Можно ли продать неприватизированную квартиру и какие права у прописанного жильца?

Здравствуйте!

не приватизированную квартиру

То есть квартира в соцнайме?

Если собственник пропишет в квартиру человека

Кто собственник?

какие права он будет иметь на квартиру?

Право проживания и пользования квартирой. 

Добрый день!

Продать неприватизированную квартиру нельзя. Наниматель не является ее собственником и поэтому не вправе совершать с ней куплю-продажу. Он может пользоваться квартирой, вселять других лиц, при определенных условиях сдавать ее в поднаем, обменивать и т. д., но права продажи у него нет. Это следует из ст. 67 ЖК РФ.

Прописать постороннего человека можно не просто по желанию нанимателя. Если это не супруг, ребенок или родитель нанимателя, для вселения его как члена семьи требуется письменное согласие проживающих членов семьи нанимателя и наймодателя — муниципалитета или другого собственника квартиры. Это прямо предусмотрено ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.

Самое важное — какие права получит такой человек
Если посторонний гражданин будет надлежащим образом вселен именно как член семьи нанимателя и включен в договор социального найма, последствия серьезные.

По ч. 2 ст. 69 ЖК РФ член семьи нанимателя получает равные с нанимателем права и обязанности по пользованию квартирой. Более того, даже если впоследствии семейные отношения прекратятся, но гражданин продолжит проживать в квартире, право пользования может сохраниться. Верховный Суд прямо указывает, что такое право может быть бессрочным.

Поэтому в неприватизированной квартире нельзя относиться к «прописке» постороннего человека как к формальности.

При этом сама по себе регистрация по месту жительства не делает человека собственником квартиры. Регистрация имеет учетный характер и отражает место проживания; решающее значение имеют основания вселения и приобретения права пользования.

Если конечная цель — продать квартиру, обычная схема другая: сначала оформить приватизацию квартиры в собственность, зарегистрировать право собственности, а уже после этого продавать.

Буду благодарен, если Вы оставите положительный отзыв или поддержите мою работу через кнопку «Отблагодарить юриста» в профиле. Спасибо за доверие!
 
 
 

Здравствуйте. Продать неприватизированную квартиру нельзя, потому что она не принадлежит нанимателю на праве собственности. Но есть законный способ получить деньги за такую квартиру — через приватизацию и последующую продажу. Что касается прописанного человека — сама по себе регистрация не даёт ему никаких прав на квартиру, но есть важные нюансы, о которых я расскажу ниже.

1. Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Нет. Неприватизированная квартира находится в государственной или муниципальной собственности. Вы (наниматель) владеете и пользуетесь ею на основании договора социального найма (ст. 60 Жилищного кодекса РФ). Распоряжаться ею — то есть продавать, дарить, менять — вы не вправе, так как не являетесь собственником (ст. 209 Гражданского кодекса РФ).

Что можно сделать вместо продажи:

— Приватизировать квартиру (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Это бесплатно, но участвовать могут только те, кто не использовал своё право на приватизацию ранее. После оформления в собственность вы сможете продать квартиру свободно.

— Продать право требования по договору социального найма — на практике это почти не работает, так как наниматель не может уступить право на получение жилья по договору найма третьему лицу без согласия наймодателя. Наймодатель (администрация) вправе отказать, и это будет законно.

Обратите внимание: если в приватизации участвуют все прописанные, кто имеет на это право, то после приватизации каждый получит долю в собственности. Если кто-то откажется от приватизации в пользу других — он сохранит бессрочное право пользования квартирой (ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Это критически важно: такой человек останется прописанным навсегда, и выписать его после продажи будет невозможно, а новый собственник не сможет его выселить. Поэтому перед приватизацией обязательно проверьте, не отказывался ли кто-то из жильцов от приватизации ранее.

2. Какие права у прописанного человека, который не является родственником?

Если собственник (после приватизации) прописал в квартиру постороннего человека, тот приобретает только право пользования жильём как член семьи собственника (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). Никакой доли в праве собственности регистрация не даёт.

Однако есть важный нюанс: если человек был вселён собственником как член семьи и проживает в квартире, он имеет право пользования ею. Прекратить это право можно, если:

— он перестал быть членом семьи (например, развод, прекращение семейных отношений) — тогда право пользования прекращается, но суд может сохранить его на определённый срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ);

— собственник продал квартиру — тогда право пользования у бывшего члена семьи прекращается, и он подлежит выселению (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но только если он не сохранил право пользования по другим основаниям (например, не отказывался от приватизации).

Если же человек просто прописан без намерения проживать (так называемая «регистрация за деньги»), он не приобретает даже права пользования, если фактически не вселялся. Но на практике суды смотрят на факт вселения и ведения общего хозяйства.

3. Что делать по шагам, если вы хотите продать квартиру:

1. Проверьте, кто прописан в квартире. Возьмите выписку из домовой книги или справку о составе семьи в МФЦ или паспортном столе.

2. Проверьте, не использовали ли прописанные право на приватизацию. Это можно сделать через запрос в Росреестр (сведения об участии в приватизации) или через архив.

3. Подайте заявление на приватизацию в администрацию района или через МФЦ. Понадобятся: договор социального найма, паспорта всех прописанных, выписка из домовой книги, справка о неучастии в приватизации. Срок — от 2 до 6 месяцев.

4. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре (через МФЦ). После этого вы сможете продать квартиру на общих основаниях.

5. При продаже помните: если кто-то из прописанных откажется от приватизации, он сохранит право пожизненного проживания. Новый собственник не сможет его выписать, и это существенно снизит цену квартиры — многие покупатели откажутся от сделки.

4. Если собственник уже прописал постороннего человека и хочет его выписать:

— Если человек не является членом семьи и не проживает в квартире — можно обратиться в суд с иском о признании его не приобретшим право пользования (ст. 31 ЖК РФ, постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

— Если человек проживает и является членом семьи — выписать его можно только через суд, доказав прекращение семейных отношений. Если он не родственник и не член семьи, а просто прописан — суд, скорее всего, встанет на вашу сторону, но только если он фактически не вселялся и не проживает.

Чего делать не стоит:

— Не пытайтесь продать неприватизированную квартиру «по договору купли-продажи» — такая сделка будет ничтожной (ст. 168 ГК РФ), деньги вы не получите, а покупатель останется ни с чем.

— Не прописывайте посторонних людей без острой необходимости — выписать их потом крайне сложно, особенно если они начнут проживать в квартире и платить за жильё.

— Не пропускайте сроки: если вы уже получили отказ в приватизации, его можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев (ст. 219 КАС РФ). Если пропустите — восстановить срок будет сложно.

Если у вас возникнут споры с прописанным лицом или администрацией — обращайтесь в суд. В вашем случае ключевой документ — договор социального найма и справка о составе семьи. С них и начните.

Здравствуйте, Екатерина.

Если речь именно о квартире по договору социального найма, продать её нельзя, поскольку наниматель не является собственником. Сначала квартиру необходимо приватизировать, зарегистрировать право собственности и только после этого её можно продавать.

Что касается регистрации постороннего человека: сама регистрация не делает его собственником квартиры, но при надлежащем вселении и приобретении права пользования он может получить самостоятельное право проживать в квартире. В дальнейшем прекращение регистрации не всегда означает автоматическую утрату этого права.

Поэтому, если Вы рассматриваете регистрацию человека в неприватизированной квартире перед приватизацией, важно заранее оценить последствия именно для будущей приватизации и продажи.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.