Здравствуйте, Светлана! Покупать такую квартиру можно только после устранения риска, иначе возможен спор о праве мужа на долю и о действительности первоначальной переуступки. Нотариальное согласие мужа на нынешнюю продажу снижает риск, но не всегда полностью исправляет проблему отсутствия нотариального согласия при оформлении переуступки на жену. Поэтому позиция банка об осторожности понятна.
Если право требования по ДДУ приобреталось супругами в браке на общие деньги, оно, как правило, является их совместно нажитым имуществом, даже если затем квартира была зарегистрирована только на жену. Для распоряжения имуществом, права на которое подлежат госрегистрации, требуется нотариальное согласие второго супруга. Первоначальная переуступка, по которой квартиру оформили только на жену, могла быть сделкой с общим имуществом без надлежащего нотариального согласия мужа. В дальнейшем муж, его кредиторы, наследники либо стороны семейного спора могут пытаться утверждать, что жена не являлась единственным собственником и что у мужа сохранялась супружеская доля.
Нотариальное согласие мужа на продажу — важный плюс: он прямо разрешает отчуждение квартиры, и это существенно уменьшает вероятность, что именно он позднее оспорит сделку. Но необходимо проверить точный текст согласия: в нём должны быть корректно указаны квартира, кадастровый номер, жена-продавец и полномочие продать объект на согласованных условиях. Однако согласие на продажу не равнозначно нотариальному соглашению супругов о том, что квартира изначально была личной собственностью жены, или отказу мужа от любых имущественных претензий. Банк, вероятно, видит именно эту неопределённость.
Главный риск — судебный спор и требование признать сделку недействительной либо определить долю мужа в квартире. Даже если покупатель будет ссылаться на добросовестность, её оценивают по обстоятельствам сделки и тому, проявил ли покупатель разумную осмотрительность. Наличие в истории сделки очевидного семейного вопроса и отрицательное заключение банка могут осложнить доказательство добросовестности.
Если сделку признают недействительной, покупатель рискует потерять квартиру и затем взыскивать уплаченные деньги с продавцов, что может быть долгим и проблемным. Кроме того, объект может оказаться неликвидным для ипотечных банков и будущей продажи, пока правовая история не будет очищена.
До сделки разумно потребовать от супругов один из более надёжных вариантов:
Нотариальное соглашение о разделе общего имущества, где прямо указано, что квартира принадлежит жене, либо что мужу передана (компенсирована) его доля.
Либо нотариальное заявление мужа, составленное именно под эту сделку, что он подтверждает обстоятельства первоначальной переуступки, не имеет и не будет заявлять имущественных требований к квартире, признаёт право жены на неё и даёт согласие на продажу.
Проверить, не было ли развода, банкротства, исполнительных производств, арестов, притязаний кредиторов и споров между супругами; получить расширенную выписку ЕГРН и всю цепочку ДДУ, переуступки, актов и платежей.
Использовать расчёты через аккредитив (эскроу) и включить в договор заверения продавцов об отсутствии прав третьих лиц, семейных споров и претензий с обязанностью возместить убытки.
Самый безопасный вариант — сначала оформить у нотариуса соглашение между супругами о правовом режиме квартиры, затем зарегистрировать нужные сведения и только после этого покупать. Учитывая отказ банка рекомендовать объект, без независимой проверки документов профильным юристом и нотариального урегулирования я бы такую сделку не рекомендовал.
