Здравствуйте, вопрос обще долевой собственности. Сестра продалает свою доли (несовершеннолетнего сына и ее, не выделенные) имеются задолженность по ЖКХ и оплачиваю задолженность я. Более того кухне идет ремонт капитальный и ей пользоваться тоже не возможно. Можно ли снизить стоимость ее долей?
Добрый день Ольга! Продажа долей, принадлежащих несовершеннолетнему, и невыделенных долей в натуре — это сложный актив, который на рынке стоит дешевле, чем идеальная доля.
Разберем ситуацию по пунктам.
1. Оценка стоимости долей.
Да, снизить стоимость — абсолютно законно и обоснованно. Вы не обязаны соглашаться на ту цену, которую называет сестра.
Аргументы для снижения цены:
1. Невыделенные доли (право пользования): Если доли не выделены в натуре (нет отдельной комнаты, соответствующей размеру доли), покупатель не понимает, какой именно частью квартиры он сможет пользоваться. На рынке такие «идеальные» доли всегда стоят на 20–40% дешевле стоимости пропорциональной части квартиры.
2. Собственник — несовершеннолетний: Сделки с долями детей требуют разрешения органов опеки. Это сильно усложняет и затягивает сделку, отпугивает ипотечников и многих покупателей (риск оспаривания сделки). Это тоже снижает ликвидность.
3. Капитальный ремонт кухни: Если в квартире невозможно жить (ремонт, нет возможности готовить), это ухудшает состояние объекта. Покупатель доли, который планирует вселиться, должен понимать, что ему придется нести расходы на завершение ремонта мест общего пользования.
4. Долги по ЖКХ это самый сильный аргумент: По статье 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания имущества. Исходя из статьи 249 Гражданского кодекса РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию.
Поскольку Вы оплатили долги сестры и ее сына, у Вас возникло право регрессного требования к ним.
Вы можете заявить о зачете встречных требований. Вы покупаете доли, но вычитаете из цены договора сумму долга по ЖКХ, которую вы за них погасили.
Нужно, чтобы в платежках было видно, что долг начислен на всех собственников, а платили именно вы (сохраняйте чеки).
Предложите цену, основанную на отчете независимого оценщика об оценке доли (а не квартиры целиком), с учетом понижающих коэффициентов (ремонт, долги, невыделенность, ребенок).
2. Юридические препятствия для продажи доли сестрой.
Прежде чем торговаться о цене, напомните сестре о ее проблемах. Возможно, это заставит ее быть сговорчивее.
А. Преимущественное право покупки сестра обязана сначала письменно предложить купить доли вам (как сособственнику) по той цене, за которую она хочет продать их «чужим». Если она продаст третьему лицу без вашего отказа, вы можете через суд перевести права покупателя на себя в течение 3 месяцев.
Б. Согласие органов опеки. Поскольку один из собственников — несовершеннолетний, продать его долю можно только с разрешения органов опеки.
Опеке нужно доказать, что ребенок не останется без жилья или его положение улучшится (например, мать вложит деньги от продажи в другое жилье, где у ребенка будет доля не меньше прежней, или положит деньги на счет ребенка).
Органы опеки часто отказывают, если видят, что сделка чисто «денежная» и ребенок лишается единственного жилья. Это сильно бьет по желанию сестры продать долю «на сторону».
В. Коммунальные платежи. Если сестра не платит, можно разделить лицевые счета через суд (определить порядок и размер участия в расходах). Тогда ее долг будет висеть на ней отдельно, и УК будет требовать долг с нее, а не с Вас.
3. Ваши шаги:
1. Направьте сестре заказное письмо (или в мессенджере, где видно прочтение) с расчетом Вашего предложения: «Предлагаю выкупить ваши доли за X рублей. Данная цена рассчитана как Y (оценка доли) минус Z (половина оплаченного мной долга ЖКХ) минус K (расходы на восстановление общего имущества/ремонт, так как пользование квартирой ограничено). В случае несогласия, прошу предоставить письменное предложение о продаже по вашей цене для реализации моего преимущественного права».
2. В договоре купли-продажи можно указать: «Стороны договорились, что стоимость долей уменьшается на сумму уплаченной Покупателем задолженности за жилищно-коммунальные услуги, приходящейся на долю Продавцов. Покупатель передает Продавцам денежную сумму в размере (Остаток)».
3. Закажите оценку рыночной стоимости долей. Оценщик учтет, что продается доля, а не объект целиком, и даст ликвидную рыночную цену. Это будет вашим железным аргументом в суде/переговорах.
4. Если сестра настаивает на космической цене, напомните ей, что для продажи на сторону ей потребуется разрешение опеки, и вы готовы сообщить опеке, что мать уклоняется от уплаты коммунальных платежей за ребенка (это может стать основанием для отказа в разрешении на продажу, так как характеризует мать как недобросовестного законного представителя).
Вывод: Вы имеете полное право предлагать цену значительно ниже той, что просит сестра, ссылаясь на долги по ЖКХ, ремонт и невыделенность долей. Более того, без Вашего согласия как покупателя ей будет крайне сложно продать эти доли кому-либо еще из-за необходимости получить отказ от вас и разрешение опеки.
Если мой ответ был Вам полезен — можете отблагодарить юриста положительным отзывом или любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Здравствуйте, Ольга Олехнович!
Снизить цену долей в одностороннем порядке Вы не можете: стоимость при продаже определяет собственник, а при продаже постороннему лицу Вам должны предложить долю на тех же условиях.
При этом оплаченные Вами долги по ЖКХ могут иметь самостоятельное значение. Нужно посмотреть выписку ЕГРН, период образования задолженности, кто проживал в квартире и Ваши подтверждения оплаты. В соответствующей части расходы можно требовать с других собственников, но это не означает прямого уменьшения цены долей.
Состояние кухни и капитальный ремонт могут влиять на реальную рыночную стоимость квартиры и использоваться при переговорах. Отдельно нужно учитывать, что продаётся доля несовершеннолетнего: потребуется проверить разрешение органа опеки и условия продажи.
Если Вам нужна подробная консультация или у Вас есть уточняющие вопросы, либо Вам нужна помощь в составлении документов, напишите мне в личные сообщения (кнопка «Общаться в чате» по ссылке https://pravoved.ru/lawyer/285...) — мы найдём решение Вашей проблемы, договоримся о сроках и цене. С наилучшими пожеланиями!
