ИП купил участок чтобы построить на нём 2 дома и поделить потом участок пополам, чтоб не соблюдать градостраительные нормы в плане расстояния от строения до дома (как я понял так часто делают), но второй дом он даже не начинал строить, а в кадастре указал два дома, чтоб в будущем его построить. Какие мои риски при покупке первого дома?
Здравствуйте, Павел, г. Москва.
ИП купил участок чтобы построить на нём 2 дома и поделить потом участок пополам, чтоб не соблюдать градостраительные нормы в плане расстояния от строения до дома (как я понял так часто делают), но второй дом он даже не начинал строить, а в кадастре указал два дома
Новые участки при разделе должны соответствовать минимальным размерам, установленным местными Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если после раздела один из новых участков окажется меньше допустимого минимума, Росреестр откажет в постановке на учёт. Кроме того, при разделе важно обеспечить выход каждого нового участка на земли общего пользования (проезд, проход), иначе возникнут споры.
Собственник должен уведомить органы местной власти о строительстве, согласовать проект (простая форма), и получить разрешение,
разрешение могут не дать на два дома.
Даже если физически второй дом когда-нибудь построят, наличие в ЕГРН записи о двух объектах на одном участке может усложнить его регистрацию.
Главный риск здесь не в том, что на одном участке учтены два дома. Само по себе размещение двух жилых домов не всегда запрещено. Опасно другое: сведения ЕГРН, по вашим словам, не соответствуют фактическому состоянию участка, а будущий раздел пока существует только как обещание продавца.
Участок могут вообще не разделить. Раздел допускается, только если каждый новый участок соответствует минимальной площади по местным ПЗЗ, имеет нормальный доступ и после раздела расположенные на нём здания можно использовать по назначению. Если предполагаемая граница пройдёт слишком близко к первому дому либо сделает один из участков непригодным для застройки, кадастровый учёт новых участков не состоится.
Тогда вы можете остаться собственником дома и доли в общем земельном участке вместе с застройщиком. Возникнут вопросы пользования двором, проезда, коммуникаций, ремонта сетей и порядка строительства второго дома.
Нельзя считать зарегистрированный, но отсутствующий дом простой «бронью» места. Технический план должен содержать реальные сведения о здании и координаты его контура. Если объекта фактически нет, потребуется исправление сведений ЕГРН, а при затрагивании прав других лиц — иногда через суд. После покупки вы можете оказаться участником такого спора.
Кроме того, если продавец числится собственником обоих домов и участка, продать участок, оставив за собой один из зарегистрированных объектов, в обычной ситуации нельзя: земельный участок и принадлежащие тому же лицу здания должны отчуждаться совместно. Это может повлечь приостановление регистрации либо вынудить стороны оформлять долевую собственность.
Регистрация дома не доказывает отсутствие градостроительных нарушений. При строительстве ИЖС проверяются допустимость размещения дома, его параметры, вид разрешённого использования участка и ограничения территории. Нарушение обязательных отступов и иных требований может поставить вопрос о самовольной постройке, её приведении в соответствие или сносе. Запись в ЕГРН сама по себе нарушения не устраняет. КонсультантПлюс
До внесения денег нужно получить:
свежие выписки ЕГРН на участок и оба дома;
технические планы и документы, на основании которых зарегистрирован каждый дом;
уведомления о планируемом и завершённом строительстве и ответы уполномоченного органа;
схему предполагаемого раздела участка;
заключение независимого кадастрового инженера о возможности раздела с учётом фактического положения первого дома, ПЗЗ, подъезда и коммуникаций.
Безопасный вариант — сначала продавец исправляет запись о несуществующем объекте, фактически делит участок и регистрирует отдельный земельный участок под приобретаемым домом, и только затем проводится продажа дома вместе с этим участком. Покупать сейчас дом с обещанием «разделим потом» рискованно.
Что именно указано в проекте договора: вам продают весь земельный участок, долю в нём или уже образованный участок с отдельным кадастровым номером? От этого зависит основной риск сделки.
Это меняет картину. Раздел уже прошёл кадастровый учёт — смежному участку присвоен отдельный номер, хотя дом на нём фактически не существует. Значит, риск не в том, разделят участок или нет, а в обратном: раздел уже состоялся, но обоснован вторым домом, которого нет.
Если это вскроется — при проверке Росреестром, споре с соседями или обращении самого продавца за исправлением сведений — раздел могут признать произведённым с нарушением минимальных параметров и потребовать пересмотра границы, а она проведена именно под этот несуществующий дом.
Продавец или ИП хоть как-то пытались легализовать второй дом — подавали уведомление о строительстве, получали разрешение, делали техплан — или он просто числится в кадастре без единого документа? От этого зависит, насколько раздел уязвим.