Т.к. совершеннолетний отказник сейчас не прописан, сам факт снятия с учета не прекращает автоматически его бессрочное право проживания в квартире (ст. 19 189-ФЗ). Закон сохраняет это право даже при продаже жилья: если выезд был временным, недобровольным или по решению суда, гражданин может оспорить отказ и потребовать вселения. Безопасность сделки определяет точное основание выписки - только подтвержденный добровольный выезд на другое постоянное место жительства полностью устраняет претензии.
В детальном разборе предоставлю перечень архивных документов для проверки продавца и готовые формулировки защитных условий договора - согласуете их до внесения аванса.
Здравствуйте, Ольга!
Ваши опасения обоснованы, и это действительно один из самых серьезных рисков при покупке приватизированного жилья. Объясню суть.
Человек, который был зарегистрирован в квартире на момент приватизации, имел равное право пользования, но от участия в приватизации отказался, сохраняет бессрочное право проживания в этой квартире. Основание закреплено статьей 19 Федерального закона № 189-ФЗ о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Ключевой момент состоит в том, что это право не прекращается при смене собственника. Иными словами, вы купите квартиру, а вместе с ней и жильца, которого невозможно выселить даже через суд, причем ни снятие с регистрационного учета само по себе, ни отсутствие его в квартире автоматически этого права не лишают. Верховный Суд РФ последовательно подтверждает такую позицию.
Второй риск связан с возрастом третьего лица. Если на момент приватизации он был несовершеннолетним и его не включили в число собственников, сама приватизация может быть признана недействительной. Начиная с 1994 года несовершеннолетние, имевшие право пользования жильем, подлежали обязательному включению в приватизацию, и их исключение допускалось лишь с разрешения органа опеки. Опасность здесь в сроках: для такого лица течение срока исковой давности практически начинается с момента, когда оно узнало о нарушении, нередко уже после совершеннолетия. Последствием станет оспаривание всей цепочки сделок, включая вашу.
Что нужно проверить до сделки. Прежде всего запросите архивную, то есть расширенную выписку из домовой книги на дату приватизации. Она покажет всех, кто был зарегистрирован в тот момент, их возраст и то, куда и когда выбыл третий человек. Затем убедитесь в наличии его письменного нотариально удостоверенного отказа от участия в приватизации. Отдельно выясните, где он проживает сейчас и на каком основании снялся с учета, поскольку добровольный выезд на постоянное место жительства в другое жилье дает основание признать право пользования утраченным через суд, но делать это придется уже вам.
Скажу прямо: без архивной выписки такую сделку заключать не стоит. Дополнительной защитой служит титульное страхование, а также включение в договор заверений продавца об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования.
Подскажите, известен ли вам возраст третьего зарегистрированного на момент приватизации и зарегистрирован ли он в квартире сейчас? Оформлялся ли его нотариальный отказ от приватизации? От этого напрямую зависит степень риска.
При необходимости помогу провести правовую проверку документов на квартиру и подготовить договор с защитными условиями.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/
Это займет пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!
Здравствуйте, Ольга.
Да, такой объект нужно дополнительно проверять перед покупкой. Сам факт, что квартира была приватизирована только на двух из трех зарегистрированных лиц, ещё не означает, что покупать её нельзя, но нужно установить судьбу третьего человека.
До сделки я бы запросила у продавца:
Договор передачи квартиры в собственность — кто участвовал в приватизации.
Документы, на основании которых третий зарегистрированный человек не стал собственником — прежде всего нужно установить, был ли это отказ от участия в приватизации или другое основание.
Архивные сведения о зарегистрированных лицах на дату приватизации — кто был зарегистрирован и имел право пользования квартирой.
Сведения о третьем человеке сейчас — снят ли он с регистрации, где проживает и на каком основании выбыл из квартиры.
Если это был совершеннолетний член семьи, имевший право на приватизацию и отказавшийся от участия в ней, за ним при определенных обстоятельствах может сохраняться право пользования квартирой и после её продажи. Это главный риск для покупателя: собственником он не станет, но право проживания может сохраниться.
При этом нужно проверить, не прекратилось ли это право впоследствии. Например, добровольный выезд на другое постоянное место жительства может иметь значение, но это оценивается с учетом конкретных обстоятельств.
Если же третий человек на момент приватизации был несовершеннолетним, ситуацию нужно проверять отдельно: важно установить его возраст и законность того, что он не был включен в число собственников.
Поэтому я бы не ограничивалась выпиской ЕГРН. До внесения аванса нужно проверить договор приватизации, основания невключения третьего лица и историю его регистрации.
Если выяснится, что за ним сохраняется право пользования квартирой, я бы не рекомендовала покупать объект без предварительного решения этого вопроса.
Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.
