Здравствуйте. Я, владелец земельного участка в коттеджном поселке в г.Павловск, Санкт-Петербург. Земельный участок по...

Здравствуйте, Вячеслав!

По этому вопросу есть неблагоприятная для Вас практика. Наличие в ЕГРН ранее установленного ВРИ, который сам по себе допускает жилой дом, не дает права на новое строительство, если действующий на дату уведомления градостроительный регламент территориальной зоны такого строительства уже не допускает.

Ч. 8 ст. 36 ГрК РФ сохраняет возможность продолжать ранее сложившееся использование, но ВС прямо указал, что эта норма не распространяется на возведение нового объекта на незастроенном участке.

При рассмотрении уведомления проверяют  действующие ПЗЗ и допустимость размещения дома именно на дату подачи уведомления (ст. 51.1 ГрК РФ)

В новой редакции ПЗЗ Санкт-Петербурга, действующей с 25.12.2025, появилась отдельная зона ТС0 — зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, и в ней ВРИ 13.2 «ведение садоводства» является основным.

В зоне ТС1 сейчас предусмотрено сельскохозяйственное «садоводство» с кодом 1.5, но ВРИ 13.2 отсутствует даже среди условно разрешенных.  Поэтому получать разрешение на условно разрешенный вид в пределах ТС1 считаю бесперспективным.

Я бы сейчас не советовал строить  дом вопреки уведомлению. Оптимальная последовательность это проверить старую и новую редакции ПЗЗ, дату возникновения ВРИ 13.2, карты зонирования до и после 25.12.2025, основания включения территории в ТС1 и конкретные ограничения аэродрома Пушкин. После этого смотреть что делать дальше.

Для детальной оценки ситуации нужен кадастровый номер участка, ГПЗУ и полученное уведомление о несоответствии, тогда можно  посмотреть документы и оценить, есть ли основания добиваться перевода территории из ТС1 в ТС0 либо оспаривать установленное зонирование.

Можете написать мне в чат (кнопка справа), если что-то было не ясным, либо если хотите получить персональную коснультацию по документам.

Здравствуйте,  Вячеслав.

Ситуация не в Вашу пользу, поскольку в силу статьи 36 Градостроительного кодекса РФ Вы могли бы использовать участок по назначению, для проживания в индивидуальном жилом доме если бы тот был построен в период действия старых градостроительных регламентов допускающих строительство индивидуального жилого дома.

Если строительство было начато и сможете доказать что в большей степени готовности окончено до изменения градостроительных регламентов ПЗЗ поселения, то есть вариант узаконить дом через суд в порядке статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Можете обратиться ко мне в чат личных сообщений для дополнительной платной консультации и подготовки иска в суд.

С уважением!  эксперт сайта Г.А. Кураев

Здравствуйте!

У Вас не в ЕГРН проблема, а в ПЗЗ и ГПЗУ.

В ЕГРН у участка 78:42:0016302:14193 указан ВРИ «Ведение садоводства», объектов нет, собственность оформлена на Вас 28.04.2026. В ГПЗУ от июля 2026 года участок находится в зоне ТС1: там есть «Садоводство» (код 1.5), но нет «Ведение садоводства» (код 13.2). Это разные ВРИ.

По приказу Росреестра № П/0412 в код 13.2 входят:

Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд

А в код 1.5

Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур

https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=505546

Штриховка на карте ГПЗУ на стр. 4 не дает права строить сама по себе — она действует только вместе с ВРИ и ограничениями зоны.

На основании п. 2 ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ:

Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке направляется застройщику только в случае, если:

размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;

Верховный Суд РФ 06.08.2025 по делу № 11-КАД25-6-К6 рассматривал похожую ситуацию.

https://sudact.ru/vsrf/doc/Zg1PnyO8jg1r/

ВРИ в ЕГРН был, но новые ПЗЗ запрещали строительство. Суд указал, что наличие ВРИ в ЕГРН не даёт права строить новый дом, если новые ПЗЗ это запрещают. Часть 8 статьи 36 ГрК РФ защищает только уже существующие постройки, а не пустые участки. Для нового строительства применяется действующий на дату уведомления градостроительный регламент.

Поэтому факт, что у соседа дом зарегистрирован в 2025 году, сам по себе ничем Вам не помогает, он мог строиться по старым ПЗЗ. ПЗЗ Санкт-Петербурга изменены постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2025 № 1008

http://publication.pravo.gov.ru/document/7800202512300003

А участок Вы купили уже в апреле 2026 года. Оспаривание только через ЕГРН и ссылку на соседний дом, скорее всего, не даст результата с учетом позиции Верховного Суда.

Лучше пробовать добиваться изменения ПЗЗ, включить ВРИ 13.2, либо изменить зонирование (если это допускает Генплан).

На основании п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ:

Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений;

В Санкт-Петербурге их рассматривает Комиссия по землепользованию и застройке.

Кроме того, стоит еще проверить сделку с продавцом. Вы купили участок уже после изменения ПЗЗ. Если продавец указывал, что можно строить жилой дом и Вы можете это доказать, то на основании п. 3 ст. 37 ЗК РФ можно требовать уменьшения покупной цены или расторгнуть договор + возмещения причиненных убытков.