Можно ли приватизировать квартиру на 6 участников с последующей продажей одним договором, и все это подробно прописать, тк есть риск, что один из участников приватизирует жилье а потом откажется от продажи целой квартиры и будет манипулировать своей долей
Здравствуйте, Оксана!
Да, приватизировать квартиру на 6 человек можно — в общую долевую собственность, если все эти лица имеют право на приватизацию и соблюдены требования Закона РФ № 1541-1. Приватизация производится с согласия всех имеющих соответствующее право совершеннолетних лиц и несовершеннолетних от 14 до 18 лет.
Но главный риск вы определили правильно: после приватизации каждый из шести станет самостоятельным собственником своей доли. Продать всю квартиру целиком можно будет только по соглашению всех собственников. Если хотя бы один откажется подписывать договор купли-продажи, обычным образом продать всю квартиру не получится. При этом своей долей он в принципе вправе распоряжаться самостоятельно с учетом правил о преимущественном праве покупки остальных собственников.
Поэтому простого соглашения между шестью участниками вроде «после приватизации обязуемся продать квартиру» недостаточно надежно. Оптимальнее до приватизации либо одновременно с подготовкой к ней юридически зафиксировать будущую продажу. В частности, можно подготовить предварительный договор, в котором все шесть будущих собственников принимают обязанность заключить основной договор купли-продажи квартиры после регистрации права собственности. Статья 429 ГК РФ прямо предусматривает возможность обязать стороны заключить в будущем основной договор; при уклонении одной стороны возможно требовать заключения договора через суд. Причем отсутствие у будущих продавцов права собственности на момент заключения предварительного договора само по себе не препятствует его заключению.
Я бы рекомендовал закрепить в таком документе как минимум: конкретную квартиру и будущие доли каждого участника; обязанность всех шести продавать квартиру единым объектом и по одному договору; минимальную либо конкретную цену квартиры и порядок ее изменения; распределение денег между собственниками; срок, в течение которого квартира должна быть выставлена и продана; порядок выбора покупателя; обязанность явиться к нотариусу/в МФЦ и подписать необходимые документы; последствия необоснованного отказа или уклонения, включая неустойку и возмещение убытков.
При этом даже очень жесткое соглашение не может просто «лишить» будущего собственника его права собственности. Поэтому если шестой участник после приватизации передумает, фактический конфликт все равно может перейти в суд. Смысл предварительного договора состоит именно в том, чтобы вместо простой договоренности получить юридически исполнимое обязательство и возможность предъявить иск о понуждении к заключению основного договора.
Если среди шести участников есть несовершеннолетние, ситуация существенно сложнее: последующая продажа их долей потребует соблюдения требований об охране имущественных прав детей и, как правило, участия органа опеки. Поэтому схему необходимо проверять отдельно до приватизации.
С учетом риска манипулирования долей я бы не советовал сначала приватизировать квартиру, а уже потом договариваться о продаже. Документы о последующей продаже желательно оформить до возникновения шести самостоятельных долей и максимально подробно прописать механизм исполнения.
Если хотите, можете прислать состав участников: их возраст, кто зарегистрирован в квартире, кто уже участвовал в приватизации и предполагаемые доли. Я смогу предложить наиболее безопасную конструкцию соглашения/предварительного договора именно для шести человек, включая условия против отказа одного из участников от продажи.
Если мой ответ был вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку „Отблагодарить юриста“ в моём профиле.
Если остались дополнительные вопросы, нужна консультация или документы — претензия, иск, возражение и другие — переходите по ссылке Общаться в чате. Обсудим задачу и стоимость.
Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность
С уважением, юрист Николай Бакшанов.
