территориальной зоны участка и таблицы ВРИ в действующих ПЗЗ. Именно от этого зависит дальнейший порядок.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.