Здравствуйте! Я арендую у муниципалитета участок земли под установку металлического гаража, скоро срок заканчивается. Можно ли этот участок купить в собственность, что для этого надо? А если купить не возможно, то как продлить срок аренды? Спасибо.
Ситуация непростая, потому что металлический гараж — это некапитальное сооружение, и это ключевое ограничение. Разберу оба вопроса.
Можно ли выкупить участок?
Скорее всего, нет — без торгов. Вот почему:
Выкуп муниципальной земли без аукциона возможен, если на участке есть зарегистрированный в ЕГРН объект капитального строительства, принадлежащий вам на праве собственности (ст. 39.20 ЗК РФ). Металлический гараж без фундамента не является капитальным строением — он считается движимым имуществом, его нельзя зарегистрировать в Росреестре как недвижимость. А без зарегистрированного объекта недвижимости оснований для льготного выкупа нет. law.ru +2
«Гаражная амнистия» (бесплатное оформление земли под гаражом, продлена до 1 сентября 2031 года) тоже не поможет: она распространяется на капитальные гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года. Есть узкое исключение для некапитальных металлических гаражей — но только если земля была предоставлена гаражному кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и гараж распределён вам решением общего собрания кооператива (п. 14 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ). Судя по вашему описанию, участок арендован вами непосредственно у муниципалитета, а не через кооператив — значит, это исключение не работает. rosreestr.gov.ru +2
Вариант с аукционом теоретически возможен — муниципалитет может выставить участок на торги. Но это рискованно: участок может купить кто-то другой, и вы потеряете даже право аренды.
Как продлить аренду?
Здесь всё зависит от того, как был получен первоначальный договор — через торги или без них.
Если договор был заключён без торгов
Вы имеете право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если одновременно выполняются условия (п. 3–4 ст. 39.6 ЗК РФ):
Заявление подано до истечения срока текущего договора — это критически важно. Если пропустите срок, право на продление без торгов теряется.
Никто другой не имеет исключительного права на этот участок.
Текущий договор не был расторгнут по вашей вине.
На момент заключения нового договора есть законные основания для аренды без торгов.
Если договор был заключён через торги (аукцион)
Продление без торгов по общему правилу невозможно. Администрация предложит участвовать в новых торгах, и участок достанется тому, кто предложит большую цену.
Что делать на практике
Шаг 1. Проверьте договор аренды. Посмотрите: как он заключён (через торги или без), нет ли запрета на выкуп, какой точный срок окончания.
Шаг 2. Подайте заявление о продлении аренды как можно скорее — обязательно до истечения срока текущего договора. Обращайтесь в администрацию Скопинского муниципального района (или в тот орган, который указан как арендодатель в договоре). Если договор заключался без торгов — ссылайтесь на п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ. Заявление подавайте письменно, сохраняйте копию с отметкой о принятии.
Шаг 3. Запросите письменный ответ. Если откажут — обязательно требуйте мотивированный отказ со ссылкой на конкретные нормы. С ним можно обращаться в прокуратуру или суд.
Шаг 4. Проверьте отсутствие долгов. Убедитесь, что нет задолженности по арендной плате — это основание для отказа в продлении.
Шаг 5. Узнайте, не попал ли участок в план застройки. Если муниципалитет запланировал на этом месте что-то другое — продление маловероятно, и нужно думать об альтернативах.
Альтернативный вариант
Если вы готовы investировать, можно построить на этом месте капитальный гараж (с фундаментом), зарегистрировать его в ЕГРН — тогда появится право выкупить участок без торгов (ст. 39.20 ЗК РФ). Но это требует разрешения на строительство и времени, а срок аренды заканчивается.
Добрый день Сергей Викторович! Для ответа на Ваш вопрос нужно понимать, что правовой режим земли под металлическим гаражом (не являющимся объектом капитального строительства) отличается от правил для обычных зданий.
1. Можно ли купить участок в собственность? Скорее всего, нет, если на участке стоит только металлический гараж (ракушка или металлический бокс без фундамента).
Земельный кодекс РФ (ст. 39.20) дает исключительное право на выкуп земли собственникам зданий, строений, сооружений, которые являются объектами недвижимости.
