Как оформить передачу денег от родственника для погашения ипотеки?
Подскажите, как оформить правильно следующую сделку?
Сын покупает квартиру с ипотекой и выплатил уже около половины суммы. Я - отец собираюсь внести оставшуюся часть суммы для закрытия ипотеки и переехать жить в квартиру сына. Как мне надо правильно оформить эту сделку без оформления долей, но с гарантией моего спокойного проживания подкрепленного юридически.
Здравствуйте!
В вашей ситуации я бы не оформлял передачу денег просто как подарок сыну, поскольку это практически не защищает ваше главное право — спокойно и пожизненно проживать в квартире. Если вы внесёте значительную сумму в погашение ипотеки, а квартира останется полностью принадлежать сыну, без отдельного юридически оформленного права проживания ваши гарантии будут слабее, чем хотелось бы.
Оптимально разделить вопрос на две самостоятельные части: передачу денег и ваше право пользования квартирой.
Деньги лучше передать по письменному договору дарения денежных средств либо, если вы хотите иметь возможность требовать их возврата при нарушении договорённостей, рассмотреть договор займа. В назначении банковского перевода желательно прямо указать, что денежные средства предоставляются для погашения ипотечной задолженности по конкретному кредитному договору. Это позволит впоследствии подтвердить происхождение денег и обстоятельства их передачи.
Но самое важное — одновременно оформить с сыном отдельное соглашение, в котором будет закреплено ваше право пожизненного проживания и пользования квартирой. При этом долю в собственности вам приобретать не требуется. Росреестр указывает, что условие о сохранении за лицом права проживания может быть предусмотрено договором, а законодательство допускает регистрацию соответствующего права пользования в предусмотренных случаях.
Я бы сформулировал условия максимально конкретно: вы имеете право пожизненно и бесплатно проживать в квартире, пользоваться всеми помещениями квартиры, имеете право зарегистрироваться в ней по месту жительства, сын не вправе препятствовать вашему проживанию, выселить вас либо требовать снятия с регистрационного учёта без вашего согласия. Также следует предусмотреть, кто оплачивает коммунальные услуги, ремонт и иные расходы.
Особенно важно предусмотреть ситуацию, если сын впоследствии решит продать квартиру. Само по себе обычное соглашение между вами и сыном не даёт такой же степени защиты, как зарегистрированное в ЕГРН обременение. Поэтому я бы добивался именно государственной регистрации вашего права пользования квартирой, если выбранная конструкция позволяет это зарегистрировать.
Есть и более сильный вариант, который в определённых обстоятельствах может вам подойти, — договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Но здесь есть принципиальное отличие: такой договор предполагает передачу недвижимости плательщику ренты и имеет совершенно другую юридическую конструкцию. Он подлежит нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости возникают специальные гарантии получателя ренты, включая залог в предусмотренных законом случаях. Поэтому для вашей ситуации я бы не выбирал его автоматически: если квартира уже принадлежит сыну, а вы просто хотите обеспечить себе пожизненное проживание в обмен на финансовую помощь, более естественной может быть конструкция денежного договора + отдельное соглашение о пожизненном пользовании.
Есть ещё один важный момент. Если ваша цель — чтобы ваше право проживания сохранилось даже после смерти сына и перехода квартиры к его наследникам, необходимо отдельно продумать наследственную конструкцию. Например, завещательный отказ позволяет завещателю возложить на наследника обязанность предоставить определённому лицу право пользования квартирой на период его жизни; такое право в предусмотренных законом случаях сохраняется и при последующем переходе квартиры к другому собственнику. Но одного завещания недостаточно для защиты от продажи квартиры сыном при его жизни, поэтому я бы рассматривал его лишь как дополнительную гарантию.
Таким образом, наиболее разумная схема в вашем случае выглядит так: вы переводите сыну деньги с документальным назначением платежа для погашения конкретной ипотеки, после погашения ипотеки снимается залог банка, а с сыном заключается юридически грамотно составленное соглашение о вашем пожизненном безвозмездном праве проживания и пользования всей квартирой, причём необходимо максимально позаботиться о государственной регистрации такого права/обременения. Дополнительно имеет смысл оформить завещание сына с завещательным отказом в вашу пользу.
И ещё один принципиальный нюанс: не стоит сначала отдавать деньги, а потом договариваться о проживании. Сначала необходимо согласовать и подписать всю конструкцию, проверить условия ипотечного договора и возможность регистрации выбранного обременения, и только после этого осуществлять платеж. Иначе после погашения ипотеки вы фактически окажетесь в положении человека, который вложил деньги в чужую квартиру, но не получил взамен вещно защищённого права.
Если квартира уже зарегистрирована на сына и ипотека ещё действует, конкретный способ оформления будет зависеть от условий ипотечного договора и банка. В вашем случае я бы особенно тщательно оформил документы именно до перечисления оставшейся суммы, поскольку речь, вероятно, идёт о существенной сумме и вашем будущем жилье.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
