Добрый вечер!Оформили сделку через сбербанк.за наличный расчет.через 5 дней Росреестр.отказ в регистрации.
Начало :Дом таухаус .в нем 6 блоков.в каждом блоке по 160 м .по 4 этажа.продаем в одном из блоков номер 3 .квартиру на 2 этаже .была 1/4 доля .Соседи 1.3.4 ушли по суду от доли .осталась квартира не выделена 2 этаж .и стала 160 м .как сделать квартиру 40 м .ее площадь
Здравствуйте, Ольга.
Одна четвертая доля в праве на объект площадью 160 кв. м юридически не является отдельной квартирой площадью 40 кв. м. Математическое соответствие площади само по себе нового объекта недвижимости не создаёт. Если в договоре была указана квартира площадью 40 кв. м, которой нет в ЕГРН, зарегистрировать переход права по такому договору Росреестр не мог.
Из Вашего описания следует, что после выделения трех других этажей по решениям судов исходный объект площадью 160 кв. м не был надлежащим образом преобразован, а оставшееся помещение второго этажа не получило отдельного кадастрового номера. Возможно, сведения ЕГРН теперь пересекаются: отдельно зарегистрированные помещения на первом, третьем и четвертом этажах существуют одновременно с исходным объектом площадью 160 кв. м. Это нужно проверять по документам.
Прежде всего необходимо получить и сопоставить:
— решение именно о приостановлении либо об отказе Росреестра с указанием всех причин;
— актуальные выписки ЕГРН на блок № 3, весь дом, земельный участок и помещения, выделенные соседями;
— все вступившие в силу решения судов о выделении первого, третьего и четвертого этажей вместе с экспертными заключениями и техническими планами;
— правоустанавливающие документы продавца и договор, представленный на регистрацию;
— технический паспорт здания, поэтажные планы и сведения о виде разрешенного использования земельного участка.
Дальнейший порядок зависит от статуса блока № 3.
Если он юридически является помещением в многоквартирном доме, а второй этаж уже представляет собой изолированное помещение с необходимыми вспомогательными помещениями и доступом к общему имуществу, кадастровый инженер должен определить возможность подготовки технического плана на оставшееся помещение. При необходимости строительных работ сначала оформляется перепланировка. Порядок кадастрового учета образованных помещений установлен ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ.
Если же блок № 3 зарегистрирован как дом блокированной застройки либо индивидуальный жилой дом, образование «квартиры на втором этаже» может быть недопустимо. Квартирой признается помещение именно в многоквартирном доме, что следует из ч. 3 ст. 16 ЖК РФ. Кроме того, кадастровый учет помещений внутри индивидуального жилого дома прямо запрещен ч. 7 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ. В таком случае одного нового обмера или технического плана будет недостаточно: потребуется оценивать возможность законного изменения статуса и реконструкции объекта с учетом земельного и градостроительного законодательства.
Если прежние решения судов не определили судьбу оставшегося второго этажа, а исправить сведения ЕГРН на основании технического плана Росреестр откажется, вероятнее всего, потребуется новое судебное разбирательство. Содержание требований будет зависеть от документов: это может быть признание права на оставшееся изолированное жилое помещение, прекращение либо изменение записи о праве на исходный объект площадью 160 кв. м и приведение сведений ЕГРН в соответствие с фактическим разделом. До обращения в суд необходимо получить заключение кадастрового инженера или строительно-технического эксперта с точным описанием объекта площадью около 40 кв. м.
Если же в ЕГРН у продавца до сих пор зарегистрирована именно 1/4 доля, продать сейчас можно только эту долю, а не отдельную квартиру. Такая сделка, как правило, требует нотариального удостоверения согласно ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ. Однако покупатель при этом приобретет долю в праве, а не самостоятельную квартиру площадью 40 кв. м.
Если Росреестр вынес только решение о приостановлении, его можно обжаловать в апелляционную комиссию в течение 15 рабочих дней либо непосредственно в суд. Окончательный отказ обжалуется в судебном порядке. Но обжалование не поможет, если самостоятельный объект площадью 40 кв. м юридически не был образован.
Поэтому повторно подавать тот же договор не следует. Сначала нужно привести в порядок кадастровые сведения и зарегистрировать второй этаж как самостоятельный объект, если это вообще допускается статусом здания. Только после присвоения ему отдельного кадастрового номера можно заключать договор купли-продажи именно квартиры или жилого помещения площадью 40 кв. м.
