граждане приобрели участок с подрядом, застройщик не завершил стройку, как быть?

Здравствуйте.

Ну из таких коротких сообщений пока мало что понятно. Какой именно заключен договор, какие в нем условия, что за застройщик, как обнаружены двойные продажи или продажи несуществующих участков, и каким образом вообще это возможно, если Вы указываете что продаются земельные участки, а переход права собственности на них регистрируется в Росреестре, т.е. отсутствует возможность повторно продать один и тот же участок или несуществующий участок.

Если Вы усматриваете в действиях так называемого застройщика признаки уголовного преступления (например мошенничества — ст. 159 УК РФ), Вы можете обратиться в правоохранительные органы. Если «застройщик» (а точнее, подрядчик) не выполнил свои обязательства по договору подряда (ст. 740 ГК РФ), Вы можете обратиться сначала с претензией, а потом и в суд.

В общем пока мало что понятно. Предлагаю сделать полноценное описание.

Здравствуйте! 

граждане приобрели участок с подрядом, застройщик не завершил стройку, как быть?

у застройщика несколько таких объектов, есть двойные продажи, а так же продажи несущетвующих участков, какой порядок действий? на что можно рассчитывать?

Необходимо уточнить, на основании чего было приобретение ( договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве). В связи с этим, разные правовые последствия.

Так, согласно ч. 1.1  ст. 4 

Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

1.1. По договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом

В связи с изложенным, по договору  участия в долевом строительстве  возникает обязанность по передаче ИЖС в границах территории малоэтажного жилого комплекса  в предусмотренный договором срок. Договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи  индивидуального жилого дома, согласно ч. 4.2 

Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В случае пропуска указанного срока, неисполнения обязательства — возникают последствия, предусмотренные ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Здравствуйте, Даша!

В описанной ситуации я бы не советовал просто ждать «погоды у моря», особенно если у этого же застройщика уже имеется несколько недостроенных объектов, сведения о двойных продажах и продаже несуществующих участков.

Если земельный участок уже зарегистрирован в Вашей собственности, то право на участок само по себе сохраняется. Основные требования необходимо предъявлять к подрядчику в связи с неисполнением договора на строительство дома.

Если дом строится для личных нужд гражданина, применяются в том числе положения Закона РФ «О защите прав потребителей». По п. 1 ст. 28 Закона, если исполнитель нарушил срок выполнения работ либо еще до окончания срока стало очевидно, что работа не будет выполнена вовремя, потребитель вправе назначить новый срок, поручить достройку другому подрядчику за счет первоначального исполнителя, потребовать уменьшения цены либо отказаться от договора. Дополнительно можно взыскать убытки.

Аналогичное право предусмотрено п. 2 ст. 715 ГК РФ, согласно которой, если подрядчик работает настолько медленно, что окончание строительства к установленному сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Поэтому в определенных обстоятельствах не обязательно ждать истечения всех 24 месяцев, указанных в договоре.

Если срок уже нарушен, по п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей может начисляться неустойка 3% цены работ за каждый день просрочки, но не более цены соответствующей работы либо общей цены заказа, если отдельная цена не определена.

В Вашей ситуации особенно важны обеспечительные меры. Их можно заявить при подаче иска в суд (ст. 3 ГПК РФ).

Если имеется много пострадавших, существует реальный риск, что к моменту получения решения у организации уже не останется имущества. Одновременно с иском можно просить суд наложить арест на денежные средства и имущество ответчика, запретить определенные регистрационные действия и применить иные соразмерные меры. Это допускают ст. 139-140 ГПК РФ, если без обеспечения исполнение будущего решения может оказаться затруднительным или невозможным.

Отдельно необходимо разобраться с ипотекой. Если расчеты производились через счет эскроу по Федеральному закону от 22.07.2024 № 186-ФЗ, денежные средства блокируются банком и в общем случае перечисляются подрядчику после регистрации права собственности заказчика на построенный дом. Тогда механизм защиты существенно отличается от ситуации, когда кредитные или собственные средства уже перечислены непосредственно застройщику.

Если деньги уже получил подрядчик, самостоятельно прекращать платежи по ипотеке не следует, т.к. кредитный договор с банком и договор подряда это разные обязательства. Нужно отдельно изучать кредитный договор и условия залога.

