Как продать квартиру: пошаговые действия

Добрый день! 

1. Подготовительный этап

1.1. Проверьте право собственности

Убедитесь, что вы являетесь собственником (или одним из собственников) квартиры. Закажите свежую выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — она подтверждает право собственности и отсутствие/наличие обременений. Сделать это можно через МФЦ, сайт Росреестра или Госуслуги.

1.2. Соберите документы

Для продажи понадобятся:

· Паспорт(а) собственника(ов)

· Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, ДДУ и т.п.)

· Выписка из ЕГРН (свежая, не старше 30 дней)

· Технический паспорт (по желанию, для покупателя при ипотеке может понадобиться)

· Кадастровый паспорт (если есть)

· Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (берётся в УК/ТСЖ)

· Согласие супруга на продажу, если квартира была куплена в браке (нотариально заверенное)

· Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные

· Справка о зарегистрированных лицах (форма №9 или выписка из домовой книги)

Если квартира в ипотеке — потребуется согласие банка и порядок снятия обременения.

---

2. Оценка стоимости и предпродажная подготовка

2.1. Оцените рыночную стоимость

Изучите аналогичные предложения в вашем районе (на сайтах объявлений, через риелторов). Учитывайте состояние квартиры, этаж, инфраструктуру. Можно заказать профессиональную оценку, если нужна точная цифра (например, для ипотеки покупателя).

2.2. Подготовьте квартиру к показам

· Сделайте уборку, освободите от лишних вещей.

· При необходимости сделайте косметический ремонт.

· Сделайте качественные фотографии для объявлений.

---

3. Поиск покупателя

3.1. Разместите объявления

Используйте популярные площадки (Циан, Авито, Домклик и др.), социальные сети, обратитесь в агентства недвижимости.

3.2. Проводите показы

Будьте готовы ответить на вопросы о квартире, соседях, коммунальных платежах. Если не хотите заниматься этим самостоятельно, наймите риелтора.

---

4. Заключение предварительного договора (по желанию)

Когда найден покупатель, можно заключить предварительный договор купли-продажи и взять задаток или аванс.

· Задаток — обеспечительная мера: если сделка сорвётся по вине продавца, он возвращает двойную сумму; по вине покупателя — задаток остаётся у продавца.

· Аванс — просто часть оплаты, возвращается в одинарном размере, если сделка не состоялась.

В предварительном договоре указываются сроки, цена, условия основной сделки.

---

5. Подготовка основного договора купли-продажи

5.1. Составьте договор

Можно использовать типовую форму или обратиться к юристу/нотариусу. В договоре обязательно:

· Полные данные сторон

· Точное описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер)

· Цена и порядок расчётов

· Срок передачи квартиры

· Условия о лицах, сохраняющих право проживания (если есть)

5.2. Нотариальное удостоверение

Нотариус обязателен, если:

· Продаётся доля в праве собственности

· Собственник — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный

· Продажа по ренте или пожизненному содержанию с иждивением

В остальных случаях — по желанию сторон.

---

6. Расчёты между сторонами

Выберите безопасный способ передачи денег:

· Банковская ячейка — покупатель закладывает наличные, продавец получает доступ после регистрации перехода права.

· Аккредитив — безналичный расчёт через банк по условиям.

· Нотариальный депозит — деньги передаются нотариусу.

· Ипотечные средства — если покупатель берёт ипотеку, деньги перечисляет банк после регистрации.

Не передавайте квартиру до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором.

---

7. Государственная регистрация перехода права

7.1. Подайте документы в Росреестр

Подать можно через МФЦ, онлайн через Госуслуги или у нотариуса (если сделка нотариальная). Необходимы:

· Заявления от продавца и покупателя

· Договор купли-продажи (в 3 экземплярах)

· Паспорта сторон

· Квитанция об оплате госпошлины (2000 руб. для физлиц, если не через нотариуса)

· Согласие супруга, разрешение опеки и др., если требуется

7.2. Получите выписку из ЕГРН

После регистрации (обычно 5–9 рабочих дней) покупатель становится собственником. Продавец может получить уведомление о переходе права.

---

8. Передача квартиры

Подпишите акт приёма-передачи. В нём зафиксируйте:

· Состояние квартиры

· Показания счётчиков

· Передачу ключей

· Отсутствие задолженностей по ЖКХ (по возможности)

С момента подписания акта квартира считается переданной покупателю.

---

9. Налоговые обязательства продавца

9.1. НДФЛ при продаже

Если вы владели квартирой менее минимального срока (3 года — если получили в наследство, дар от близкого родственника, приватизация, или 5 лет — в остальных случаях), то доход от продажи облагается налогом 13% (или 15% с суммы свыше 5 млн руб.).

9.2. Имущественный вычет

Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу:

· На 1 000 000 рублей (стандартный вычет) или

· На сумму расходов на приобретение этой квартиры (если сохранились документы)

Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

---

10. Снятие с регистрационного учёта

Если в квартире зарегистрированы вы или члены семьи, необходимо сняться с учёта до или после сделки (по договорённости с покупателем). Это делается через МФЦ, паспортный стол или Госуслуги.

---

Важные нюансы

· Квартира с несовершеннолетними собственниками — требуется разрешение органов опеки, а иногда и предоставление равноценного жилья.

· Квартира в ипотеке — сначала нужно получить согласие банка, обычно сделка проходит с погашением кредита из средств покупателя.

· Если квартира была куплена с использованием материнского капитала — доли детей должны быть выделены, и при продаже также нужно разрешение опеки.

· Долевая собственность — остальные собственники имеют преимущественное право покупки: сначала предложите им выкупить долю, и только после их отказа продавайте третьим лицам.

Удачной продажи! Если появятся вопросы — задавайте.

Здравствуйте. Продать квартиру можно по обычному договору купли-продажи. В первую очередь нужно проверить, кто указан собственником в ЕГРН, нет ли долей несовершеннолетних, ипотеки, арестов или иных обременений.

Далее обычно собираются правоустанавливающие документы на квартиру, свежая выписка ЕГРН, документы собственника, при необходимости — нотариальное согласие супруга. Если продаётся вся квартира одним собственником, договор в большинстве случаев можно заключить в простой письменной форме. Если продаётся отдельная доля, по общему правилу требуется нотариальное удостоверение сделки, за исключением предусмотренных законом случаев.

После подписания договора документы подаются в Росреестр через МФЦ либо иным предусмотренным способом. Сам договор купли-продажи квартиры отдельно не регистрируется — государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю.

Если квартира обычная, без ипотеки, детских долей и иных особенностей, процедура достаточно стандартная. Если пришлёте выписку ЕГРН и уточните, сколько собственников квартиры, есть ли несовершеннолетние собственники и приобреталась ли квартира в браке, я смогу сказать, нужен ли нотариус и какие документы понадобятся именно в Вашей ситуации.