Александр Сергеевич, здравствуйте.
К сожалению, вынужден вас огорчить: полностью законно отказаться от оплаты ОДН (содержания общего имущества) вы не сможете, и Управляющая компания в данном споре права.
Вы стали жертвой распространенного заблуждения: путаницы между понятиями «Коммунальные услуги» (КУ) и «Коммунальные ресурсы на содержание общего имущества» (КР на СОИ, в народе — ОДН).
Давайте разберем ситуацию по полочкам.
1. В чем разница между «квартирным» и «общедомовым»?
Индивидуальное потребление (внутри вашей квартиры):
Вы платите по счетчикам за воду, свет и газ, которые потребили внутри своего помещения. Поскольку вы не живете, там нули, и платить вы должны ноль (или фиксированные суммы, если нет счетчиков, но у вас они есть). Это справедливо.
Общедомовые нужды (ОДН):
Это ресурсы, которые тратит весь дом, чтобы функционировать как здание, независимо от того, живут ли в конкретной квартире люди.
· Мытье полов в подъезде (вода).
· Освещение лестничных клеток, подъездов, работа лифта, домофона, насосов (электричество).
· Отопление подъезда (если есть батареи в местах общего пользования).
· Технологические потери во внутридомовых сетях.
Ключевой момент: Даже если в вашей квартире перекрыть все краны и выключить свет, лифт в подъезде все равно будет ездить (если им пользуются соседи), лампочка в подъезде все равно будет гореть, а уборщица будет мыть пол. Дом должен содержаться в безопасности и чистоте.
2. Почему ваши аргументы не работают?
Вы ссылаетесь на то, что в статьях нет указания платить, когда никто не проживает. Однако в Жилищном кодексе есть обратная норма:
Статья 155 ЖК РФ, пункт 11:
«Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг… осуществляется с учетом перерасчета платежей...»
То есть, закон прямо говорит: не живешь — все равно плати за содержание жилья и общедомовые ресурсы.
Более того, Пленум Верховного Суда РФ (Постановление № 22 от 27.06.2017, п. 37) разъяснил: «Временное неиспользование… не является основанием для освобождения собственника от оплаты коммунальных услуг на ОДН».
3. Что именно вам выставляет УК?
Счета от УК делятся на две части:
1. Содержание жилья (тариф х кв.м): Вы это платите, и это правильно (зарплата сантехнику, обслуживание лифта и т.д.). Даже если дом рухнет, эти работы должны проводиться.
2. ОДН (КР на СОИ): Это то, что вы хотите оспорить.
Почему УК права?
Пункт 40 Правил № 354 (на который они ссылаются) действительно говорит о том, что потребитель платит за коммунальные услуги. Но формула расчета ОДН в этих правилах такова: она берется по нормативу или по общедомовому счетчику и распределяется на всех собственников пропорционально площади квартиры.
В формуле нет коэффициента «проживает/не проживает». Вы владеете площадью — вы обязаны содержать долю в общем имуществе (ст. 158 ЖК РФ).
4. Есть ли законные способы снизить или убрать плату?
Полностью обнулить ОДН нельзя, пока вы собственник. Но вы можете проверить правильность начислений:
А. Сверить нормативы
Если в доме нет общедомового прибора учета (ОДПУ), УК начисляет ОДН по нормативу, утвержденному региональным Министерством/Департаментом. Бывает, что УК ошибается в площади или применяет не тот тариф. Запросите в УК письменную расшифровку начислений: вашу площадь, норматив, тариф.
Б. Проверить наличие «перерасчета»
С 1 сентября 2022 года (ПП РФ № 92) изменился порядок: если дом оборудован общедомовым счетчиком, то нельзя начислить жителям больше, чем показал счетчик (за вычетом квартирных счетчиков).
Если счетчик в подъезде намотал мало, а вам начисляют много — это повод для жалобы в ГЖИ.
В. Вода на ОДН при наличии ИПУ
У вас стоят счетчики воды. Если в доме есть общедомовой счетчик воды, то ОДН по воде = (Общедомовой расход) — (Сумма всех квартирных счетчиков). Если в доме многие «магнитят» или не подают показания, ОДН растет для всех. Здесь бороться можно только через общее собрание собственников, заставляя всех передавать показания и проверяя воровство.
Резюме
Отказаться от оплаты ОДН юридически невозможно. Собственник платит не за факт проживания, а за бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ).
Если вы перестанете платить, УК подаст в суд, и вы проиграете, так как практика судов на 100% на стороне УК по этому вопросу. Вам также насчитают пени и судебные расходы.
Мой совет: Не копите долг по ОДН (там суммы, скорее всего, небольшие, в пределах нескольких сотен рублей в месяц). Лучше напишите заявление в УК с просьбой опломбировать вводные краны/автоматы в квартире (если УК их обслуживает), чтобы зафиксировать, что вы действительно не потребляете ресурсы, и попросите проверить, не начисляется ли вам что-то лишнее (например, плата за вывоз мусора тоже обязательна, даже если вы не живете, так как контейнерная площадка обслуживается для всех).