Что касается сведений о двойных продажах и продаже несуществующих участков, это уже может выходить за рамки обычного гражданского спора. Если деньги принимались за имущество, которое продавец заведомо не мог передать, либо один объект сознательно продавался нескольким лицам, имеются основания ставить вопрос о проверке по признакам ст. 159 УК РФ (мошенничество). Мошенничеством признается хищение имущества или приобретение права на него путем обмана или злоупотребления доверием.

Поэтому я бы сейчас действовал одновременно в двух направлениях: это предъявлял гражданские требования к подрядчику с обеспечительными мерами и собирал сведения обо всех аналогичных эпизодах для обращения в правоохранительные органы. Сам факт того, что застройщик пока не находится в банкротстве, является важным обстоятельством — есть смысл действовать до того, как спор сведется только к включению денежных требований в реестр кредиторов.

Могу подробно изучить Ваш договор подряда, документы на земельный участок, ипотечный договор и документы об оплате, после чего определить, что в Вашем случае выгоднее — требовать достройки либо расторгать договор и взыскивать деньги. Также могу подготовить претензию, иск, расчет неустойки и заявление об обеспечении иска.

Добрый день, Даша. По вашему описанию речь может идти уже не просто о просрочке строительства. Двойные продажи, получение денег за несуществующие участки и большое количество пострадавших могут указывать на мошенничество.

Сначала каждому собственнику нужно заказать свежую выписку из ЕГРН и проверить, существует ли участок, кому он принадлежит и нет ли на нём обременений. Если право собственности уже зарегистрировано за покупателем, незавершённое строительство само по себе не лишает его земли.

По каждому дому желательно провести строительное обследование: зафиксировать степень готовности, качество работ и стоимость достройки. До этого не стоит подписывать акты выполненных работ и самостоятельно продолжать строительство.

Застройщику необходимо направить письменную претензию. В ней можно потребовать завершить строительство в конкретный срок либо отказаться от договора и потребовать возврата денег. Если подрядчик фактически не строит и очевидно, что закончить дом вовремя не сможет, отказаться от договора можно и до истечения 24 месяцев на основании ст. 715 ГК РФ.

Если дом строился для личного проживания, применяется Закон о защите прав потребителей. Можно требовать возврата денег, расходы на достройку другим подрядчиком, убытки, неустойку, моральный вред и штраф 50% за отказ добровольно исполнить претензию. Неустойка за нарушение срока составляет 3% цены работ за каждый день просрочки, но не может превышать цену работ (ст. 28 Закона о защите прав потребителей).

Одновременно с иском нужно просить суд наложить арест на счета и имущество застройщика, а также запретить регистрационные действия с его недвижимостью. Это особенно важно, поскольку без обеспечительных мер имущество могут вывести ещё до окончания суда.

Параллельно каждому пострадавшему стоит подать заявление в полицию, приложив договоры, чеки, выписки, переписку и фотографии объекта. Лучше также составить общий список потерпевших, участков и полученных застройщиком сумм. Наличие нескольких пострадавших, двойных продаж и фиктивных участков может быть основанием для проверки по ст. 159 УК РФ. В заявлении нужно просить наложить арест на имущество для последующего возмещения ущерба.

Банк также следует письменно уведомить о ситуации и попросить не перечислять застройщику оставшиеся деньги. Самостоятельно прекращать ипотечные платежи нельзя: спор с подрядчиком не отменяет кредитный договор.

Главное сейчас — не ждать банкротства застройщика. Необходимо собрать документы, зафиксировать состояние объектов, направить претензии, подать иски с обеспечительными мерами и совместные заявления в полицию. Реальное возвращение денег будет зависеть прежде всего от того, удастся ли вовремя найти и арестовать имущество застройщика.

Даша, здравствуйте. Вам нужно собрать все документы: договоры (и на участок, и на подряд), платёжки, переписку и направить застройщику претензию. Поскольку у вас именно договор подряда (а не долевое участие), опираться будете на Гражданский кодекс: по ст. 715 ГК РФ вы вправе отказаться от договора и требовать возврата уплаченного плюс возмещения убытков по Закону О защите прав потребителей — ст. 28 можно требовать неустойку за просрочку. Продажи несуществующих участков могут быть квалифицированы как мошенничество (ст. 159 УК РФ), и тут имеет смысл подать заявление в правоохранительные органы.