Здравствуйте. Вы совершенно правильно обратили внимание на эту деталь — она действительно может быть критичной. Ситуация, когда один из прописанных на момент приватизации граждан не участвовал в ней, — это классический источник риска для покупателя. Что это значит и как себя обезопасить.
Правовое обоснование
Ключевая норма здесь — статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Она гласит, что граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе приобрести их в собственность. При этом приватизация возможна только с согласия всех совершеннолетних членов семьи, имеющих право пользования этим жильем.
Если третий человек был прописан, но в приватизации не участвовал, это означает одно из двух:
1. Он дал нотариально удостоверенное согласие на приватизацию без включения его в число собственников.
2. Приватизация была проведена с нарушением закона, без его согласия.
Второй случай — это грубейшее нарушение. Но даже в первом случае риски для покупателя сохраняются. Дело в том, что согласно сложившейся судебной практике (и это прямо вытекает из смысла Закона о приватизации), гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу других лиц, но сохранивший регистрацию, не утрачивает бессрочное право пользования этим жилым помещением. Это право возникает у него в момент отказа и не прекращается даже при смене собственника.
Это подтверждается и разъяснениями Верховного Суда РФ, в частности, в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (пункт 18), где указано, что отказ от участия в приватизации не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением.
Что это значит для вас
Если третий человек отказался от приватизации, но остался прописан, то после покупки квартиры вы не сможете его выселить или снять с регистрационного учета. Он сохранит право проживания в вашей квартире пожизненно. Норма части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, которая позволяет прекратить право пользования бывшего члена семьи собственника, здесь не применима, так как его право возникло не из семейных отношений с новым собственником, а из факта отказа от приватизации.
Если же приватизация была проведена без его согласия, то он вправе обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной и о включении его в число собственников. Срок исковой давности по таким требованиям составляет три года (статья 181 Гражданского кодекса РФ), но он начинает течь с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. Если человек узнал о том, что его «обделили», только сейчас, он может подать иск, и суд восстановит срок. В этом случае сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной, и вы останетесь и без денег, и без жилья (деньги придется взыскивать с продавца отдельно).
Как проверить и что делать
Вам нужно действовать следующим образом:
1. Запросите у продавца полную историю приватизации. Вам нужен договор передачи квартиры в собственность (он есть в Росреестре или в архиве администрации района) и, главное, документ, подтверждающий согласие третьего лица на приватизацию без его участия. Это должно быть нотариально заверенное заявление-отказ. Если такого документа нет — это стоп-фактор, от сделки лучше отказаться.
2. Получите нотариальное согласие от третьего лица. Самый надежный вариант — если этот человек на момент сделки все еще прописан в квартире, потребуйте от него личного присутствия на сделке и нотариально удостоверенного заявления о том, что он не возражает против продажи квартиры и обязуется сняться с регистрационного учета после продажи. Однако помните: даже такое обязательство не гарантирует, что он не передумает и не подаст в суд позже, оспаривая саму приватизацию.
3. Проверьте выписку из домовой книги и ЕГРН. Убедитесь, кто именно зарегистрирован в квартире на сегодняшний день. Если третий человек уже выписан, риски ниже, но не нулевые — он все равно может оспорить приватизацию, если его согласия не было.
4. Обратитесь к юристу для сопровождения сделки. Это не тот случай, когда можно сэкономить на юридической проверке. Специалист изучит документы о приватизации, оценит законность отказа третьего лица и подскажет, как правильно структурировать сделку (например, через покупку с обременением или с отложенным платежом).
Чего делать не стоит
Ни в коем случае не покупайте квартиру «как есть», полагаясь на устные заверения продавца или риелтора о том, что «третий человек давно уехал и не претендует». Отсутствие человека по месту регистрации не лишает его права пользования жильем, если он отказался от приватизации. Временное отсутствие, согласно статье 71 Жилищного кодекса РФ, не является основанием для лишения прав по договору социального найма, и аналогичный принцип применяется к лицам, отказавшимся от приватизации. Даже если он не живет там 10 лет, он может вернуться и вселиться.
Резюме
Риски при такой сделке очень высоки. Если отказ третьего лица от приватизации был оформлен надлежащим образом (нотариально), то вы покупаете квартиру с «вечным» обременением в виде права проживания этого человека. Если оформлен не был — сделку могут признать недействительной.
Что делать:
1. Потребуйте у продавца документы, подтверждающие законность приватизации (договор передачи и отказ третьего лица).
2. Если документов нет или вызывают сомнения — откажитесь от покупки.
3. Если документы в порядке, но третий человек прописан — требуйте его снятия с регистрации до подписания договора купли-продажи.
4. Только после снятия всех прописанных лиц и полной проверки документов можно рассматривать сделку как безопасную.
