Здравствуйте!
Да, в вашей ситуации нотариальное удостоверение само по себе не является обязательным, если мама является единственным собственником дома, в доме нет долей несовершеннолетних и иных обстоятельств, при которых закон требует нотариальную форму. Обычный договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. Росреестр также прямо разъясняет, что обязательной нотариальной формы для обычной купли-продажи недвижимости нет, в том числе между родственниками.
Но у вас есть важный нюанс: вы не собираетесь сразу становиться собственниками, а хотите в течение двух лет передавать деньги, а затем оформить ипотеку и окончательно рассчитаться. Поэтому я бы не советовал ограничиваться простым «договором, где вписаны нужные пункты». Здесь нужно правильно выбрать юридическую конструкцию.
Наиболее безопасно оформить предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, в котором подробно зафиксировать будущую сделку, общую цену, размер и график ваших платежей в течение двух лет, порядок зачёта этих денег в стоимость недвижимости, окончательный срок заключения основного договора, обязанность мамы не продавать и не обременять имущество в этот период, а также последствия отказа любой стороны от сделки.
При этом отдельно нужно очень внимательно оформить вопрос с уже передаваемыми деньгами. Если стороны хотят именно задаток, это должно быть прямо и письменно оформлено; при сомнениях переданная сумма может быть признана авансом. Это прямо предусмотрено ст. 380 ГК РФ.
Есть ещё один принципиальный момент: предварительный договор не делает вас собственниками дома. Право собственности перейдёт только после заключения основного договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права. Поэтому на протяжении этих двух лет собственником юридически останется ваша мама.
Я бы рекомендовал в вашем случае не просто заверить договор у нотариуса, а сначала правильно составить сам договор с учётом будущей ипотеки. Нотариус не является обязательным, но нотариальная форма может дать дополнительную защиту и снизить риск споров. При этом нотариус удостоверит именно ту конструкцию, которую вы принесёте ему, поэтому плохо составленный договор нотариальное удостоверение автоматически безопасным не сделает. По закону нотариус вправе удостоверять и сделки, для которых нотариальная форма не обязательна.
Особенно я бы предусмотрел ситуацию, если через два года банк не одобрит вам ипотеку. Нужно заранее определить, что тогда происходит с уже выплаченными деньгами: возвращаются ли они, в какой срок, удерживается ли какая-либо сумма, предоставляется ли дополнительный срок для поиска другого способа расчёта и т. д. Также нужно установить, что происходит, если мама передумает продавать дом после того, как вы два года исправно платили.
И обязательно проверьте, что речь идёт не только о доме, но и о земельном участке, на котором он расположен. Как правило, при продаже здания соответствующий земельный участок также должен быть надлежащим образом учтён в сделке.
Таким образом, ответ нотариальной конторы в целом правильный: нотариус не обязателен. Но я бы в вашей ситуации не рекомендовал просто скачать типовой договор и подписать его. Два года платежей до перехода права собственности — достаточно серьёзный срок и сумма, поэтому договор должен быть составлен именно под вашу схему, с максимально чётким механизмом защиты уже переданных денег и обязанности мамы продать недвижимость через два года.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
