Здравствуйте,подскажите как нам поступить лучше у мужа от первого брака есть доля в доме купленный за мат капитал ,сейчас хотим ее отписать бывшей жене ,что дешевле и удобней продажа доли ей или дарственная ?
Здравствуйте!
При дарении между бывшими супругами одаряемой придется заплатить налог 13% от кадастровой стоимости доли + нужен нотариус (значит еще расходы).
Рассмотрите дарение детям — тогда налога нет, но есть расходы у нотариуса.
Здравствуйте!
С учетом того, что бывшие супруги не относятся к близким родственникам (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), при дарении у Вашей супруги (одаряемой) возникнет обязанность уплатить НДФЛ в размере 13% (или 15% при стоимости подарка свыше 2,4 млн руб.) от кадастровой стоимости полученной доли. При продаже налог (НДФЛ) возникает у Вашего мужа как у продавца, если срок владения долей составляет менее 5 лет (или 3 лет в отдельных случаях), однако он вправе уменьшить облагаемый доход на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение этой доли или на имущественный вычет в размере до 1 млн руб..
Таким образом, при дарении налог платит жена и его размер привязан к кадастровой стоимости, а при продаже налог (при его наличии) платит муж, но его можно снизить вычетами. Что касается дома, купленного за маткапитал, – все сделки с долями в таком имуществе требуют нотариального удостоверения, а также необходимо учитывать, что доли детей в таком доме выделены в силу закона, и их отчуждение без согласия органов опеки недопустимо. С учетом изложенного, в Вашей ситуации продажа доли представляется более выгодной, так как позволяет избежать налога для жены и дает мужу возможность применить вычеты. Если потребуется помощь в расчете налогов или подготовке документов – обращайтесь, готов оперативно подключиться.
Здравствуйте. Поскольку дом куплен с использованием материнского капитала, на доли в нём распространяются особые правила, и просто «отписать» долю бывшей жене не получится, пока не решён вопрос с долями детей.
Сразу главное: по ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ жильё, приобретённое за счёт маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и всех детей. Если доли детям ещё не выделены, сначала нужно их выделить по соглашению. Если же доли уже зарегистрированы, то отчуждение доли ребёнка возможно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Без этого разрешения Росреестр приостановит регистрацию, а сделку впоследствии могут оспорить.
Теперь о выборе между продажей и дарением. С точки зрения налогов дарение между бывшими супругами не освобождается от НДФЛ: близкими родственниками по ст. 14 СК РФ они уже не являются, поэтому одаряемая заплатит 13% от кадастровой стоимости подаренной доли (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). При продаже налог платит продавец, но только если доля в собственности менее 5 лет (ст. 217.1 НК РФ), и его можно уменьшить на расходы на покупку. Если доля в собственности более 5 лет — налога не будет вовсе. По стоимости и срокам продажа обычно выгоднее, если доля давно в собственности. Но есть нюанс: при продаже бывшая жена должна перечислить вам деньги, и если это будет «формальная» сделка без реальной оплаты, налоговая может переквалифицировать её в дарение и доначислить налог одаряемой.
Что касается долей детей: ни продажа, ни дарение не позволяют просто «забрать» долю ребёнка. Орган опеки даст разрешение на отчуждение доли несовершеннолетнего только при одновременном выделении ему равноценной доли в другом жилье (ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ). Если такого жилья нет, опека откажет, и сделка не состоится. Если же дети уже совершеннолетние, их согласие нужно в любом случае, и они вправе отказаться.
Практический алгоритм такой. Сначала проверьте, выделены ли доли детям и зарегистрированы ли они в Росреестре. Если нет — выделите их по соглашению. Затем, если среди собственников есть несовершеннолетние, обратитесь в опеку за разрешением, предоставив документы на новое жильё для ребёнка. После этого выбирайте сделку: если доля в собственности более 5 лет — продажа (налога нет, у бывшей жены появляется право собственности, а у вас — деньги); если менее 5 лет — сравните налог при продаже (13% с разницы) и при дарении (13% с кадастровой стоимости у одаряемой). Учтите, что при дарении бывшая жена не сможет вернуть вам деньги, а при продаже — сможете, но тогда сделка должна быть реальной, с фактической передачей денег.
Чего делать не стоит: не оформляйте дарение «задним числом» и не указывайте в договоре купли-продажи заниженную цену — налоговая проверит соответствие кадастровой стоимости (ст. 105.3 НК РФ), а при дарении с «скрытой оплатой» сделку могут признать притворной (ст. 170 ГК РФ). Также не пытайтесь обойти опеку, продав долю ребёнка без разрешения, — такая сделка ничтожна, и её оспорят в суде. Если бывшая жена откажется от сделки, вы не можете принудить её к покупке или принятию дара — это её право, а не обязанность.
