Здравствуйте!
Самостоятельно обязать двух собственников переехать остальные жильцы не могут. Однако их отказ не всегда позволяет застройщику остановить проект. Сначала нужно установить, по какому правовому механизму расселяется дом.
Если принято официальное решение Санкт-Петербурга о комплексном развитии территории жилой застройки, применяются ст. 65–68 ГрК РФ и ст. 32.1 ЖК РФ. Подписанные 22 предварительных договора сами по себе не заменяют решение общего собрания и акт о КРТ, но отказ двух квартир не отменяет уже принятое решение о КРТ.
Каждому собственнику должен быть направлен предусмотренный ст. 32.1 ЖК РФ проект договора с условиями возмещения либо предоставления другого жилья. Если собственник не заключил договор в течение 45 дней после его получения заказным письмом, организация, реализующая КРТ, вправе обратиться в суд с требованиями:
— обязать заключить договор;
— освободить квартиру;
— передать помещение истцу.
Это прямо предусмотрено ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ. Такой иск подают не остальные жильцы, а уполномоченная организация либо застройщик, с которым заключен договор о КРТ.
Если же дом участвует в старой петербургской программе развития застроенных территорий, а расселение основано исключительно на добровольных договорах мены, механизм принудительной передачи квартир по ст. 32.1 ЖК РФ может не применяться. Тогда две квартиры действительно способны заблокировать освобождение дома, и заставить их заключить договор по иску соседей нельзя.
Коллективно запросите у застройщика и администрации Санкт-Петербурга:
— копию решения о КРТ и сведения о включении дома в его границы;
— протокол общего собрания;
— договор города с застройщиком и график расселения;
— письменное обоснование остановки проекта;
— сведения, направлялись ли двум собственникам обязательные проекты договоров по ст. 32.1 ЖК РФ.
Если формальное решение о КРТ существует, требуйте от реализующей организации применить судебный механизм после истечения 45 дней. При бездействии возможны обращения в уполномоченный орган Санкт-Петербурга, прокуратуру и суд.
Если решения о КРТ нет, необходимо изучить предварительные договоры 22 собственников: предусмотрены ли срок заключения основных договоров, условие о согласии всех квартир и ответственность застройщика. От этого зависит возможность требовать исполнения обязательств или возмещения убытков.
Для точного вывода нужны решение о программе, договор застройщика с городом и Ваш предварительный договор.
