Освобождение от налога при продаже квартиры, полученной по программе переселения из аварийного жилья

23 апреля 2026

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2026 г. № 26-П “По делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Догарь Александры Дмитриевны”
Актуальную версию документа смотрите здесь

Именем Российской Федерации
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей А.Ю. Бушева, Л.М. Жарковой, К.Б. Калиновского, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, А.В. Коновалова, М.Б. Лобова, В.А. Сивицкого, Е.В. Тарибо,

руководствуясь статьей 125 (пункт «а» части 4) Конституции Российской Федерации, пунктом 3 части первой, частями третьей и четвертой статьи 3, частью первой статьи 21, статьями 36, 47.1, 74, 86, 96, 97 и 99 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»,

рассмотрел в заседании без проведения слушания дело о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба гражданки А.Д. Догарь. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции Российской Федерации оспариваемое заявительницей законоположение.

Заслушав сообщение судьи-докладчика В.А. Сивицкого, исследовав представленные документы и иные материалы, Конституционный Суд Российской Федерации

установил:

1. Гражданка А.Д. Догарь оспаривает конституционность абзаца второго пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

С 2012 года А.Д. Догарь владела квартирой на праве собственности в городе Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа. В 2017 году земельный участок вместе с многоквартирным домом, в котором находилась ее квартира и который не был признан аварийным, изъят для муниципальных нужд. Основанием для этого стало решение органа местного самоуправления о развитии застроенной территории. В соответствии со статьей 28-6 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 мая 2005 года № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» (в действовавшей на тот момент редакции) А.Д. Догарь предоставлена другая равноценная квартира в том же населенном пункте. В 2021 году она продала предоставленную квартиру, а также принадлежащий ей жилой дом. Решением налогового органа А.Д. Догарь доначислен налог на доходы физических лиц от продажи квартиры и жилого дома, поскольку она владела ими менее пяти лет с момента их приобретения в 2017 году, и на основании пункта 1 статьи 119 и пункта 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации назначен штраф.

.......................

постановил:

1. Признать абзац второй пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой он введен в налоговое регулирование в целях защиты сформированных у гражданина законных ожиданий и в целях наиболее полной компенсации потерь, вызванных выкупом принадлежащего гражданину жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с включением многоквартирного дома, в котором такое помещение находится, в программу реновации жилищного фонда в городе Москве, реализуемую в соответствии с Законом Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации».

2. Признать абзац второй пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1-3), 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования не предусматривается возможность применения такого же, как в данной норме, специального порядка исчисления минимального предельного срока владения в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденного гражданином жилого помещения или доли (долей) в нем, право собственности на которые прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина.

3. Федеральному законодателю надлежит — исходя из требований Конституции Российской Федерации и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, основанных на ее положениях, — внести в действующее правовое регулирование изменения, вытекающие из настоящего Постановления.

Впредь до внесения таких изменений предусмотренный абзацем вторым пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем подлежит применению также в отношении жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность гражданина взамен жилого помещения, право собственности на которое прекращено в связи с иным, чем программа реновации жилищного фонда в городе Москве, решением органа публичной власти, предусматривающим или допускающим прекращение права собственности на жилое помещение или долю (доли) в нем помимо воли гражданина, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само это жилое помещение не было признано непригодным для проживания.

Настоящее Постановление и указанные особенности его исполнения не являются основанием для пересмотра размера исполненных иными, чем заявительница по настоящему делу, гражданами обязательств по уплате налога на доходы физических лиц за предшествовавшие вынесению настоящего Постановления периоды, а также для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по иным, помимо ее дела, делам. Они также не являются основанием для отказа в применении положений законов субъектов Российской Федерации, если ими в соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации установлено уменьшение минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем в рассматриваемой ситуации, а применение уменьшенного срока не связано условием о непризнании дома, в котором находилось освобожденное помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо самого этого помещения непригодным для проживания.

4. Судебные акты по делу гражданки Догарь Александры Дмитриевны в части налога на доходы физических лиц от продажи квартиры подлежат пересмотру в установленном порядке с учетом особенностей исполнения настоящего Постановления, определенных в абзаце втором пункта 3 его резолютивной части.

5. Настоящее Постановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает в силу со дня официального опубликования, действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.

6. Настоящее Постановление подлежит незамедлительному опубликованию в «Российской газете», «Собрании законодательства Российской Федерации» и на «Официальном интернет-портале правовой информации» (http://www.pravo.gov.ru).

 Конституционный Суд
Российской Федерации
   
 

Однозначно сказать нельзя, здесь зависит от того, что именно вы купите и что сделаете с деньгами до конца следующего года.

Право семьи с двумя детьми не платить налог с продажи жилья (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) не требует минимального срока владения вообще, в отличие от общих правил. То есть даже если новая квартира числится за вами меньше года, дети снимают это ограничение полностью. Но у льготы свои условия, и выполниться должны все сразу:

1. Хотя бы один из двух детей несовершеннолетний, либо учится очно и младше 24 лет, на момент продажи.
2. До 30 апреля следующего года нужно купить другое жильё, большей площади или большей кадастровой стоимости, чем проданное.
3. Кадастровая стоимость проданной квартиры не больше 50 млн рублей.
4. У вас и у детей в совокупности нет в собственности более 50% другого жилья, которое по площади больше нового купленного.

В вопросе не сказано, планируете ли вы покупать другую квартиру. Если нет, эта льгота не сработает, и тогда решает общий срок владения: обычно 5 лет, но по некоторым программам переселения из аварийного жилья срок для налога считают не с даты получения новой квартиры, а с даты владения прежней, признанной аварийной. Это правило применяется по конкретным региональным программам, а не универсально, поэтому его стоит проверить именно по вашему постановлению администрации. Если оно применимо, раз старая квартира была у вас с 2015 года, минимальный срок давно пройден и налога не будет вовсе, независимо от детей.

Ещё нюанс по льготе для семьи с детьми: то, что жильё оформлено только на вас, а не в долях на всех членов семьи, льготе не мешает. Статья 217.1 НК РФ смотрит на факт наличия детей у продавца, а не на распределение долей в проданной квартире.

Планируете покупать другое жильё до конца следующего года, и что именно написано в постановлении администрации о характере получения новой квартиры: обмен на аварийную или отдельное новое предоставление? От первого зависит, какая льгота применяется, от второго, можно ли обойтись вообще без всяких условий.