Металлический гараж, даже если он стоит на бетонной плите или блоках, обычно признается движимым имуществом (временным сооружением), если его можно разобрать и перенести без несоразмерного ущерба.
Раз нет права собственности на недвижимость, нет и права выкупа земли под ним.
Исключение: купить землю можно, если ваш гараж зарегистрирован в Росреестре как объект недвижимости (например, если это капитальный гараж с мощным заглубленным фундаментом, стенами и т.д., и у Вас есть на него свидетельство о праве собственности). Также существует программа «гаражной амнистии», но она касается в основном капитальных гаражей, построенных до 2004 года.
2. Как продлить срок аренды?
Если выкуп невозможен, договор аренды нужно продлевать. Здесь есть важный нюанс: расторгать старый договор и заключать новый (через аукцион) нельзя, иначе Вы потеряете место. Действовать нужно по следующей схеме.
Шаг 1. Проверьте договор.
Посмотрите в Вашем действующем договоре аренды пункт о «преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок».
Если Вы добросовестно платили аренду и использовали участок по назначению, вы имеете преимущественное право на новый договор без проведения торгов (на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ и ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
Шаг 2. Уведомите муниципалитет заранее. Не ждите, пока срок истечет.
Напишите заявление (уведомление) в Комитет по управлению имуществом (КУИ) или Департамент земельных отношений вашей администрации о желании заключить новый договор аренды.
Сделайте это минимум за 1–3 месяца до окончания срока (точный срок подачи уведомления часто прописан в самом договоре).
Шаг 3. Соберите документы. Обычно требуются:
1. Паспорт.
2. Действующий договор аренды.
3. Справка об отсутствии задолженности по арендной плате.
4. Заявление о продлении (заключении нового договора) без проведения торгов.
Шаг 4. Если администрация отказывает.
Администрация может попытаться заставить Вас участвовать в аукционе или снести гараж. Это незаконно, если Вы пользуетесь участком по назначению и платите.
Администрация не имеет права просто «не продлить» договор, если Вам он был дан под гараж и вы используете его по назначению. Если они требуют освободить участок, ссылайтесь на ст. 39.6 п. 2 пп. 32 Земельного кодекса (аренда без торгов для размещения некапитальных гаражей гражданам).
С 1 сентября 2021 года действует Федеральный закон № 79-ФЗ («О гаражной амнистии»). Если Ваш металлический гараж стоит на земле, которая была выделена вам (или гаражному кооперативу) для этих целей давно, возможно, вы имеете право на:
1. Бесплатное оформление земли в собственность (или в аренду на 49 лет).
2. Признание гаража объектом недвижимости.
Что это значит для Вас? Даже если гараж железный, но он стоит на бетонном основании, его иногда получается зарегистрировать как недвижимость по амнистии, если есть старые документы о выделении участка. Тогда появится право на выкуп (или бесплатную приватизацию земли).
Алгоритм действий для Вас:
1. Сходите в Администрацию и просите письменный ответ на вопрос: «Можно ли продлить договор аренды земельного участка под металлическим гаражом на новый срок без проведения торгов?».
2. Если скажут «Нет, только через аукцион»: это повод обратиться в прокуратуру или суд, так как закон на Вашей стороне (если Вы не нарушали условия).
3. Если скажут «Да, продлим»: сразу пишите заявление о продлении.
Выкупить, скорее всего, не получится из-за некапитальности строения. Но Вы имеете полное право на продление аренды на новый срок.
Если мой ответ был Вам полезен, Вы можете оценить работу отзывом или отблагодарить любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Сергей Викторович, здравствуйте. Просто так выкупить не сможете, только через торги. Исходя из ст. 39.20 ЗК РФ, право на приобретение земли без торгов есть только у собственника здания или сооружения на участке, а металлический гараж (если он не имеет фундамента и не признан объектом недвижимости) таким сооружением не считается. Кроме того, участок может находиться в зоне с особыми условиями использования либо быть изъятым из оборота — это тоже препятствует выкупу. Чтобы проверить статус участка и возможные ограничения, закажите выписку из ЕГРН и посмотрите данные на Публичной кадастровой карте. Что касается продления аренды, то надо смотреть ваш действующий договор, на предмет условия о возможности пролонгации без торгов.
