Сохраняют ли право пользования квартирой прописанные жильцы при смене собственника

Здравствуйте! Да, последний пункт ДКП — очень существенная защита от выселения. В Вашем случае я бы строил возражения прежде всего именно на нём, а не только на факте многолетнего проживания и регистрации.

По общему правилу п. 2 ст. 292 ГК РФ при продаже квартиры право пользования членов семьи прежнего собственника прекращается. Поэтому одного факта, что Вы родились в квартире, а мать проживает там много лет и оплачивает ЖКУ, обычно недостаточно. Поскольку квартира была приобретена отцом по ДКП, а не приватизирована, специального пожизненного права, которое возникает у некоторых отказавшихся от приватизации лиц, у Вас из описания не видно. 

Но у Вас ситуация принципиально отличается: новый собственник подписал договор, в котором прямо указано, что Вы с матерью зарегистрированы и «сохраняете право пользования квартирой после регистрации перехода права собственности». Есть судебная практика, где практически аналогичная формулировка была признана соглашением о сохранении права пользования: суд указал, что новый собственник добровольно приобрёл квартиру с таким условием и не вправе затем ссылаться лишь на отсутствие семейных отношений. При отсутствии указанного срока суд в том деле расценил право как бессрочное и в выселении отказал. Московский городской суд также рассматривал договоры, прямо предусматривающие сохранение права проживания после смены собственника, как существенное обстоятельство при разрешении спора. 

Поэтому формулировку истца «я собственник, следовательно, могу выселить» нельзя считать достаточной. Право собственности действительно даёт полномочия владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, но покупатель приобрёл её на условиях подписанного им самим ДКП. Иными словами, речь не о том, что Ваше право «выше» права собственности, а о том, что содержание приобретённого истцом права собственности необходимо оценивать с учётом принятого им договорного условия.

Имеющийся в ДКП другой пункт — «квартира свободна от прав третьих лиц» — действительно противоречит специальному пункту о Вас и матери. Но специальное положение, где конкретно указаны зарегистрированные лица и прямо сказано о сохранении ими права после перехода собственности, является значительно более конкретным. Суд должен толковать договор в целом, а не вырывать общую фразу из контекста.

Иск всё же может быть удовлетворён, например, если истец докажет, что спорный пункт не устанавливал Вам самостоятельного права пользования, соответствующее право впоследствии прекратилось либо Вы от него отказались. Однако при Ваших обстоятельствах — постоянное проживание, отсутствие выезда, регистрация, оплата коммунальных услуг и главное прямое условие ДКП — позиция истца существенно слабее обычного иска нового собственника против членов семьи прежнего владельца. Ст. 31 ЖК РФ также прямо допускает пользование жилым помещением на основании соглашения с собственником. 

Что касается документов сделки: расписка о передаче денег и документы о расходах на регистрацию не являются обязательными приложениями к ДКП для действительности самой сделки. Нотариальное согласие супруга именно покупателя при обычной покупке квартиры по договору в простой письменной форме также, как правило, не требуется. Однако если Вы ставите вопрос о том, что сделка могла быть формальной, совершённой между близкими людьми именно для последующего выселения, отсутствие доказательств реальной оплаты становится уже доказательственно интересным. Тогда можно ставить вопрос об истребовании подтверждения расчётов, банковских выписок и иных доказательств реального исполнения ДКП.

Ходатайство об истребовании регистрационного дела из Росреестра я считаю целесообразным. По ст. 57 ГПК РФ суд вправе истребовать доказательства, которые сторона самостоятельно получить не может. Просите истребовать регистрационное дело целиком либо как минимум: договор, передаточный акт, заявления сторон, дополнительные соглашения, согласия и иные документы, представленные для регистрации перехода права.

Это особенно оправданно потому, что истец представил только копии, а оригинал ДКП и акта для обозрения не предоставляется. По ст. 71 ГПК РФ суд вправе потребовать оригинал письменного доказательства, а при оценке копии обязан проверять её соответствие оригиналу. В ходатайстве прямо укажите, что регистрационное дело необходимо для проверки подлинного содержания ДКП, наличия всех его листов, приложений и дополнительных соглашений, поскольку именно условие о сохранении Вашего права пользования является одним из ключевых обстоятельств дела.

На Вашем месте я бы также подал письменные возражения на иск, где отдельным разделом дословно привёл бы пункт ДКП о сохранении права пользования и приложил судебную практику с аналогичной формулировкой. Это значительно сильнее, чем ограничиваться устными объяснениями на заседании.

Если хотите, на платной консультации через кнопку «Общаться в чате» могу помочь подготовить именно для Вашего дела возражения на иск о выселении + ходатайство об истребовании регистрационного дела Росреестра, с акцентом на этот пункт ДКП.

Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Здравствуйте. Указанный пункт ДКП для Вас очень важен: покупатель при приобретении квартиры прямо согласился, что Вы и мама сохраняете право пользования после перехода собственности. Это серьезный аргумент против выселения, который суд обязан оценить наряду со ст. 292 и 558 ГК РФ. Я бы обязательно заявила ходатайство об истребовании регистрационного дела из Росреестра и исследовании оригинала ДКП. Отсутствие расписки само по себе сделку не отменяет, но обстоятельства расчета могут иметь значение. Здесь многое зависит от формулировки договора и позиции истца. Могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)

Здравствуйте. В Вашей ситуации пункт договора о том, что Вы и Ваша мать сохраняете право пользования квартирой после перехода права собственности, является очень важным доказательством в Вашу пользу. Более того, ст. 558 ГК РФ прямо предусматривает, что если в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования после её продажи, перечень таких лиц и указание их прав является существенным условием договора купли-продажи.

Здесь есть принципиальный момент. По общему правилу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности к другому лицу прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Но в Вашем договоре покупатель прямо согласился приобрести квартиру при наличии зарегистрированных лиц, которые сохраняют право пользования после перехода собственности. То есть новый собственник знал о Вас, согласился с этим условием и приобрёл квартиру именно в таком состоянии. Поэтому просто сослаться на своё право собственности и автоматически выселить Вас будет значительно сложнее.

При этом нужно разделять Вашу ситуацию и ситуацию матери. Ваша мать после развода с отцом стала бывшим членом семьи прежнего собственника, и по общему правилу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ её право пользования могло прекратиться после прекращения семейных отношений, если иное не установлено соглашением. Но если отец после развода более 20 лет не требовал её выселения, она постоянно проживала, несла расходы и при продаже квартиры в договоре прямо указано сохранение её права пользования, это сильный довод против нынешнего требования нового собственника.

По Вам позиция также зависит от того, на каком основании Вы были вселены и какое именно право пользования сформировалось. Сам факт регистрации и многолетнего проживания не создаёт собственность, но условия ДКП нового собственника здесь имеют существенное значение. Если покупатель прямо принял на себя обязанность терпеть Ваше дальнейшее пользование квартирой, суд должен оценить это условие, а не игнорировать его.

Отдельно по документам сделки. Расписка о передаче денег и доказательства фактической оплаты не являются обязательными приложениями для регистрации перехода права собственности в Росреестре. Нотариальное согласие супруга продавца требуется, если квартира является совместной собственностью супругов; в Вашем случае, если отец приобрёл квартиру до брака, такое согласие матери обычно не требуется. Согласие супруга покупателя на саму покупку квартиры по общему правилу также не является обязательным документом для регистрации.

Ходатайство об истребовании регистрационного дела из Росреестра имеет смысл, особенно если Вы ставите под сомнение содержание представленных копий либо хотите проверить, какие именно документы были переданы на государственную регистрацию. По ст. 57 ГПК РФ суд вправе истребовать доказательства, которые сторона самостоятельно получить не может. В ходатайстве нужно указать, какие конкретно документы просите истребовать и какие обстоятельства они могут подтвердить. Я бы просил истребовать полный пакет документов, представленный для регистрации перехода права по этой сделке.

Дополнительно я бы письменно заявил ходатайство об обозрении оригинала ДКП и оригинала акта приёма-передачи, если истец основывает на них требования, но представляет только копии. Суд должен оценивать доказательства с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности, а отказ представить оригинал при наличии спора о документе может иметь значение.

По перспективе: если договор действительно содержит формулировку, что Вы и мать «сохраняете право пользования квартирой после государственной регистрации перехода права собственности», это не мелкая оговорка, а один из центральных аргументов защиты. Я бы строил возражения на сочетании условий самого ДКП, длительного непрерывного проживания, оплаты ЖКУ, отсутствия добровольного выезда и осознанного принятия покупателем квартиры с зарегистрированными пользователями.

Если пришлёте сам иск о выселении и страницы ДКП с этими двумя пунктами, я смогу точнее сказать, насколько формулировка создаёт именно самостоятельное право пользования и какие письменные возражения лучше заявить в суде.